买房须知

备受关注的北京公积金贷款新政终于出台。昨日，北京住房公积金管理核心发布关于住房公积金个人贷款政策有关问题的通知，从6月1日起，二套房公积金贷款较低首付比例降至3成，公积金贷款的认定实行认房不认贷。

此前在今年3月30日，央行等部委下发房贷新政，其中要求，公积金贷款购买首套普通自住房，较低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，再购买普通自住房，公积金贷款较低首付款比例降至30%。

而后，北京何时公布实施新政的落地政策，成为社会关注的焦点。

根据昨天发布的通知，放宽了首套房认定的标准。对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款政策，较低首付款比例为20%，贷款较高额度为120万元。

二套房的公积金贷款首付方面，北京也按照国家的相关要求下降。对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款(含住房公积金政策性贴息贷款)购买第2套普通自住住房的借款申请人，执行第2套住房贷款政策，较低首付款比例为30%，贷款较高额度为80万元。

此外，此次的新政中，对于二套房贷的现有住房面积认定也有所放宽。购买第2套普通自住住房贷款的发放对象，不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局近日公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。

北京公积金贷款新旧政策对比

旧政 审核中，一户家庭只要名下查出来有一套既有房源，或此前使用过公积金贷款、以购房名义提取过公积金，都按照二套计算。

新政 只要是在市住建委房屋交易权属系统中没有住房的，购房就可以认定为首套房。

旧政 套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

新政 贷款的首付比例都只有2成，即贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的80%。

旧政 二套房首付的执行比例不低于70%；有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，首付款比例不低于60%。

新政 结清已有的公积金贷款，较低的首付比例则降至30%。

旧政 现有人均住房建筑面积低于31.31平方米(不含)的家庭，才能申请公积金二套房贷。

新政 取消了二套房贷需审核现有住房面积的限制。

■ 焦点

首套房认定取消面积标准

此次公积金新政的一大亮点就是对于首套房和二套房的认定中，改变了过去“认房认贷认提取”的标准，而改为只“认房”。

此前，公积金贷款的审核中，一户家庭只要名下查出来有一套既有房源，或者此前使用过公积金贷款，或者此前以购房名义提取过公积金，都会按照二套计算。

而新政实施后，只要是在市住建委房屋交易权属系统中没有住房的，购房就可以认定为首套房。这意味着，如果此前有房，只要将其卖掉，即便之前用过贷款，或是因购房提取过公积金，也都能被认定为首套房。

而且，此次北京公积金的首套房贷款，也不再按照房屋性质和套型建筑面积区分首付款比例和贷款额。

此前，北京公积金贷款对于首套房的政策是，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

而新政实施后，只要认定为首套房，贷款的首付比例都只有2成，即贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的80%。而贷款较高额度仍执行120万元的标准，没有变化。

二套房较低首付下降一半多

此次新政的另一个重大变化，就是二套房首付的降低。

此前北京公积金二套房的首付，执行的比例是不低于70%。不过，对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第2套住房贷款条件的借款申请人，首付款比例不低于60%。

而新政实施后，对于二套房，购房人首先要结清已有的公积金贷款，较低的首付比例则降至30%，即贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的70%。这意味着二套房贷款较低首付比之前至少降低了一半。

公积金二套房贷款利率此次没有变化，仍为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。二套房的贷款较高额度也没有变化，仍为80万元。

三套及以上的贷款政策依然没有变化，还是不提供贷款。

二套房贷不审现有住房面积

此次北京公积金还取消了二套房贷需审核现有住房面积的限制。

按照此前公积金的规定，二套房贷的发放对象，要符合北京市统计局公布年度城镇居民家庭人均住房建筑面积，去年6月起执行的现有标准为31.31平方米，因此，现有人均住房建筑面积低于31.31平方米(不含)的家庭，才能申请公积金二套房贷。

举个例子，三口之家，如果现有住房面积100平米，按现有政策就不能申请公积金二套房贷。

而从6月1日新政实施后，二套房贷的发放对象，就将取消这一限制，这对于已有首套房面积较大的家庭来说，无疑是一个好消息。

■ 分析

首付明显下降 楼市延续升温

对于此次调整公积金贷款政策的目的，北京住房公积金管理核心相关负责人表示，主要目的是落实央行、住建部、银监会下发的通知要求，支持缴存职工自住和改善性住房需求，进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。

这位负责人表示，此次贷款政策调整，主要受益人群是购买自住和改善型住房需求的缴存职工。例如无房但是有贷款记录的家庭，就可以享受首套房贷政策。而为了改善住房条件再次购房的人群，不再受到现有人均住宅面积的限制。

中原地产领头分析师张大伟分析称，北京此次公积金政策调整将直接刺激楼市需求。对于改善型购房者是重大利好，由于公积金政策全面改变为认房不认贷，对过去结清的贷款不计算，对于北京市场来说，大部分改善型需求都有使用公积金的可能。

而且，此次公积金首套房认定放宽，更多的家庭可以享受到120万元的较高贷款额度，这也就增加了购房需求人群的数量。

以一户家庭将原有住房卖掉，再购买一套总价200万元的住房计算，此前会被认定为二套房，至少要支付120万元的首付；而新政实施后，则可认定为首套房，首付降至40万元，再使用120万元的公积金贷款加上40万元的商贷组合贷款即可。

而如果是家中已有一套住房，再买一套200万元的住房，原先二套房较低的首付额度就至少7成，即140万元；而新政实施后，首付则只需要60万元，再使用80万元的公积金贷款再加上80万元的商贷组合贷款即可。

可以看出，这几类家庭再次购房的首付额都大幅下降，减轻了首付负担。

张大伟认为，此次公积金政策全面调整，购房者的入市积极性将有明显提高，他预测今年北京乃至全国的房地产政策将继续宽松。预计在这些利好政策的影响下，北京6月房地产市场将延续升温的趋势。