买房须知

“我也成房奴了！”*近广州白领小欣终于买房了。小欣在广州工作了七八年，今年父母退休，打算接他们过来住，才开始认真考虑买房的问题。“看了很多地方，*终选择了华景新城的一套三房单位，总价是118万元。”首付加上各种税费差不多60多万元，做了60万元的按揭贷款。从来没有和银行打过深入交道的她，在按揭公司的指导下，一步步做好了贷款按揭，觉得非常有成就感，并总结了一些经验。

选按揭公司中介推荐的收费较高

★关键词 按揭公司建议：可以多考察几家按揭公司，选择按揭费用合理、服务水平高的。

★关键词 快放建议：快放会涉及一笔费用，目前银行额度相对充足，可不选择快放。

小欣在2月3日正式签买卖合同，她打算做组合贷款，50万元的公积金贷款加上10万元的商业贷款。签了合同之后就是办按揭贷款了。小欣此前做了一些功课，看到网上还有人自己做公积金贷款的，但小欣觉得程序太麻烦，还是决定投靠按揭公司。

“后来才知道，其实按揭公司是可以自己选的，因为没经验，当时中介说什么就是什么了。”小欣在办理按揭的过程中，跟朋友一交流，才发现原来很多人买房都会自己选按揭公司，因为通常中介推荐的按揭公司收费会比较高。

小欣找的按揭公司按揭费是1.3%，但有朋友找的按揭公司才0.6%。“中间差了几千元啊！”不过小欣表示，帮他办理按揭的公司规模大，比较放心，全程的服务也挺到位，如果是小按揭公司可能会参差不齐，要认真挑选才行。小欣表示，在选择按揭公司的时候，较好还是提前做一些功课，对于收取的费用、信誉等有个大致了解。

“值得庆幸的是，当时按揭公司建议我做快放，要额外收800元的担保手续费。还好没决定做快放，*终的放款速度跟当初承诺快放的时间差不多，都是两个多星期。”小欣说，按目前银行的放款速度，如果业主没有强势要求，就不必选择快放。

选银行首套房买家应力争8.5折优惠

★关键词 银行建议：不同银行的房贷政策有所区别，但其中的门道，只有他们自己和按揭公司知道，因此也应参考按揭公司的意见。

★关键词 利率建议：不同银行的房贷利率折扣水平也不一样，要比较选择。

确定下按揭公司之后，就是贷款银行的选择了。“我做贷款的那段时间，银行利率差别很大，为了争取更大的利益，我特地自己跑了银行。”

现在不少大银行都推出了首套房贷利率8.5折的优惠，首套房买家应力争此优惠，100万元20年商业贷款可省15万元利息。小欣还想在银行办理成本上比较一下，但银行都表示不会涉及到什么费用。在咨询的过程中，不少银行会推荐按揭公司，费用方面，无非也就是按揭费和评估费，不同按揭公司有差别。

“银行都不愿意跟个人打交道的，其实每个银行的贷款条件都不一样，比如有的银行要求3个月流水就可以审批，有的银行只需要提供收入证明等等，但是你自己去问，银行的人也不会跟你多说什么。”较后，在按揭公司的建议下，小欣还是选择了发工资的银行办理按揭。“以后供楼也方便。”

递件外地买家需办户籍所在地住房套数证明

★关键词 限购建议：外地买家应准备好户籍所在地住房套数证明，该证明有效期为一个月。

2月7日，小欣、卖家还有按揭公司一起签按揭合同，然后按揭公司安排评估公司上门拍照，准备递到银行送审。“光准备材料就费了我好几天神，而且中介公司还出了个小插曲，他们当时得知我是外地户口，还需要办理户籍所在地住房套数证明(该证明有效期为一个月)，才能证明我是头次置业，因此中间浪费了一点时间，不然还可以更快办理。”

2月21日，公积金贷款方面出同贷书后，按揭公司立马约了小欣和卖家一起办理交易递件。小欣特地起了个大早，早上9时赶到天河区国土房管局排队办理，准备了合同、身份证、户口本、未婚证明、个人所得税税单等等。“我看买房的人也不少，大约排了半小时队，才取到税单和递件回执。通过递件回执到户口所在地开证明。”当时，小欣交的各种费用并不多，3元/平方米的交易手续费以及50元的产权登记费，总共缴费356元。办理完递件，小欣趁周六日回了趟老家办理住房套数证明。“幸好不远，不然误事啊。”

2月28日，小欣带着户籍所在地住房套数证明等资料，依约办理交税过户。排了二十分钟的队，小欣先交完税，契税按1%收取，然后是取号办理过户。剩下来的事情就很顺利了。3月9日，领房产证和他项权证。3月13日，小欣将房产证、他项权证、保单、评估报告，送到银行办理公积金放款规模审查。3月20日，银行即放商业贷款。3月23日，公积金放款。

■买家心得

在房贷按揭办理过程中，小欣感受*深的还是“术业有专攻”。“如果没有按揭公司，我自己做按揭，一定会手忙脚乱，而且银行方面也不一定会配合。”

1.选好按揭公司，但在按揭公司的选择方面，还是可以多花点心思的，主要比较收费标准和服务水平。

2.根据需要决定是否做快放。除非卖家有硬性规定，否则没必要做快放。另外，额度是否宽松，也会影响银行的放款效率。

3.要先弄清楚办理房贷按揭的程序，所需要的材料。“这个过程中，必须非常小心，出一点纰漏就会影响整个按揭贷款的流程。”

4.选择银行，自己也应做些调查。主要是看不同银行的利率水平是否有区别，再综合按揭公司的意见，*终选择贷款银行。

房贷申请不批准怎么办？在合同中约定以规避风险

银行按揭买房也有风险。据了解，一般银行贷款批不下来，主要有两种原因：一是申请人个人信用记录不良，比如曾经有拖欠银行贷款记录，进入黑名单。二是由于受到金融政策调整的影响，银行突然变更放贷成数或收紧放贷口径，导致申请人无法获得预期的银行贷款。因此，广东博厚律师事务所律师程磊建议在买卖合同中较好对一些可能发生的风险进行规避。

持身份证等先查个人信用报告

在许多购房合同中，很多并没有对银行如果对购房者的贷款申请不批准该如何处理的情况作出明确的规定。如果一旦购房者的贷款申请未获得银行批准，如何承担违约责任约定不清楚，导致纠纷的产生。

各家商业银行在审批信用卡或个贷等业务时，会依据个人征信系统中的记录，做出“借”或“不借”的选择。不良征信记录对于借款人办理贷款的影响分为三种情况：一是降低借款人的贷款成数；二是使借款人的贷款利率上浮；三是不良征信记录较严重的借款人，银行将不受理贷款。因此，针对可能存在的个人不良记录影响银行贷款问题，建议申请贷款人首先查询其本人征信记录。本人持有效身份证件原件和复印件，亲自到中国人民银行广州分行征信核心提出申请。征信核心会免费向个人提供本人的信用报告。根据信用报告对可能存在的贷款风险进行自我评估。

若是政策有变

买受人有权解除合同

如果是购房贷款政策变化，导致购房者被拒贷的风险，购房者可以在《商品房买卖合同》中约定，若买受人向银行申请按揭贷款未获得银行批准通过的，则买受人有权解除房屋买卖合同，买卖双方互不承担违约责任。通过签订“政策变动免责条款”来避免由于国家政策调整导致银行不能发放按揭贷款带来的风险。

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