作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
二手毛坯房有双重身份:从交易程序上看,它属于二手房;从实际使用方面上看,它属于一手房。双重身份让很多打算购买二手房的人更倾心于二手毛坯房,也让很多从一手商品房市场上撤下来的购房者选择了二手毛坯房。二手毛坯房是一种兼容性很强的房源类型,但凡事都有两面性,二手毛坯房也一样,它是香饽饽还是带刺的玫瑰?
优点
关键词1 价格
相对而言,与市场上同类的一手商品房相比,二手毛坯房总体上具有一定的价格优势。
在惠城区一手商品房市场上,东平、江北、东部新城等区域的房价已经以6000元∕平方米为基准。然而,市场上同类的二手毛坯房的售价就相对实惠,一般而言,单位面积110~130平方米的二手毛坯房售价大多在55~75万元之间。
如果是一些作为 “处理货”的二手毛坯房,价格就更加实惠了,几乎与年限较长的二手房差不多。特别是一些小区知名度不大、空置时间比较长的二手毛坯房,价格则更加便宜。价格优势让本打算购买一手商品房、但又因价格原因无法找到理想产品的购房者感到欣喜。
点评:前段时间,市区河南岸放出一套二手毛坯房,单价仅超4000元∕平方米,可放置了很长时间依旧找不到买家。究其原因,原来是房子周边太吵闹,小区管理又欠理想,所以依旧“待嫁”。俗话说,便宜没好货,好货不便宜,二手房更是如此,找房的时候千万别迷恋价格,品质过关才是*关键。
关键词2 毛坯
目前市场上的二手房大部分都是带装修的,购房者得连房带装修一起买单。其实,很多装修对于购房者来说是鸡肋,有的装修因时间较长,风格早已过时,或者其中某些装修材料已差不多到了实用年限,恐怕难以再经受岁月的考验。实际上,很多买家在购得精装二手房后,发现其中的天花板、防水、吊顶等细节出了小问题,于是,重装只是时间问题。二手毛坯房就不同。一间没有装修过的房子,买家可按照生活习惯、审美标准和当前流行趋势装修,装修过程和效果跟一手商品房并无两样。
点评:虽然卖家出售房子时,往往用“送精装修”之类的说法,但羊毛出在羊身上,他们出售装修过的二手房时,往往会把装修费用加到房价里,价格就会比毛坯房高很多。不过,由于装修房子要花费很多功夫,许多上班一族为了省时省力,干脆买套装修好的二手房,这也无可厚非。
关键词3 现房
从用途看,二手毛坯房虽然与一手商品房一样,但两者有一个重大区别,前者是现房,后者往往是预售房,买下预售房后一般要等1年多才能收楼。现房有一个明显的好处,就是购房手续办理完毕后,马上可以进行装修,适时满足自己的居住需要,同时也可以免去购买预售房可能会出现“烂尾”等担心。
另外,购买二手毛坯房也拥有“眼见为实”的优势。一般情况下,人们购买预售房,更多是从图纸和模型上了解房子,这种了解是主观的,也是表面的。购买二手毛坯房则不同,购房者可以就自己要购买的房子的方方面面进行考察,这些都是现场的,比如房子通风采光、周边环境等状况,购房者可以亲自到房子中亲身感受。
点评:实地看房和从图纸上看房,效果大不相同。从图纸和模型上,人们一般只能详细了解房子所在项目的情况。很多一手商品房项目,周边有很多建筑物,或者某套房子通风采光明明被挡,可是制图时,开发商只针对本项目,项目周边一片空旷,让购房者容易忽略这些方面,甚至产生误会。而二手毛坯房,人们可以到要买的房子里实地看房,可以有效避免直观产生的误区。
关键词4 人气
二手毛坯房还有一个明显优势,就是房子所在小区已形成相对成熟的居住氛围,生活条件也会更加便利。一手商品房,如果房子属于项目首期,即使到了交楼时间,整个小区也是一片荒凉,不仅小区里商业配套和生活配套明显不足,就连周边的配套可能也很一般,生活不方便。另外,即使装修好了房子住进去,可能在较长时间内会受到噪音影响,*东家装修,明天西家装修,吵得您不得安宁。更惨的是,如果房子所在小区还有后期项目在开工建设,挖土机的轰鸣声和刺耳的电焊声更加让人感到烦躁。
二手毛坯房可以避免这种情况。一般情况下,如果您购买了二手毛坯房,不是怕邻居吵到您,而是邻居担心您装修时会吵到他们。另外,由于房子所在小区较早前已经有大批业主入住,所以小区管理会相对成熟,小区里面和周边的生活配套、商业配套也相对完善,小区人气足,生活也会相对便利。
点评:购买二手毛坯房应注意实地考察小区的生活氛围,比如生活配套、交通等因素,尽量选择不同时间段去察看,这样才有助于摸清情况。
不足
关键词1 交易程序
一手商品房的交易环节比较简单,看好了房子,提供相关资料就可以马上签署买房合同,手续相对简单,时间也不会拖很长,只要买卖双方尽快拍板就行。
从部门管理归属看,二手毛胚房的产品属性是二手楼,交易程序需按照二手房的形式进行。市场上,二手楼交易程序明显比一手商品房复杂,交易时间也更为漫长。普通一套房子,如果按照选好房源、洽谈价格、准备资料、办理过户等程序,恐怕要一个多月甚至更长时间,目前虽然很多中介公司在提供帮忙办理过户服务的过程中,有“加快”的渠道,但是标准不一,时间上也难以保证,整个交易程序相对麻烦。
点评:很多人购买二手房并不熟悉其中的交易环节,在买房时几乎把所有的环节“打包”给中介公司。其实,在与中介公司合作之前,先要问清楚所有细节 (比如要准备什么资料),办理过程才会快一些,也要明确相关费用和大体时间,免得双方日后闹得不快甚至发生纠纷。
关键词2 房产证
一手商品房交易,在签署买卖合同后,开发商一般承诺入伙后1年内办理好房产证,但有的项目在业主入伙后,拖了几年,业主都还没看到房产证的影子。关于房产证的纠纷,这几年以来一直没有断绝。
所以,很多二手毛坯房没有房产证是常见的事。可是,二手房交易,必须要有房产证才能在房产管理局备案和过户,二手毛坯房如果没有房产证,一般情况下是不能进行正常交易的。可是,人们看上了喜欢的二手毛坯房,即使它没有房产证,也想通过其他渠道购买。虽然经过某些“操作”可以达到目的,但如果买卖双方没有知根知底,其中的风险无疑是很大的。所以,在打算购买无证的二手毛坯房时,先要对可能出现的风险进行正确预估,并做好相关的应对之策。
点评:为了促销售易,面对某些“疑难杂症”,中介公司可能会拍着胸脯说帮您“搞掂”,让买卖双方放心。可是,当正式进入具体交易程序时,往往会出现很多“搞不掂”的问题,使购房者或者业主的利益受到损害。所以,在遇到某些交易“疑难杂症”,而自己也打算冒险时,要跟当事方做好相关并有效的约定。