作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
买房之前，大多数人*在意的是价格、户型、建筑质量以及周边环境等等，对于房子所处地块的土地使用年限恐怕并不怎么上心。一项“南京热点楼盘土地年限大调查”的结果显示，100余家在售楼盘中，使用年限缩水10年以上的超过30家，甚至有的楼盘缩水达20年。
中国的房子其实有两层意思，一是土地使用而非所有的权益，二是土地之上建筑物的权属。理论上说，如果土地使用权到期了，那么，矗立在到期土地之上的建筑就成了非法之物。从这个意义上说，关注土地使用年限，就是消费权益能否如实兑现的大问题。
目前住宅用地的土地使用年限为70年，根据调查结果，时下绝大多数在售楼盘土地使用年限缩水5至8年，其中，有14家楼盘的土地证甚至是上世纪90年代所取得。如此一来，同样价格取得的合法房产，可能因为土地年限的原因，你要比人家的房子少“合法存在”10到20年，这让掏钱的情何以堪？而调查显示，只有10%的购房者说开发商主动介绍了自家楼盘的土地年限。
这年限重要吗？《物权法》第1百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”据此而言，非住宅用地上的房子就有待商榷；而《城市房地产管理法》第2十二条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当*迟于届满前一年申请续期。由此观之，每栋房子都该关注“土地保质期”的问题。撇开法理上的纠结不说，土地使用年限缩水，你知情又能如何？
这里有三个问题：一是对年限制度而言，开发商到手的过程，与业主使用年限是两个概念，既然持有环节的拖延迟滞不会在房价环节等值体现，那么，为什么不能将使用年限界定为业主持有房产证开始计算？二是对房地产开发监管而言，既然年限缩水有严重影响业主权益的嫌疑，或者说法律风险是确凿的，为什么不能督促其尽快开工出售？如果因为捂盘等因素，开发商获得涨价红利，而业主却因此丧失了合法使用期，这是否践踏了市场公平的基本伦理？此外，即便承认开发环节的年限损耗是合理的，那么，这个年限究竟占比多大、是两三年还是五六年，总该有个既定标准，总不能将自由裁量权直接塞给开发商吧。
房价是房价的问题，产权是产权的问题。于后者而言，在房价调而不控的当下，更得经得起公平正义的考量。SourcePh
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