买房须知

通常情况下，住宅用地的土地使用年限为70年、工业用地为50年、商业用地为40年。不过，新楼盘土地年限不足70年的事情并不罕见。

首先，土地使用年限是以该宗国有土地登记簿上记载的使用年限为准。按照一般情况，房企拿地后，要在一年内动工，三年内竣工。虽然新楼盘通常也不会到竣工再卖，不过从拿地起算，耗费个三四年还是正常的。

不过，近年来，不时出现新楼盘土地年限缩水10-20年的，这就未免让人有些难以接受。近期，又有楼盘因为土地年限不足而引发业主维权，例如仲恺一楼盘土地年限仅有55年，金山湖也有一个楼盘土地年限仅有50年。更有甚者，水口、惠东有楼盘被发现土地年限不足40年。

关键是，在买房过程中，销售是不会主动告诉你楼盘的土地年限的。如果土地年限不足的楼盘，即使你问起，对方都不会如实相告。然后顺便洗脑你一句：现在已经没有人关心土地年限了，到期了可以续。国家是不会拆你房子了。

然而，作为业主，买房的时候真金白银一两未少。然而，土地年限却莫名其妙地大幅缩水。这实在不得不心塞呀！

正如看房妹上面说的，一般情况下，土地交易之时，就已经要求土地交付后一年内动工，三年内竣工。到底为什么这些地块土地年限缩水这么多，其中的缘由就不得而知了。

那么，假如真的遇到土地年限缩水，有什么解决办法呢？

早在2014年，惠州江北就有一个项目因为土地年限不足的问题而引发业主维权，当时曾经一度闹得沸沸扬扬。最终，开发商向国土资源局申请办理土地使用年限延期，最终得以解决。

为了解决土地的历史遗留问题，惠州国土局去年12月颁发了一则《惠州市国土资源局关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法（试行）》，其中提到了关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法。该办法自2019年1月1日起施行，有效期3年。

根据文件内容，以下四种情形可以申请改变土地使用年限。

1

可以申请改变土地使用年限的是2000年以前已出让为“综合用地”等用途的国有土地因后期按新规范登记为“住宅用地”等用途，但未达到新规范登记用途的土地使用权最高年限的。

如果已取得《商品房预售许可证》但尚未办理一手房转移登记的已出让综合用地，可以由项目开发主体按新规范登记用途申请改变土地使用年限。

如果已办理一手房转移登记的开发项目，可以由项目开发主体或房地产权属登记证书记载的权属人持房地产权属登记证书(含房地产权证、不动产权证书、国有土地使用证等)及相关材料，按新规范登记用途申请改变土地使用年限。

2

就是相邻的多宗土地因政府改变城乡规划要求统一规划建设，土地使用权人申请合宗和统一土地使用年限的。但因土地权属人自身原因造成闲置土地的除外。

3

就是在不动产登记工作中，已建同一栋房屋跨多宗相邻宗地且使用年限不一致，房地产权属登记证书记载权属人申请统一土地使用年限的。

4

因政府原因延迟交付出让土地或因城市基础设施、公共(公益)设施建设调整规划影响宗地开发建设，土地使用权人申请改变土地使用年限的。

按照该实施办法，申请人申请改变土地使用年限及其他土地利用条件的，需计缴土地使用权出让金。

补缴的土地使用权出让金=新使用年限土地使用权市场价格-剩余使用年限土地使用权市场价格。市场价格估价期日应以国土资源主管部门依法受理改变土地使用年限完善用地手续申请时点为准。计缴土地使用权出让金计算结果如为负值，政府不予退还土地使用权出让金。

缴清土地使用权出让金和相关税费后，不动产登记部门给予重新核发新的《中华人民共和国不动产权证书》。

因此，对于土地使用年限不足的楼盘，业主可以督促开发商即时申请土地变更土地使用年限或者延期。

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