买房须知

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自2009年，马老师成功营销了他的淘宝双十一以后。不仅赚得盆满钵满，财富排名直接N连跳，并在2017年取代了王 健林成为华人首富。

于是2010年、2011年、2012年。。。直到现在，每一年国人都在翘首企盼双十一的到来，至少无论买个啥都可以来个抄底价。

逐利的房产开发商们，更是摩拳擦掌接棒双十一，要带着广大购房者过一个“双11地产光盘节”。

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2018，刚入11月，北京的地产市场又热闹起来，“合硕双11光盘节”调起了购房者的热度，先后在CBD、中关村、亦庄等核心商务区举办巡展活动，合硕公司与万名地产经纪人形成联动销售，共同向购房者推介，并通过直播、抖音、微信等新媒体传播形式将优惠房源信息通达至数千万目标客户。

最值得关注的是本次“光盘节”共集结北京包括万科、保利、金地、中铁、中粮、远洋、招商在内的多家大型品牌房企的部分在京楼盘的50个地产项目，联合推出150余套特惠房源，优惠总金额更是高达5000万元。

据称截至目前，该活动已吸引到数百组意向客户，150余套优惠房源有部分已经被认购。如此看来，楼市即使转凉，但人们对双十一的热度还是高涨的。

那么，来说说这个活动主办发“合硕”何许人也。

合硕机构是一家集房地产投资、营销代理、高端渠道等于一体的不动产全价值链综合服务平台。主营房地产投资、销售代理、渠道营销、房地产代建在内的四大业务，成功服务于保利、万科、金地、中冶、中粮、天恒、招商、阳光城等一线品牌房企。

其实说白了，就是一家地产代理销售机构。

这一波高压调控下的房地产市场，已经不再是开发商一头倒的时期了，开发商失去了绝对的主导地位。所以更多的大型开发商将销售任务转嫁给了地产代理公司。一来省去自己精力，也顺便节约了成本；二来代理公司的花招更多，更专研消费者心理，容易预期变现。

就像这一次的“合硕双11光盘节”，也的确印证了销售代理的用处，起码成绩单看起来是及格的。

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双11地产“光盘节”，并不是合硕的独 家营销首秀。其实，早在2014年，方兴地产公司就在全国范围内首次推出了地产界“11.11光盘节”。

当年的方兴地产拉上了六大合作方，全力造势推动首届“11.11地产光盘节”。

当然重赏之下，必见成效。

24小时成交42个亿！作为首个把双十一概念带进地产界打造“双11光盘节”的方兴地产来说，在11日0点至24点的这场促销活动中，“42”这个数字成为了“双11光盘节”活动最好的注脚。

一天，42亿！

且不说是否有水分，乍一看来，还是让人眼前一亮的。毕竟对于小开发商来说，的确是个突破。要知道方兴地产2014年全年也只有185亿的总销额，这次活动就已经占据了全年近四分之一的业绩了。

但是作为消费者，我们的常规想象是，之后会有一大波地产开发商，相继效仿，2015年只要坐等开发商的各种促销手段，跟着搭乘顺风车就好了。

然则并没有，2015年，也只有方兴地产自家上演了第二届“双11光盘节”，活动效果都与2014年相仿。括号，方兴地产2015年10月更名为“中国金茂控股集团有限公司”，简称“中国金茂”。

令购房者意外的是，2015年并没有见到其他房企大规模效仿，原本想要搭乘顺风车的购房者们预期落空。

难道开发商们不觊觎金茂的高收益吗？

回答是肯定的。没错，大开发商们并没有把双十一网络营销看在眼里。为此的确不屑一顾。

回顾2015年，我们来看一组年度房企销售金额排行榜。

注：图片来源新浪

图中，我们可以看出。2015年，中国金茂仅以303亿元的销售金额排名全国房企第27名。单靠“双11光盘节”活动的近42亿的销售额，就已经占据了金茂全年14%的销售占比。

