买房须知

银行贷款额度不够，拉信托公司当托儿，这并不是什么稀罕事，不过称之为银团贷款的着实不多。

前不久，上市公司金科地产(金科府(论坛) 金科·巴登假日)控股子公司北京金科纳帕置业有限公司（下称 “金科纳帕”）与中信银行、昆仑信托公司共同签订《银团贷款合同》，贷款16亿元，综合融资成本为 9.7%/年。

不过，与有公开资料可查的2007年和2009年中海信托的几单所谓“银团贷款” 不同的是，中海信托曾经作为牵头行和财务顾问发挥信托公司优势，但是次昆仑信托只是中信银行放贷的一枚配角。

与常见的合作放贷不同，银团贷款的抵质押、后续管理均由牵头行主导，信托公司作为参与行加入，管理责任较少。

据记者了解，此次主要为置换金科纳帕在华夏银行项目贷款的16亿银团贷款中，昆仑信托银团贷款集合信托计划的背后还有兴业信托3亿资金的身影。一个金融机构联手“救急”房地产企业的样本跃然而出。

融出机构*各不同

根据金科地产的公告，16亿元贷款中，中信银行提供8亿，昆仑信托提供8亿；期限两年；担保措施为融资项目的土地使用权，以及金科地产为银团贷款提供连带责任保证担保。

整个银团贷款的综合成本为年化 9.7%，但中信银行和昆仑信托各自*并不相同。

据记者了解，该银团贷款利率分两部分，中信银行承贷的8亿元按7.4%的年利率，昆仑信托的8亿元则按11%的年利率。牵头行是中信银行，昆仑信托则发起设立金科纳帕庄园房地产开发银团贷款集合资金信托计划，由某央企财务公司和兴业信托分别认购5亿和3亿，但预期*8.8%。这一*率在目前市场上属偏低水平。

某信托公司产品经理认为，这可能与委托人是一家央企财务公司有关，这类公司更多追求的是安全性。至于兴业信托，则有可能是用了资金池资金，其成本往往低一些。或者发行一只信托产品（TOT）去接盘，也是常有的事，*率还不错，风险也相对可控。

关于这笔贷款的用途，记者了解到，其中10.4亿元用来偿还金科纳帕在华夏银行的项目贷款，剩余5.6亿元用于同一项目纳帕庄园的后续开发建设。

依此，某信托公司合规部门人士认为，可能是因为项目方急需还款，中信银行额度不够，拉上了昆仑信托。这与平常信托公司和银行合作一起为某个融资方放贷的原因一样。但若称之为银团贷款，主要区别在于银团贷款中，放款、抵质押、后续管理等工作一般由牵头行主导，参与行只是负责提供资金，管理责任较少。但银信合作放贷则是独立分开操作。

记者了解到，在这一单中，银行项目土地使用权及在建工程抵押给了银团，由中信银行对预售资金进行监管。

相比于这一单，信托公司参与银团贷款的案例更有借鉴意义的是中海信托曾经参与的几单。

2007年，中海信托作为牵头安排行、信托代理贷款行，并与意大利联合圣*银行共同担任联合财务顾问，为中海壳牌石油化工有限公司筹集人民币222.8亿元的结构化融资。还成功实施了某大型国企外资行银团贷款份额受让项目，首创为外资行提供头寸管理服务。

2009年，中海信托又作为国内头家参与外资行牵头银团贷款的信托公司，参与了重庆钢铁公司银团贷款。只是业内并没有关于这几单业务的具体交易设计，真正意义上的银团贷款在信托行业内也少有涉及。

房地产信托规模上升

业内普遍反映，银行和信托公司合作放贷是常事儿。

某西部地区信托公司人士介绍，多数情况下，主要因为银行贷款额度不够，找信托公司帮忙，其还透露公司专门设了一个资金池，做这类与银行合作的贷款。

这与上述对兴业信托的猜测似有契合。但银行与信托公司合作放贷的过程中，也衍生出一些风险。据北京某信托公司人士透露，在实际操作中，同一资产有可能会被同时抵质押给银行和信托公司，出现重复质押的情况。

上述信托公司产品经理表示，确实存在这种情况，银行和信托分别为第1顺位抵质押权人和第2顺位抵质押权人。原则上，资产的价值要足够覆盖所有贷款，但是质押率可能会高一些，风险增加。

回到上述银团贷款的设计，也是反映信托公司活跃在房地产企业融资链条中的一个很好案例。

根据中国信托业协会数据，今年一季度末，信托资金对房地产的配置比例虽然有所下降，占比9.4%，但是规模却有较大增长，达到7701.79亿元，与2012年1季度末相比，同比增长达到12.18%；与2012年4季度末相比，环比增长达到11.93%，这是自2011年底以来从没有过的增速，且重新站上了2011年底的规模之上。

业内人士介绍，目前房地产企业通过信托融资主要有三种途径：融资类房地产信托，即包括传统意义上的房地产项目贷款，也包括房地产企业股权*权信托等；*类房地产信托，即信托计划直接以股权方式*房地产基金。还有一种方式是财产权信托，融资方作为财产权信托的委托人，将项目*权、股权*权委托信托公司来融资。

随着规模的膨胀，房地产信托的风险也在累积。

基本是拆东墙补西墙，“信托公司已然陷入了房地产这一融资链条中”，一位房地产评估公司负责人称：“尤其是一些股权*权信托等，资金实际运用并非信托合同中指定的项目，而是被用于补充整个房地产企业的流动性，用于支付土地价款等，虽然监管机构曾发文禁止向房地产企业发放流动资金的贷款，甚至也出现用于支付土地价款等房地产信托禁止的投向，信托公司也睁一只眼闭一只眼，赌的是整个房地产企业的实力和房地产行业的系统性风险。而真正*的项目实际可能出了问题。”