买房须知

本报北京5月24日电　“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。”这是较高人民法院近日公布的《关于审理物 业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》的规定。

这一司法解释同时明确:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”

这一司法解释规定:“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。”

这一司法解释还规定:“物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。”

这一司法解释还对物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等作出规定。

较高法院近日还公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。这部司法解释涉及建筑物区分所有权纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题,具体包括:业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等。

这一司法解释规定:“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。”

这一司法解释规定:“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第1款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”

这一司法解释明确:实施下列行为的,可以认定为物权法第八十三条第2款所称的其他“损害他人合法权益的行为”:(一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;(二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;(三)违反规定进行房屋装饰装修;(四)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

将于2009年10月1日起施行的上述两部司法解释,是人民法院民事审判工作关注民生、保障民生和改善民生的重要内容和举措,对全面贯彻落实《物权法》等法律规定,维护当事人合法权益,营造和谐有序的建筑物区分所有权及物业服务法律关系秩序,都将起到重要意义和积极作用。