买房须知

  “新国五条”细则出台后，*，首批申领的购房资格证明，已到可以领取的时间。在“办证潮”仍然持续的同时，从*开始，二手住房交易可能又出现一波“过户潮”。

  为防在可能还将持续一段时间的“办证潮”和“过户潮”中，“黄牛”贩卖业务办理顺序号，扰乱秩序，市房产交易核心方面决定，从*起实行领号“实名制”。

  市四区首批购房资格证明领取数或超800份

  据市房产交易核心和鄞州区房管处各自的统计数据，3月4日当天，前者受理购房资格证明532件、后者受理量为301件。按照现行规定，出具购房资格证明的申请在受理后，5个工作日可领取。据此，*，市四区将有800多份购房者资格证明被领走。

  考虑到申领购房资格证明的市民中，部分是先领证明后去买房的，因此房管部门预计，*实际前去办理二手住房过户手续的人数，会较购房资格证明领取人数少。但即便如此，相较调控新政出台前每天平均几十套的二手住房过户量，预计*的过户量应该还是会有大幅度的增加。

  同时，鉴于上周内每个工作日都有大量市民申请出具购房资格证明，这些证明将陆续被领走，预计在“20%个税”政策正式施行前，前往房管部门办理二手住房过户手续的人数，会持续维持在较多的水平。

  市房产交易核心实行领号“实名制”

  和申请出具购房资格证明时一样，市民办理二手住房过户手续，也要先领取业务受理顺序号，凭号码次序逐个办理。据房管部门反映，上周已有“黄牛”嗅到其中“商机”，提前排队领了很多号后逐个贩卖以获利；同时，也有一些市民一次性在取号机上打出多个号码或领号后不用，导致“废号”现象，增加了那些确要办理房产业务的市民的等待时间。

  有鉴于此，从上周五起，鄞州区房管处已经开始实行领号“实名制”。市房产交易核心方面也决定从*起，如此操作。

  接下来一段时间，市房产交易核心工作人员将每天早上提前在大厅门口，对前来办理购房资格证明以及过户手续的市民，发放顺序号，同时登记申请人的身份。申请人被叫到号后，如果出具的身份证上的名字信息等和此前登记的不一样，其业务申请将不予受理。

  市房产交易核心方面提醒说，如果是代人来排队领号的，应带上实际申请人的身份证，并在工作人员登记身份信息时也登记为实际申请人，以免白排队。

  市民较好提前准备过户资料以免“跑空趟”

  在上周的“办证潮”中，有些市民因为所带资料不齐而不被受理，白白排了很长时间队。在可能的“过户潮”来临前，房管部门因此特别提醒买卖双方，也较好提前准备好过户所需的各项资料。

  据介绍，一般性的个人之间的二手住宅买卖，过户时需要买卖双方带上身份证及其复印件，一式三份的转让合同，契证、房产证、土地证的原件和复印件，购房资格证明，以及由二手住宅所在小区的物业公司出具的物业费结清证明———如果小区无物业则由社区居委会出具证明。相关资料的复印件，较好在三份以上，它们在办理过户手续、税费缴纳手续以及之后的土地证申领手续中，都要用到。

  如果是委托他人去办理手续，除委托人和受托人的身份证外，卖方需提交经公证部门公证的委托书原件、买方需提供授权委托书原件。

  需要注意的是，房子如属共有产即房产证上有两个或两个以上的名字，该住宅被转让过户给非共有权人时，所有共有权人需一并前往办理，并各自带上上述资料；不能到场的共有权人，需出具经公证部门公证的委托书原件。而如果是办理房产证减名即份额转让手续———比如有两个人名字的想变成只有一个人，因为不涉及到受让方住房拥有套数的变化，房管部门人士提醒说，是不用去申领购房资格证明的，也不用出具物业费结清证明。

  如果转让的房子是房改房———这类房屋因为原值很低、“20%个税”政策施行后税负或大增，过户时必须出具《房改房审批表》———如果找不到了可先去房管部门查档。《房改房审批表》上列明的配偶，须一并到场办理；不能到场办理的，须提供经公证的授权委托书原件。

  有关二手住宅过户的事宜，市民不妨在过户前先到市房产交易核心一楼大厅的咨询台去咨询。另外，*起市房产交易核心在对面的南天房产旗舰店外也设一个咨询点，服务时间从8：00至17：00。

  故意报低销售价去办过户或得不偿失

  据房产中介人士介绍，在近期大增的二手住房交易中，有一部分人群出于少缴交易税费的考虑———尤其是父母为避以后的20%个税而把名下房产“卖”给子女的，故意报低销售价格。对此现象，房管部门、税务部门人士均表示，较后很可能得不偿失，并影响到过户手续的办理时间。