相比，排名前三甲的万科、恒大、绿地，全年销售金额都在2000亿元以上，万科更是以2627亿占据榜首。

如此我们算一笔账，金茂活动42亿仅占了万科全年总销额的1.5%，相当于万科年平均6天的销售业绩。类推，相当于恒大的7.5天，绿地的7.6天年平均销售业绩。

由此看来，一众房企大咖们没有杀进双11的营销噱头里，也就容易理解了。

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随后的2016和2017年，迎来了地产的疯涨时期。一方面大开发商们更是以频率换概率、高调拍地、收购股权等手段疯狂的跑马圈地。另一方面投资客和刚需大量入场，开发商房产资金快速回流。继而推动新一轮的房产开发。这一波行情下的如火如荼，可谓是众人拾柴火焰高啊。

注：图片来源新浪网

单是2016年，就有恒大、万科、碧桂园3家房企销售额过3000亿，千亿房企更是多达12家。

注：图片来源新浪网

2017年，全国房地产销售情况更是惊人。全年房地产销售金额达到13.37万亿元，占GDP比例高达16.3%。排名前三的碧桂园、万科和恒大，也都站上了5000亿门槛。全国的千亿房企达到17家，比2016年又多了5家。

这样年年破纪录的地产销售业绩，让开发商们过得不要太舒服啦。区区一个双十一营销活动，花时间花精力，不过几十亿的销售额，又有谁会看重呢？

所以在这两年里，地产界也只有中国金茂延续了自己的“双11光盘节”活动，在2016年和2017年分别举办了第三和第四届。在基本维持前两届销售总额的前提下，没有获得更多的销售业绩，更像是给自己贴了一个增加辩识度的行业标签。

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就在开发商们还沉浸在前两年的躺赚模式中，2018年楼市风向突变，开发商们快速感受到了四季的轮换。

风云转换的2018楼市，不论地产商还是购房者，都开始了各种猜想，有赌市场周期论的，也有希望房产价格回归到十年前的。越来越多的态度和预期发生转变，市场越来越冷，除个别城市的小幅上涨，更多城市出现不同程度的跌幅。

2018年的地产市场早早就进入到寒冬时代，全国地产一篇萧索景象。中小房企倒闭无数，大型房企也困难重重，卖地、转让股权、降价、裁员，想尽招数也举步维艰。

市场不好了，别说躺赚，连汤都快喝不上了，蚂蚱再小也是肉。正是这样的市场背景下，合硕的这次双11光盘节，才吸引到了类似万科、金地、远洋、招商这些知名房企的热情参予。

市场风向扭转，更多的开发商也在猜测和预期中惶然度日。怎么安全平稳过渡，才是重中之重。毕竟蚂蚱腿也是肉，不管什么营销手段，哪怕只卖出一套房子，也比一套不卖要强。

所以今年的“地产光盘节”，不难猜测，地产商们是抱着怎样的心态，这个双11，想必会是地产商们难眠的一夜。

不难看出，历年的“地产光盘节”，都是开发商的一种花式营销手段罢了。市场火爆，预期上涨时，不屑大费周章；市场转凉，预期下跌时，黑猫白猫齐上阵。

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近日，经济 日报给出的观点，“房地产行业并不是进入寒冬，而是有望迎来新的春天。在房地产行业由高速度迈向高质量发展的新阶段，我国正加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。”

自然规律是，冬天过后必将会迎来春天，但是春天到底温暖和煦，还是寒风倒吹，我们难以预料。接近年底，各大房企的回款压力迫在眉睫，项目去化率更是关键指标。

年关难过终需年年过。要度过寒冬，冬衣还是需要自己准备的。这场由多家知名房企的50余地产项目联合吹响的促销集结号，也不过是给自己过年添置驱寒冬衣罢了。

“双11光盘节”效果如何我们留给购房市场去检验。春天的温暖，也只能等到除夕过后才能预判啦。