买房须知

“营改增”头次涉及个人二手房交易

近日，国家税务总局局长王军在人民大会堂“部长通道”回答媒体提问时表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将头次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

今年5月1日起全面实施营改增仍面临一些挑战，如数量多，涉及近1000万户纳税人；时间紧，只有不到两个月的实际准备时间；头次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易；四是新增纳税人过去基本没接触过增值税。

税费负担是否增加？还有待观察

营业税改成了增值税，会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗？这无疑是很多人都关心的话题。中国人民大学财政金融学院教授朱青解释说，“营改增”之后只是税种和计税方式的替代，并不会增加普通老百姓的购房负担。

按照财政部网站2015年3月30号发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，从2015年3月31日起，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。

也就是说，购买超过2年的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售则全额征收营业税；购买超过2年的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

朱青表示，营业税原来是5%，增值税法规定不经常发生增值税纳税义务的单位和个人从事增值税销售活动，按小规模纳税人处理，小规模纳税人的征收办法就是3%的征收率。

不过，个人购买二手房的综合税负成本是升是降，则需要等待相关细则出台后再做判断，不同的人情况可能也不一样。

上海财经大学教授胡怡建表示，至于个人营业税改增值税以后，到底是减轻税负还是增加税负，这要看具体的增值税的政策制度才能较后确认，因为增值税是要对所有的产品销售和提供服务要征税，这里面主要涉及到企业，但是也涉及到个人，涉及到个人，主要是为了使得税收制度具有统一性。

为增值税算算账

多位业内人士表示，个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出（不适用免征营业税条件）200万元，买房方需要承担10万营业税。

在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元（现价200万-原价100万=增值100万）征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

不过，对于北上广深满2年（含2年）的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。由于具体政策尚未出台，不排除具体政策设计上有调整，可能会对*终税负产生影响。

真正影响较大的群体是谁？

据报道，目前房地产的营业税主要按5.5%来征收，但是按照此前业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%，这就有了税负增加的担忧。不过，王军明确表示，营改增将确保不增加企业负担。

王军表示，第1个保障，是政策有保障。在实施方案中已经确定原则上延续过去的优惠政策，并且在这个基础上，根据不同行业的特点和情况，新制定了一些过渡措施，以确保所有行业的税负只减不增。第2是执行有保障，80万国税、地税干部，已经把依规减免税同依法征好税，作为两项同等重要的基本职责之一。

而在前几天的两会记者会上，财政部部长楼继伟则表示，我们可以做到行业不增负，但初期不同企业可能有税负的变化，这是一个消化的过程。

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