  据记者了解，目前本市税务部门在对二手住宅交易计征交易税费时，由动态化的“存量房交易评税系统”来给交易价格“把关”。如果在购房合同中二手住房交易价被故意报低，很可能因为这一“虚价”达不到系统设定的“底价”，而被退回重新申报，需要修改购房合同。

  而因为缴税是在房产过户被受理之后，此时被要求修改购房合同，意味着需撤销此前的过户登记，重新申请过户。“这要求购买人重新去申领购房资格证明。”房管部门人士表示，从近一周来的购房资格证明申请情况看，说不定等重新申领到证明后，“20%个税”已经施行了。

  即便是侥幸过了评税系统的关，日后二次转让时，个税计算也不划算。按照“新国五条”细则中对“20%个税”内容的表述，转让收入减去此前购房价款后的差额越大，意味着缴纳个税越多。

  假设一套住房实际转让价格为120万元，而申报价格为100万元，二次转让时的价格为150万元，那么按照“20%个税”政策计算，卖方需要缴纳个税(150－100)万元×20%＝10万元；若此前真实申报，那二次转让时需缴纳个税为(150－120)万元×20%＝6万元。

  “一套二手住房，税负越高，自然会越影响销售。”房产中介人士说。记者程旭辉张璟璟

  相关新闻

  二手住宅交易热

  稍露“退潮”迹象

  经过调控新政出台后的“突击”交易，昨天，一些房产中介人士反映说，二手住宅的销售速度开始显露放缓迹象。

  “政策出台后的头几天，我们好的门店*的合同签单量有10来套，大部分门店都能签到两三套；而这两天，有的门店没有销售，有销售的一般*也就签一两单。”21世纪不动产宁波区域房产经纪事业部总经理吕俊静昨天告诉记者，随着着急买房、卖房的人在上周内陆续买定、卖好，现在的买卖双方，讨价还价的“回合”数明显开始增多，销售速度因此有所放缓。

  在房价方面，南天房产提供的统计数据显示，市三区及鄞州区上周销售的二手住宅，销售价较政策发布前的一周，变化各有不同。其中，海曙区二手住宅上周销售均价15082元／平方米，较此前一周下降约1000元／平方米；江东区上周销售均价15067元／平方米，环比降700余元／平方米；江北区14726元／平方米，环比微升100多元／平方米；鄞州区均价15748元／平方米，环比反有近2000元／平方米的上涨。

  “从实际销售情况看，除个别急售房产外，多数二手住房的价格变动不是特别明显。”南天房产总经理助理薛敏强说。

  房产中介人士普遍预测，在“20%个税”政策正式执行前，甬城二手住宅的销售量还会维持在相对高位，但销售速度会因为过户时间是否来得及的问题而渐次放缓。而鉴于个税政策具体如何调整至今还未明确，房管部门人士建议，当前市民购买二手住房还是应该保持理性，以免急匆匆买下后发现缺陷而生出不必要的麻烦。

  典型案例

  被法院查封房产的人不淡定了

  有当事人赶着付钱解冻房产

  “新国五条”出炉后，不少准备卖房的人赶着办手续，为的是怕晚了要多缴税。而在法院，不少被查封房产的被告甚至欠债的老赖也不淡定了，纷纷找法院急着解冻房产。北仑法院*近就快速解冻了几处房产，只因当事人紧赶慢赶着要去卖房子。

  来自东北的一对年轻夫妻，丈夫张先生于今年1月初与宁波人柯先生达成购房协议。

  合同签订当日，张先生夫妻俩拿出15000元作为定金，柯先生出具了收条。

  但随后，双方却发生了争执。因为当时没有约定购房款项是否包含房屋内的核心空调费用。

  双方多次协商未果后，张先生一方将柯先生诉至北仑法院，要求解除买卖协议，并要求柯先生双倍退还定金。

  为了保证自己能拿到这3万元钱，张先生一方还向法院提出了财产保全的申请，要求查封柯先生名下的这套房产，保全金额为3万元，并为此提供了担保。

  法院按法律规定作出执行裁定后，本来被告一方也没什么反应。可随着“国五条”的出台，柯先生不淡定了。柯先生担心待案子处理完时，自己还需为卖房所得支付高达20%的个人所得税，到时候自己这损失，可就远不止3万元了。

  柯先生心急如焚，赶紧向法官咨询如何才能尽快将房子解冻。上周五一大早，柯先生便将3万元保证金交到了法院。法院执行法官了解情况后，昨天上午便前往办理房产解冻手续。

  与此同时，昨天，北仑法院还迎来了一位被执行人，他因拖欠几十万元的债务而被查封了房产，担心评估拍卖时间过长，到时承担税务压力过重，他也积极找好了买家，主动来到法院，以房子售出的首付款还清了债务。