作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
每年9月起都是楼市买房、换房的旺季，今年随着房贷政策的陆续出台，想换房的人比往年更多。“金九银十”楼市旺季的到来，大部分改善置业需求的人忙着“跑步入场”。小编提醒，买房、换房人群要想省钱，以下三个问题千万别忽略。
问题一：卖掉旧房or保留旧房
支招：几乎所有想换房的人几乎都面临着是否卖掉旧房的难题。需要提醒的是，在今年商贷与公积金同时调整首付后，由于商业贷款“认贷不认房”，购房人名下住房贷款还清后算作首套房，反之如果贷款未结清，则算作二套房，因此卖掉住房与否对首付支付比例的影响并不大。而购房人使用公积金贷款，将直接关系到首套与二套的认定。因为公积金贷款执行“认房不认贷”政策，所以卖掉住房后可算作首套房，首付比例为20%，而保留住房则将被算作二套房，虽然现在二套房的首付比例也为20%，但是贷款的较高额度为80万，意味着首付仍然要多掏，所以购房人是否选择卖掉住房，需要根据买房时选择的贷款方式决定。
问题二：买大户型or买中等户型
支招：打算换房的人无非都是改善居住质量，所以除了部分家长为了孩子上学买特定“教育地产”以外，大部分二次置业人群买房的思路都是买更大面积的住房。但是很多人不知道是一步到位买大户型，还是买个小户型。值得一提的是，现在利率低，购房人不妨一步到位，选择中等偏大的户型，这类房子大多分布在北京周边城区或城郊地铁沿线，而且单价在2—3万之间，可选择的余地还是蛮多的。
问题三：组合贷买or商业贷款买？
支招：虽然公积金贷款二套房的比例降为20%，但是较高额度仅为80万。所以想换房还是首先考虑组合贷款或者商业贷款。小编建议，如果选择组合贷款，可以使购房者在公积金贷款二套房额度不足的情况下用商业贷款补齐，然而公积金管理核心一般只与一家或几家银行签订协议，所以购房人在选择银行、贷款产品、还款手续方面都有一定程度的制约性。此外，组合贷中因为同时涉及到公积金与商业贷款，所以需要按各自的流程申请，在批贷放款速度上比纯商业贷款办理时间长，一般多在三个月以上。再者，组合贷款的首付比例遵循“两者取其高”原则，按照商业贷款二套房50%的首付执行，所以大部分的购房人在换房时仍然优先考虑用纯商业贷款买房。
看了以上三个问题，是不是对你有所帮助。买房、换房是人生大事，别匆忙行事，做好规划很重要。
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