买房须知

国内住宅产业过往的十年犹如星星之火，随着相关政策的出台目前看来大有燎原之势。由住建部牵头制定的《国家住宅产业现代化综合试点城市（区）发展规划及评价标准》正处在征求意见阶段，并有望于年底出台。另据住建部透露，未来拟通过试点城市带动住宅产业化发展，到2015年，在全国培育20个左右试点城市(区)，其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个。

　　“经过多年发展，我国住宅产业化已在一定程度上具备了促进房地产业转型升级的条件和基础，未来应加紧完善相关政策体系，推动住宅产业化实践由表及里、由浅入深，此举对遏制房价过快上涨将起到一定作用。”业内人士表示。

　　政策迭出

　　业内专家指出，一直以来，很多人都觉得楼市调控的核心是房价，这一观点其实从某种角度来说并不完全正确。

　　众所周知，国家在短期内推出的限购、限贷、调整土地供应等政策，皆是剑指房价，但除此短期目的外，国家一直在筹划能促使房地产业实现节能减排、可持续、健康发展的长效机制。

　　所谓住宅产业化，即用工业化生产方式建造住宅，以提高生产效率与房屋质量，包括住宅生产方式产业化与住宅科技成果应用产业化两方面。其实，对住宅产业化的加速推进，早在今年年初就已显现。当时，国务院发布1号文件，即《绿色建筑行动方案》，其中要求“十二五”期间，全国要完成新建绿色建筑10亿平方米，同时将“推动建筑工业化”列为十大重要任务之一。当前，国内80%的省市都出台了地方“红头文件”响应国家在住宅产业化方面的号召。

　　而由住建部住宅产业化促进核心编制的《工业化建筑评价标准》已于今年上半年启动，计划年底成稿，明年出台。此外，记者还获悉，由住建部牵头制定的《住宅产业化行动方案》目前已形成框架，待相关部委会商和报批后，有望于明年出台。

　　障碍待清

　　国内住宅产业化经过十几年的发展硕果颇丰，但与国际先进水平相比，还处于起步阶段。据统计，截至目前，政府主导的住宅产业现代化试点城市仅有3个，园区2个，分别为深圳、沈阳、济南、合肥经济技术开发区和大连花园口经济开发区。

　　谈及推进住宅产业化的阻碍因素，政策不配套、激励措施不到位、技术标准不完善是老生常谈的问题。对此，住建部房地产市场监管司司长沈建忠近日呼吁应采取措施解决，而不是停留在讨论层面。“住宅产业化要解决三大问题，即动力机制、激励机制和惩罚机制的问题。国家和地方要通过引导和强制手段推动住宅产业现代化。”在沈建忠看来，国家层面目前需要将产业化与绿色建筑、税收政策、财政、信贷等政策挂钩，“这就需要住建部加强与相关部门协调，争取出台一些有利于产业化发展的政策措施。”

　　至于地方层面要狠抓落实。“地方政府手段比较多，比如容积率奖励，土地招拍挂等准入门槛。地方政府资源多，目前很多城市都率先在保障房项目中推进产业化。”沈建忠表示，推行住宅产业化，要将地方积极性调动起来。

　　各方积极参与

　　随着政策进一步明朗，很多地方政府已开始行动。目前，北京、浙江等地对实行住宅产业化的项目给予了容积率奖励，上海将住宅产业化视同高新技术产业享受相关财税优惠政策。此外，沈阳则是奖惩齐下，一方面在土地出让中加入产业化相关指标提高门槛，另一方面对采用住宅产业化的项目采取部分费用减免政策，刺激市场积极参与住宅产业化实践与竞争。

　　“伴随越来越多的主体参与到住宅产业化的实践当中，城市与城市之间、企业与企业之间角逐将更加深入，从客观上反而加快了住宅产业化的发展。”有关专家对记者说。

　　“不仅如此，随着房地产市场竞争的加剧，企业自身参与住宅产业化的动力也在不断增强。”沈建忠认为，现在许多地方的保障房都采用产业化方式建造，许多产业化技术成熟领先的企业借力保障房实现了跨区域发展，也和地方政府建立了良好关系。

　　“今年以来，感到开发商对住宅产业化的热情明显增高，很多像我们这样提供产业化相关技术的企业，业务都有了明显增长。”业内人士向记者透露，业内流传由住房和城乡建设部主导制定的《住宅产业现代化行动方案》将在明年出台，而随着各地优惠政策的出台，不少企业认为未来政府对于住宅产业化的推广力度必将持续加大，因此纷纷提前“布点”，以期在未来的产业化竞争浪潮中取得一席之地。

　　能否遏制房价

　　住宅产业化相关政策进一步深耕部署，其对房价的影响自然成为各方的重要期待。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，住宅产业化的操作可以起到缓解紧张供求关系的作用，可有效抑制房价过快上涨。张宏伟指出，以现有高周转品牌房企为例，在二三线城市，一般从拿地到预售基本可控在6个月左右，有的房企更短，每一个楼层的建造时间基本控制在一星期左右。住宅产业化操作后，以上所述的开发时间有可能再度缩短。长沙远大天空城市之所以号称几个月内可以将中国较高楼封顶，从理念的角度讲就是基于住宅产业化操作对于开发时间的节约。

　　从以上角度讲，住宅产业化可在短期内形成较大市场供应，缩短从土地到住宅的市场供应“滞后”周期，这样，短期内供应量增加可以起到缓解紧张的供求关系的作用，有效抑制房价过快上涨。