买房须知

“逾期缴纳物管费每天按3％。收取滞纳金”、“通知接房后15天不接，按万分之二向开发商支付代管费”面对这样的条款，相信广大业主都不知道，那么什么是物业费滞纳金？

物业费滞纳金

物业公司经营归业主所有的共用设施用于广告、房屋租赁等活动，必须经过业委会的书面同意，且全部*归业主所有。这一关系有房族切身利益的问题被写进合同加以明确和保护，停车收费、装修等备受关注的问题都包含其中，范本中明确规定，业主拖欠物业费将交滞纳金。

在不交费的业主中，不排除有成心赖账的人，但更多的还是遭到物业侵权的人，希望通过“经济制裁”施加压力，督促物业停止侵权，改善服务。很多小区都存在物业私自将业主共有的地下室、楼顶出租牟利的情况，而经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得*归业主所有，并可用于分摊到户补充专项维修资金、抵减下一年度物业服务费或业主大会表决的其他用途。

然而，由于在《物权法》等相关法律出台之前，房地产业已经蓬勃发展了好多年，而开发商和物业公司利用信息和组织上的优势，长期而频繁地侵害业主的权益，其手法花样百出，远非“经营业主所有的公用部位”一端。如果不考虑这些情况，一刀切地对欠费的业主收取滞纳金，是十分不妥的。

具体说来，物业公司常见的侵权行为包括：有的开发公司将大笔维修基金放在下属的物业公司账户上，脱离了政府部门的监管——维修资金被挪作他用的情况已出现过。大部分物业公司对物业服务收费的收支情况及维修基金的支出情况没有进行公示，侵犯了业主的知情权和监管权。有的物业公司擅自变更、占用小区绿地和停车位。根据《物权法》，建筑区划内的绿地和停车位归业主共有，可物业公司偏偏要违法侵占。如遇业主抗议，就尽量蒙混过关，有的甚至采取暴力手段殴打业主，引发血案。有的物业公司千方百计阻挠业委会行使权力，或者在业委会和业主之间制造矛盾，使业委会处于涣散无力的状态。根据新的《物权法》，“物业管理公司”早该更名“物业服务公司”了，但很多物业公司至今不肯更换招牌。这个细节足以说明物业公司是何等留恋“管理”的大权。

对于物业的这些违法行为，有的业主不熟悉相关规定，说不清楚究竟哪里不对劲;有的业主早已觉醒，也曾据理力争，但限于力量分散、时间有限、对手狡猾、法律模糊等因素，也难于对物业公司形成有效制约。近年来，随着立法进程的加快、业主维权意识的提升，新小区里物业的侵权行为在逐步减少，但旧小区里的物业却仍保持着巨大的侵权惯性，业主们早已失去了正面反抗的信心和渠道，他们少有能表示不满的做法就是不交物业费。

物业提供服务，业主交纳物业费，这本是天经地义的事情。对于享受了服务而恶意欠费的人，自然是要采取加收滞纳金等惩罚性措施，但对于长期遭遇物业公司恶劣服务或有意侵权的业主来说，他们的“维权性欠费”根本就是不得已而为之，怎能不问青红皂白地抡起滞纳金的大棒?假使这一条强制推行了，很可能出现的情况是：要么业主拒签这样的合同，要么业主把滞纳金和物业费一并欠着。

在立法和执法过程中，如果法律和法规轻易将公民置于“不合法”状态，从而执法者有充足理由随意挑选惩戒对象，这样的法就不能说是成功的。所以，物业合同示范文本里的“滞纳金”条款如何执行还需慎重斟酌。