买房须知

　　“以房养老”，四个普通的汉字，却沉甸甸的。它包含了诸多国人*关注的两桩大事：房子和养老。

　　以房养老模式是否在中国拥有市场呢？

　　先来看看什么叫以房养老？其实就是"倒按揭"的一种俗称，指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其*部分亦归抵押权人所有。

　　从国际范围内的先例来看，以房养老非常普遍。

　　荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。

　　美国：许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的*也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种*有效的养老方式。

　　日本：以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑。

　　以房养老的模式在西方国家已经非常发达。全世界的国家在养老问题上都面临着和中国一样的形势。从目前的三种养老方式来看：第1种是社会养老。养老金只够吃饱。第2种是养儿防老。但目前中国已迎来“421”的倒金字塔时代。即一对独生子女结婚生子后，他们的家庭结构位，4个父母、小夫妻2人和1个小孩。已让年轻人不堪重负，养儿防老越来越难。第三种是自己养老：成了*现实的一条出路。或许以房养老是一种必然现实的选择。

　　但尽管以房养老的倒按揭模式，看上去确实像那么回事，实际上，在中国推广以房养老的问题，其现实问题的阻力可能会很大。

　　中国人的观念过于传统。许多人贷款买房，辛苦一生赚钱还贷，到临近退休才还清贷款，但此时已无太多积蓄来养老。而且，房子很多情况是顺理成章地留给子女。许多老人对“以房养老”这种方式无法接受，房子将来肯定是属于儿子的，儿子将来住不住、卖不卖是他的问题。“但寸方寸地、留于子孙耕”是国人的传统观念。思想传统的老人，心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的，只有留给下一代才安心

　　与国外房地产较大的区别在于，国外的产权归个人所用，而中国的住宅产权仅有70年。这就意味着倒按揭很可能玩到一半突然就要面临产权回收的风险。并且这种风险将是双向的。对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着“钱”花光了的问题。金融机构也承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的*或许不足以支付养老金的风险。

　　虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。这种不可能在短期内扫清的障碍，使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑，不会对“以房养老”太感兴趣。

　　要不要以房养老，这不是中国养老问题的关键。亿万民众*期待的还是政府能够打破特权，建立相对公平的社保制度。

　　事实是，无论中国的养老问题严不严重，养老金的缺口到底有多大，公务员和事业单位工作人员无须担心，不用缴养老金也会有养老金可以领取，完整的演绎了“政府来养老”的方针。近年退休的企业人员也不会太愁，目前的养老金余额还是能够支付得起的。真正犯愁的是正在缴纳养老金的年轻人们，既要承担赡养老人的义务，又要为三十年后自己的处境担忧。当然，向来处于弱势地位的农民兄弟们也很愁，农村土地流转之后，自家的地还是一直留着么？

　　从“政府来养老”到“政府帮养老”到“养老不能靠政府”，再到当前的“自己来养老”，养老金这块蛋糕在一轮轮的传递过程中，也被一块块的切走，如今只剩一点蛋糕渣了。在这样严峻的形势下，一些所谓的“砖家”还时不时地跳出来，用延迟退休等招数挑战百姓们已经很脆弱的神经。