买房须知

通过上海房价走势图可以看出，房价逐渐稳定。具体请看下文。

金丰易居&佑威联合研究核心提供的数据显示：上周（12月31日-1月6日）上海市商品房销售面积为30.97万平方米，环比前周下跌49.89%，销售均价为19957元/平方米，环比前周下跌7.50%；上周上海市商品住宅销售面积为22.52万平方米，环比前周下跌35.84%；上周全市商品住宅销售均价为21385元/平方米，环比前周下跌5.45%。

上周上海市商品房新增供应面积为4.42万平方米，环比前周下跌88.36%；商品住宅新增供应面积为2.89万平方米，环比前周下跌88.23%。上周获取预售证的商品住宅项目只有1个， 练祁佳城叠翠峰苑2.89万平方米。

上周上海市商铺类物业销售面积2.48万平方米，环比前周下跌48.17%；均价23634元/平方米，环比前周上涨3.85%。上周上海市办公类物业销售面积为3.10万平方米，环比前周下跌71.49%；均价为21644元/平方米，环比前周下跌28.81% 。

金丰易居&佑威联合研究核心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，跨年第1周，商品住宅销售高位回落，量价齐跌，且跌幅不算小实属正常。原因之一是元旦小长假，原因之二是年关已过，“狂奔”之下业绩冲刺之后，正常状况之下需要放慢速度，否则有“过热”之嫌，亦可能会招致政策加压。此外，天气渐冷将进入三九严寒和春节，预计销售量总体上将趋于下滑。

从上周销售结构上看，上周均价2.5万元以下的商品住宅销售了16.19万平方米，环比下跌了29.66%。 均价2.5-4万元的商品住宅销售了4.97万平方米，环比46.44%。而均价4万元以上的商品住宅销售了1.35万平方米，环比下跌了51.60%。黄志坚表示，低端销售量跌幅小于商品住宅35.84%的平均跌幅，而中高端跌幅远大于平均跌幅导致低端权重相对加大而中高端权重相对下降，是商品住宅上周销售均价下跌5.45%的主因。

金丰易居&佑威联合开发的《总裁决策咨询系统》显示，商品住宅的供求关系不一，价格上在2013年将呈现有跌有涨的格局。因此，黄志坚强调，无论是开发商还是购房者均应该研究相应“细分”市场的供求关系，切忌用相同的眼光去看待不同的产品和不同区域的产品。

截止到12月31日，独栋别墅的可售面积为119.89万平方米，如以2012年12月的去化能力去化，则独栋别墅需要45.6个月去化，如果按照2012年的月均去化能力去化，则需要57.56个月 才能去化掉。黄志坚表示，按照所谓7—8个月供求平衡的经验说法，显见，政策压制下的独栋别墅呈现严重的“供过于求”，政策压制下一定要完成一定去化量的话，价格上存在明显的下行压力。

截止到12月31日，联排别墅的可售面积为186.47万平方米，如以2012年12月的去化能力去化，则联排别墅需要21.1个月去化，如果按照2012年的月均去化能力去化，则需要27.70个月 才能去化掉。黄志坚表示，联排别墅的去化难度总体上小于独栋别墅，但调控下依然呈现出供过于求，政策压制下一定要去化的话，价格上总体也存在明显的下行压力。

截止到12月31日，商品公寓的可售面积为784.79万平方米，如以2012年12月的去化能力去化，则商品公寓需要7.2个月去化，如果按照2012年的月均去化能力去化，则需要11.31个月去化掉。黄志坚表示，商品公寓总体在销售“火爆”时呈现出供求平衡，但如以调控下月平均销售水平去去化，总体上仍显示出供大于求。因此，购房者即不需要盲目恐慌，开发商也不必盲目乐观，均不能以较好或者*差的销售情况来衡量总体市场。

截止到12月31日，100㎡以下商品公寓的可售面积为207.93万平方米，如以2012年12月的去化能力去化，则商品公寓需要4.5个月去化，如果按照2012年的月均去化能力去化，则需要6.89个月去化掉。黄志坚表示，调控下100㎡以下商品公寓总体上供不应求，购房者也已经失去了话语权，价格上目前已有明显的上行的动力。不过，随着共有产权房等经适房的大量上市，将可能产生明显的分流，不以*为目的的完全刚需自用者不必过分恐慌，完全可以拿出“裸婚”的勇气去选择经济适用房，也对提高自己的消费能力有利。此外，限购令不解除，市场会引导开发商多开发小户型产品，届时，供应短缺的现象会得到明显改善。

截止到12月31日，100㎡-150㎡范围内的商品公寓的可售面积为248.51万平方米，如以2012年12月的去化能力去化，则商品公寓需要6.7个月去化，如果按照2012年的月均去化能力去化，则需要11.23个月去化掉。黄志坚表示，调控下100㎡-150㎡的商品公寓去化走势上除12月的数值为6.7个月外，其他月份均显示出供大于求，总体上讲价格也有下行压力，开发商目前难以涨价。

截止到12月31日，150㎡-200㎡范围内的商品公寓的可售面积为151.49万平方米，如以2012年12月的去化能力去化，则商品公寓需要10.8个月去化，如果按照2012年的月均去化能力去化，则需要17.19个月去化掉。黄志坚表示，调控下150㎡-200㎡的商品公寓去化走势上12月的数值*小也为10.8个月外，均显示出供大于求，价格上总体有更明显的下行压力，调控下开发商需要采取各种优惠措施来去化，总体上只有降价空间而难有涨价空间。

截止到12月31日，200㎡以上范围内的商品公寓的可售面积为176.87万平方米，如以2012年12月的去化能力去化，则商品公寓需要14.7个月去化，如果按照2012年的月均去化能力去化，则需要21.18个月去化掉。黄志坚表示，调控下200㎡的商品公寓供大于求的现象在商品公寓中*严重，要完成去化难度较大，价格下行压力也较大，调控下开发商光采取常规的各种优惠措施来去化可能还不行，需要好好研究。

黄志坚表示，商品住宅的冷然不均，需要政府从开发的源头上调控，与其眼光盯着“限购令”和“房产税”，不如在批地时控制住，多规划生产刚需产品。不从源头上解决供应的结构失衡，不改善刚需和改善型需求的供求关系，则房产税不仅增加百姓负担，还会成为房价上涨的助推器。

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