买房须知

一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，要收多少税费？据不完全统计，房地产行业相关税种共有14种，分别为营业税、企业所得税、契税、个人所得税、固定资产*方向调节税、城市维护建设税(城建税)、耕地占用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税(城镇土地使用税)、土地增值税、资源税、教育费附加等。

目前实际征收的房地产相关税种有12种之多，而这12种税收还不包括各项行政性收费。据悉，房地产开发商在各项环节需缴纳50余种行政性费用，共涉及25个不同的政府部门，总体费用占全部开发成本的15%～20%。加起来，房地产行业相关税种达到62个之多，业内人士表示：“据抽样调查部分项目的税费，占到房地产价格的30%~40%，税种设置繁杂、征收环节多，一定程度上推高了房价！”

“一套房征收60多种税费”，一位熟悉房地产行业的全国人大代表曾提供过一家房地产企业的部分税费清单：以销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税……加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。

中国社科院专家曾向媒体介绍道，针对开发商的税种按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四个区块，按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类。

从企业角度来看，土地占用环节税收包括耕地占用税、资源税等；开发环节则主要由土地使用税、契税、印花税等构成；流通销售环节则涵盖了营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等；保有环节由城镇土地使用税、房产税这两种组成。

从个人角度来看，房地产相关税收主要集中在交易流通环节，即在购买一手商品房时所缴纳的契税(还需缴纳配图费、交易手续费、权证登记费等费用)等，以及购买、出售二手房时需要缴纳的营业税、契税、印花税等(还需缴纳登记费、抵押登记费等费用)。此外，个人在租赁房屋时也需缴纳房屋租赁税等税费。

买新房二手房综合考虑税费成本

从表面上看，不管是买新房还是二手房，买家承担的税费只是契税以及少量的交易手续费。但在二手房买卖过程中，卖家会将包括二手房个税、营业税，甚至包括中介佣金等费用全部计入房价中，因此买家除了自己所应承担的契税、交易手续费、中介佣金等费用外，还要承担卖家转嫁过来的成本，*终的结果是导致购房成本大增。

所以专家建议，在选择房源时，得到对方报价之后，综合计算各项开支，新房主要包括契税等，计算出买方的“到手价”。而二手房计算过程则稍微复杂一些，这还要根据对方的报价形式，如果对方报出的是“到手价”，那么要考虑对方的税费如个税、营业税、中介佣金等，以及自身需要承担的契税及交易费用等。

当然，具体计算过程中还会涉及到不同的报价方式。目前比较常见的是卖家“净到手价”，即卖家具体收到的房款，税费等由买家承担，这需要根据上述方式来估算购房总成本。但如果卖方报的销售价，税费自理，则其计算过程跟新房类似，只需考虑自身的所应承担的税费以及中介佣金等。