买房须知

昨一篇网帖爆料南京城东刚开盘楼盘的土地年限已经少了14年之久，引来不少网友围观。记者调查了解，现在人们买房时一般都会询问楼盘的土地性质是什么、土地年限是几年，但对土地年限还剩下多少年却缺乏关注。

实际上由于一些开发商开发进度缓慢，或土地因故闲置，不少楼盘在开盘后的土地年限已大幅缩水。

A“缩水”案例

南京城东一住宅盘近期才开盘，购地时间却在14年前

昨日在本地一家房地产网站业主论坛上，一篇爆料城东楼盘德基紫金南苑二期真实销售情况的帖子引来网友围观。然而帖子中令大家真正感兴趣的并非该盘开盘到底卖了多少套房，而是这家楼盘的土地年限。

在该篇网帖中，网友“我的天啦”贴出了该项目的土地使用年限是自“1998年12月31日起至2068年12月30日止”，并评论表示，“开发得蛮慢的，不会2068年都卖不掉吧！”之后有网友回复感叹：“上个世纪的土地证啊！”还有人表示，少了14年，买房子不心疼啊。一位听了记者描述后的市民则表示，70年产权少了14年，买来新房就剩下56年的居住权，这还不如一些65年产权的酒店式公寓。

B“缩水”影响

多数人买房时没注意土地年限，房价也未因此下降

对于新房土地年限“缩水”问题，记者也对身边几位刚买房不久的朋友做了次小调查，结果10个人中有7人都表示在买房时并未注意到这一问题，有5人表示直到自己拿到了新房土地证，才知道土地使用年限的确切起止时间。

购房者不当心，开发商也不太当回事。据记者了解，土地年限“缩水”14年的德基紫金南苑二期前不久开盘的均价是18500元/平方米。而其两年前一期开盘的价格在16000-18000元/平方米之间。经历了两年的限购调控，房价并未因地期减少两年而下降，反而还涨了一点。

记者致电德基紫金南苑的售楼处，询问房价会否因土地年限缩短过多而降价？其销售人士对此表示从未考虑过，“房价都是根据市场行情定的，既然有人买，我们干嘛还要降价呢？”该人士还表示，一般一次拿地面积特别大的项目，分期开发长的能有七八年，都没听说因为地期缩水而降价的。

C帮您算账

土地年限少5年，南京河西100M2新居可能损失7万多

实际上，在一般住宅70年的土地年限规定下，一幅地块的销售价等于70年的租金。如果土地年限到期后真的实施付费续约模式，那么目前的项目每晚卖一年，对购房者来说都有地价上的损失。

按照目前河西每平方米1万元左右的市场楼面价计算，如果一个项目晚上市5年，购房者每平方米就损失了714元，100平方米的新居就相当于损失了7.14万元。随着房产的流转，土地年限损失会越来越大。

“在土地到期后是否续期的问题明晰之前，可能大家都无法真正把他当回事，毕竟70年是一个相对漫长的时间，即使少了几年，感觉还是很久之后的事情。”南京农业大学公共(土地)管理学院院长欧名豪在接受记者采访时表示，目前从政策层到学术界，对于这一问题都没有明确的说法。“不过就我个人的判断，我认为完全免费的可能性相对小些。”

欧院长分析道，中国毕竟是土地公有制国家，那么土地年限到期后自然需交一定费用，不过交多少，如何交却无法判断。

一个现象

土地年限缩水严重不少商业项目不好卖

有业内人士认为，当土地年限缩水到一定限度，是一定会影响房价的，因为目前一些年限较短的商业项目和过老的二手房二手房已经露出了端倪。

江宁楼盘莱茵铂郡小区的一幢商业式酒店公寓楼，其土地年限是从2002年5月30日起至2042年5月29日止，共40年时间。但现在买房的话，得到的房产使用年限只剩下不足30年了。

据记者了解，这栋商业公寓在2010年底至2011年初开盘，当时的折后售价就在12000元/平方米左右，销售一直断断续续，到今年上半年还曾一度卖出不足12000元/平方米的价格，直到目前只剩下尾房，价格才又变了回来。此外，位于河西的40年商业产权公寓盛世公馆2004年领取的土地证，目前也已过了8年时间，而位于雨花台区铁心桥街道的蓝岸live科技青年街区，其2005年的土地证目前也已经过了7年，这两家楼盘的销售也一直不太顺畅。

而一些土地证在上个世纪的老二手房在出售时房价也卖不上价，这其中的主要原因是房型老、小区破旧，但土地期限的过度缩水也是让一些购房者和银行困扰的问题。“目前超过房龄20年的老房我们原则上都不再办理购房贷款。”中国银行新街口(小区网 论坛)支行的一位个贷业务部经理说。