买房须知

　　在核心提出“抑制资产泡沫”后，国内部分城市出台信贷收紧政策。7月份，房贷占新增贷款超过100%，这些对房地产意味着什么？下一步宏观经济如何影响房地产走势？9月1日下午，由深圳链家及链家研究院主办的“2016大数据与深圳房地产市场走势高峰论坛”在深圳举行，数名业内专家就房地产市场现状、深圳楼市情况、未来挑战和发展走势发表了各自的观点。

　　深圳市房地产研究核心主任王锋认为，近期我国房地产市场销售增长放缓，下半年将面临市场回落。其指出，二季度以来，沪深限购加码，且前期市场销售活跃已透支部分需求，加上苏州、东莞等热点城市价格高企，市场观望情绪渐浓，导致需求增速有所回落。

　　他指出，今年以来，国内几个强二线城市的上涨，很大部分原因是因为没有限购、限贷政策，省内其他城市的人口出于资产保值增值或者*意向，才把这些地方的楼市炒热了起来。“这种情况下，房价离普通居民收入水平越来越远，后市缺乏刚需接盘，整个楼市就会隐含很大的泡沫风险。”近期，苏州、南京、厦门等都在加强宏观调控政策实施，他指出，目的正是为了抑制资产泡沫进一步膨胀。

　　对于下半年房价走势，王锋认为，不同城市的价格走势会出现一些分化，总体来说处于调整的状态。在他看来，下半年楼市拐点明显，下行压力比较大。“从今年下半年开始到2017年，全国房地产市场会出现普遍的调整期，市场的分化将从少数城市热、多数城市冷转为全面的下行，尤其是明年下半年这种趋势会比较明显。货币政策对房地产的刺激作用，或者刺激动力也在减弱。房地产保持很大的上涨我估计很难，关键是房价上涨之后谁来接盘，如果没有人接盘的话，就不存在房地产销售的持续上涨。所以我们对未来房地产市场的发展，还是应该保持一个比较理性的看法。”

　　谈到深圳本地的情况，王锋认为，深圳的房价从来都是一种台阶式的变动，上升到一定的高度之后，通过调控，出现了一些盘整，然后再出现上涨，然后继续调控，保持一个长期的盘整。

　　王锋表示，当前深圳的楼市存在以下问题：高地价推高房价；*性购房仍然存在；公寓的*属性增强，对周边配套承载产生压力；商业和办公用房潜在供应过大；深圳住房租赁市场发育不完善和房地产交易市场秩序不完善等。他认为，要按“十三五”规划、深圳的住房规划以及国家对核心城市房地产调控的要求，解决这些问题，保持楼市的健康发展。“具体的政策有几个方面。第1方面是落实住房建设规划，拓展居住空间。第2是加强住房政策支持，增加公共住房供应。第三是继续开展房地产调控，防范楼市泡沫。第四是完善房地产管理政策，加强市场秩序的整顿。”

　　谈到近期深圳出台扩大户籍人口的入户政策，王锋认为，要保证房地产市场健康发展，不能靠加杠杆，而应该靠户籍城镇化。“深圳在‘十二五’期间每年才增加平均20万人，新政策之后，每年平均要增长70万人，通过吸引外来人口和落户政策，让这些人能够在深圳宜居宜业，我觉得这种方式是比较健康的。”

　　国务院发展研究核心市场所房地产研究室副主任邵挺表示，房地产市场出现了历史拐点，一旦过了历史性拐点，到了一个新的阶段以后，不管是开工量还是*量，都会发生一个大逆转。

　　邵挺指出，国内房地产市场现在面临五个新的挑战。第1，房地产市场深度分化，这种分化的本质就是供需关系的变化。第2，保障房空间布局不合理，他认为，保障房如果继续大规模地新建，不太注重空间布局和分布的话，对房地产市场来说可能不是一个好消息。第三，中国未来的住房需求数量不会有太大的潜力，但是未来中国住房品质的要求只会越来越高。在“十三五”乃至今后的时期，住房市场更大的挑战，除了要建一些新房子之外，更大的是提升它的品质。第四，住房制度改革严重滞后。第五是房产税的问题。

　　邵挺表示，接下来的调控目标，是防范风险积累、防泡沫破灭、去库存和减少住房空置率。他说，接下来的政策取向首先是要稳定住房金融条件，有效防范住房市场风险。第2是打通保障房和商品房的通道，不能把保障房和商品房对立起来。第三是针对中国目前整个租房的比率太低，整个租房市场不发达的现状，发展租赁市场。第四是就金融方面，如何构建一个符合中国国情的租房金融体系。第五是推动房地产税制改革，建立结构合理、负担均衡的住房税收体系。