买房须知

房屋买卖没有办理过户出现纠纷的处理。【案件简介】安某与黄某系同住在一个镇上的亲戚。2012年4月份，安某因生意需要周转资金，将自己名下一套临街商铺卖给黄某，双方约定该房以148万元的价格销售。双方之间因系多年亲戚关系，又同住在一个镇上，便没有签订书面房屋转让合同。谈妥的当日，黄某便将148万元打进了安某的账户，安某也将房屋钥匙包括该房所有权证、土地使用权证以及契税缴纳凭证交给了黄某。随后，黄某将该房租赁给石某开蛋糕房，并收取租金。2013年9月，安某与黄某之间因其他琐事发生争执，安某一怒之下要求收回房屋，并且要求黄某返还其向石某收取的租赁，计3万元整。其理由是，该商铺一直未予过户，自己是房屋所有权人，黄某应返还房屋，二是正因为自己是商铺所有权人，黄某无权擅自将该房出租，应返还出租期间的租金。双方数次商谈无果，闹上了法庭。

律师认为法院的第三种意见是正确的，但是理由阐述不充分，故就此进行一下分析。1、本案是属于侵犯物权纠纷还是房屋买卖合同纠纷，需要明确的是，讼争双方之间法律关系性质的认定应由法院根据查明的案件事实确定，而不应由当事人自行决定。本案中，法院查明的基本事实是，安某将房屋卖给了黄某，房屋钥匙、产权证、契税证均已交付给了黄某，黄某也按照约定给付了148万元房款，但未办理过户登记。从表面上来看，此时，安某仍然是该商铺法律上的所有权人，但从合同法律关系看，安某应当承担协助黄某办理房产过户手续的义务。在房屋转让法律关系中，如果基于房屋过户之前所有权仍在转让方名下而一味迎合转让方要求返还房屋的话，那么，所有的房屋转让合同实际意义何在呢?事实上，也正是基于转让方对房屋拥有所有权，才有后来的有效的房屋转让合同。法院审理的核心亦应放在核心审查合同是否成立、是否合法有效方面，而不应拘泥于安某是房屋所有权人就武断地判定返还房屋。

房屋合同纠纷。房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。随着社会发展，房屋交易量逐年增多，而对一般人而言房屋交易价值额较大，相关纠纷的处理具有自己的特色。《规定》此次修改，将房屋买卖从原房地产开发经营合同单列出来作为一个独立的第三级案由，并且将其中涉及商品房买卖的合同纠纷都作为第四级案由。而伴随保障性住房建设力度的加大、城市化进程的加速，经济适用房、农村房屋的买卖也逐年增多，《规定》增加了经济适用房转让合同纠纷、农村房屋买卖合纠纷同作为第四级案由。需要注意的是，商品房、经济适用房、“两限房”、房改房以及其他各类房屋的买卖合同纠纷都可使用本案由;而签订商品房预约合同后，未签订正式的房屋买卖合同因此而发生纠纷的，就不适用缔约过失责任纠纷的案由。另，商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同，此处已将其作为独立的第四级案由，就不应适用一般的委托合同纠纷的案由。

处理房屋买卖纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。