作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
资料图
买房之前，大多数市民*在意的是价格、户型、建筑质量以及周边环境等等，对于房子所处地块的土地使用年限恐怕并不怎么上心。30日，某网站进行的一项“南京热点楼盘土地年限大调查”的结果令人*眼镜，在全市100余家在售楼盘中，“缩水”10年以上(住宅用地为70年)的超过30家，甚至有的楼盘达20年。
这年头，消费者倘若购置商品住房，必须要长几个心眼：一要看价格，二要瞧质量，三还要瞅户型、位置以周边环境。不过，从南京的这份网络调查来看，光有这几个心眼还远远不够，仍旧是防不胜防。由于人们以往大都不关注楼盘土地年限，以至于有很多土地使用年限“缩水”楼盘，露出了水面，有“缩水”10载的，甚至有“缩水”20载的。
按照国家规定，我国土地使用权出让较高年限根据用地性质的不同而不同，譬如，居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。作为住宅用地，较高年限为70年，由于土地使用年限的“缩水”，购房者的居住年限也会相应减少，这不是明摆着让消费者吃大亏了吗？
从客观上讲，一个楼盘从开发到峻工，起码需要两到三年时间，而很多地皮因规划调整，或市场建设，土地用途发生了更改，这中间也会让土地使用年限变短。同时，一些开发商购置土地后，因种种人为因素，或不可抗力原因，开工一再推迟，土地使用年限自然也会“缩水”。由于资金链条紧张，一些楼盘的开发周期会更长，更有的因此而转手，土地使用年限的“缩水”也就不可避免。另外，有些开发商人为非法囤地，这也会让土地使用“寿命”减少。
从南京市这份调查来看，只有10%的买房人说开发商主动介绍了自家楼盘的土地年限，这意味，绝大部分的开发商隐瞒了实情，没有向客户告知土地使用年限“缩水”。因此，对于开发商是否对土地使用权承担责任，要视不同情况分别对待。首先，要看购房者在签订购房合同时，开发商是否主动告知了土地使用权年限情况。倘若开发商已履行了告知的义务，购房者仍自愿购买的，可以认定购房合同是据实签订的，应当认为开发商并没有违反合同法约定及附属义务法定条款。像调查中10%的购房者所涉及到的开发商，就不用承担任何责任。
倘若开发商没有尽到告知义务，且出售者与购买者签订的合同中土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，就构成合同违约，应当承担违约责任。具体点讲，当地司法部门可以联合建设等职能部门，责令开发商退还多收取的土地成本费，或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足，也可以由其支付费用而由买受人办理续展手续，通过多种途径，来弥补购房者的损失。
当然，消费者在今后的商品房购置过程中，也要再多加一个心眼，购房之前，首先看一看开发商的《建设用地规划许可证》和《商品房销售预售许可证》等有关手续，通过查看这些证件，来了解楼盘土地使用年限，倘若遇到土地使用年限“缩水”的楼盘，可以选择用脚投票，不至于上当受骗。
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