买房须知

以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

1、不是养老政策 而是金融服务

“以房养老”只是一种金融产品，为老人提高晚年的生活质量，提供了一种新的选择，完全自主、自愿。举个例子，一对65岁的夫妇在上海内环有一套100平方米的商品房，抵押给银行，夫妻俩可以继续住在自己的房子里，每月领取1万元。如果老人能够活到85岁，20年总共能从银行获取养老金240万元。按现在的物价水平，应当说生活品质还是不错的。85岁以后，老人如果不在了，房子归银行，相信银行也有利可图。本市一家银行负责人介绍说，如果在抵押期间房价上涨，老人的*还会相应提高。

有人认为，推行“以房养老”意味着“养老不靠政府”，这也是错误的。现在的职工缴纳养老保险，退休后仍可以领取养老金，而且水平将不断提高。住房“倒按揭”后获取的养老金和社保部门发放的养老金，是两回事。

2、“70年土地使用权”不是障碍

事实上，对“70年使用权”的问题，《物权法》第149条已经给出了答案：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。不过，广大业主的心上还悬着一块石头——住宅建设用地续期后，是否支付土地使用费？2007年，《物权法（草案）》提交十届全国人大五次会议审议时，提出的设想是：这个问题关系到广大群众的切身利益，需要慎重对待，目前不宜作出规定；届时，可以根据实际情况再作慎重研究。

3、金融保险技术手段可防范风险

“以房养老”有了国家层面的政策导向，银行、保险公司才有可能接手这项新业务，才有可能共同推进一种与养老产业密切相关的金融服务创新；同时，政府监管也会让老人的合法权益得到保障——起码，不是任何养老机构都可以从事“以房养老”业务，资质审批必不可少，日常监管也必须十分严格。

金融机构还面临一个风险，就是房价下跌怎么办？业内专家指出，从国际上的经验来看，政府会成立专门的担保或保险机构，用资产证券化、保险产品等风险缓释工具化解房价下跌的风险。

4、比租房卖房等养老方式更有归属感

时下，也有老人选择“卖房养老”，他们以大房换小房，或者将市核心的住房卖了之后再到郊区买房，将差价用于养老，还有一些老人索性卖房后入住养老院。这几种方式，其实都是广义上的“以房养老”，各有利弊。相比之下，“倒按揭”的方式有其优越性——老人可以不必更换住处，在熟悉的家中养老，更有归属感。

如何发展“以房养老”，上海也即将迈出实质性的步伐。9月12日，“倒按揭”养老金融产品业务研讨会在上海银行大厦举行。与会专家认为，上海是老龄化程度较高的城市，同时也是建设中的国际金融核心，加快“倒按揭”等创新产品的推出，有利于盘活老年人特别是有房空巢老人的现有房产，为老人多提供一种养老选择。

专家呼吁，像“倒按揭”这样在国际上比较成熟的金融产品，想要顺利在中国落地，除了金融机构愿意先行先试之外，还有待于相关法律法规和政策措施的出台和完善。

“以房养老”受到中国国情双重考验

除了中国人根深蒂固的传统观念对“以房养老”的排斥，此外，“以房养老”在技术上及市场上，还受到了中国国情的双重考验。

首先，“以房养老”实施的技术难度大。“倒按揭”确定每月支付给老人抵押房产的数额，要通过预测老人的寿命来实现。而预测寿命本身就有太多的不确定因素。如果老人实际寿命比协议期短，那么老人实际得到的钱就比较少，老人就有损失，反之，保险公司有损失。这无疑增大了“以房养老”的技术难度。

其次，“以房养老”市场风险，金融风险大。“以房养老”在西方国家可以普及的另一个重要原因，是房地产市场相对比较稳定，利率稳定，期房价估算变动不大，“以房养老”的折旧预测较容易。而我国近两年房地产时常日益红火，房价日新月异，且我国正处于加息周期，利率非常不稳定，如此一来，势必会造成大批违约。对与保险公司来说，不仅技术难度大，金融风险也比较大。

“以房养老”叫板中国传统观念

“以房养老”在给老年人带来优越物质生活的同时，也必将遇到重重困难。

历史证明，任何一种新的政策在执行之初，总会遇到各种阻碍。究其原因，要么是损害了一部分的利益，要么是与传统的习惯相对立，一时不能改变。这两点原因，“以房养老”刚好都沾上了边。

“以房养老”首先挑战的是国人传统观念。“孝”是中华民族的传统美德，受传统儒家思想影响，中国人从小就知道“百敬孝为先”的道理，因此，绝大多数中国子女认为孝敬老人、供养老人天经地义。如果谁敢踏入雷区――不照顾老人――必将会受到社会的谴责。而老人将房产作为财富馈赠给后辈也是顺理成章之事。

老年人以房养老，减少了子女将来可继承的家庭财产，对于指望得到老人房产的子女来说是不能够接受的。国内每年发生的大量与房产继承有关的民事诉讼案件，就足以说明中国人重视继承房产的程度。

而“以房养老”之所以在美国子女争议少，且广受欢迎，其根本原因，在于国外高额的遗产继承税。以美国为例，继承65万以上财产，遗产继承税高达37%到55%，所以，西方老人及子女很容易在是否要房子之间做出选择。而在中国，继承税仅为7%，且对于目前不断看涨的国内房价，房子增值空间大，绝大多数老人和子女更愿意要房产。因为，它不仅是一笔财富，亦可以继续作为*。

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