买房须知

还没办理过户登记手续所签订的购房合同是不是有效呢?该如何申办房屋买卖合同公证呢?小编在这里为大家整理了相关的一些资料，希望这些资料可以帮助到大家，下面和小编一起来看看吧。

未过户登记的购房合同有效吗

我国《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。我国《合同法》第133条也做了同样的规定。

这就是所有权转移的基本原则。如果我们购买动产，比如说杯子、彩电、家具等，当卖家向我们交付这些东西时，其所有权便归我们所有。但如果我们购买不动产，情况就不一样。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等法律、法规规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是我们通常说的过户登记。

登记只是所有权转移的要件，并不是合同成立的要件。登记与否只管所有权是否发生变动，但与合同是否成立、是否有效无关。如果因为没有办理过户登记手续便认定合同无效，则一旦房屋价格看涨，卖方便可随意毁约;而一旦房屋价格看跌，买方又将随意退房，这哪里还有法律、秩序可言。

因此，《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。也就是说，《合同法》将合同的效力与所有权转移的效力区分开来，买卖合同从依法成立时成立与生效，所有权从登记过户或交付时成立与生效。如果买卖标的是不动产，则卖方就有法定的义务办理过户登记手续。

如何申办房屋买卖合同公证

房屋买卖合同公证属于涉及不动产转让的公证事务，根据 (公证程序规则 (试行》第十一条第2款规定，应当由不动产所在地，即房屋所在地的公证处管辖。

(一)应提交的证件、材料

申办房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料：

1、申请人的居民身份证及复印件;委托代理人代办的，·代理人应提交身份证件和授权委托书;

2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件;

3、出卖共有的房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;·

4、草拟的房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟;

5、单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件;

6、公证机关认为需要提供的其他证明材料。如房屋蓝图，房屋管理部门对房屋的估价报告等。

(二)核心审查的内容

公证机关办理房屋买卖合同公证应当核心审查以下内容：

1、当事人的身份、资格和民事行为能力;如北京等大城市规定，购买当地的私有房屋，买方必须具有当地户口，外地人、华侨或外国人及港澳台同胞购买的，须经当地房产管理部门批准;

2、卖方是否享有出卖房屋的所有权，产权有无纠纷;共有房屋是否征得共有人同意，共有人是否放弃了优选购买权;

3、买卖双方的意思表示是否真实;

4、房屋所在位置、面积、结构等基本情况，买卖价格是否公平、合理、合法;

5、房屋是否已设定抵押或其他担保物权，抵押权人或担保人是否同意出售并放弃了优先权;

6、合同条款是否完备，内容是否真实、合法，文字是否准确;

7、有关批准手续是否齐备，证明材料是否齐全;

8、买方是否具有购买能力;分期付款的，要审查买方资金是否落实，有无保障，如有疑问则应要求买方提供必要的担保;

9、房屋是否正在出租，承租人是否主张优先权等。

(三)出证

经审查，公证处认为当事人具有完全的民事行为能力，意思表示真实，合同内容和形式真实、合法的，应当及时出具公证书。