买房须知

房地产开发中必须要具备的“五证”指的是:《国有土地的使用证》,是用来证明土地的使用者向国家来支付的土地使用权的出让金,获得了在一定的年限内某一块国有的土地使用权的凭证;《建设用地的规划许可证》,是工程建设单位向土地管理部门提出申请征用、划拨土地前,经城市的规划行政的主管部门来确认建设项目的位置和范围是符合城市规划的相关法定凭证;《建设工程的规划许可证》,是证明建设工程是符合城市规划的要求的法律凭证;《建筑工程的施工许可证》;《商品房的预售许可证》。

房地产开发应申办这五证的取得程序

(一)立项批准。一般来说是由开发商来向城市计划委员会来提出申请报告,根据当地城市的发展情况,一般情况下这些申请得大部分都可以获得批准。

(二)建设用地的许可证。开发商应拿着立项得证明到规划局,规划局应根据各地城市的发展规划,发一个《建设用地的规划许可证》,证明这宗土地是可以用于住宅建设的。

(三)土地使用权证。开发商应凭着《建设用地得规划许可证》到国土资源的管理局,交了土地的出让金,给一个《国有土地的使用权证》。

(四)建设工程的规划许可证。开发商得到了地,然后就要进行住宅设计,将这个设计的内容再交给规划局,规划局经过审核,认为符合规划要求的,就再发一个《建设工程规划许可证》。注意此证与上面所讲的《建设用地规划许可证》是不一样的!《建设用地规划许可证》是证明此宗土地可以进行住宅建设;《建设工程规划许可证》是证明这项工程的设计内容符合规划要求。

(五)《建设工程施工许可证》。开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订的合同,到建设委员会进行登记,取得《建设工程施工许可证》。

(六)《商品房预售许可证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第2十三条规定:“房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:

(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总*的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;

(4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”第2十四条规定:“房地产开发企业申请办理商品 房预售登记,应当提交下列文件:

(一)本条例第2十三条第 (一)项至第(三)项规定的证明材料;

(二)营业执照和资质等级证书;

(三)工程施工合同;

(四)预售商品房分层平面图;

(五)商品房预售方案。”第2十五条规定:“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。”五证的复印件只能作为一种参考。

由于商品房预售五证问题涉及到商品房买卖合同的基础,特别是其中的《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》尤为重要。因为《国有土地使用权证》直接影响到购房者将来是否可以拿到房屋所有权证的问题;而《房屋的预售许可证》将直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题。

根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条“出卖人未取得商品房预售许可证证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”