买房须知

      在签订购房合同四个月后，老范接到了开发商打来的电话：首付款要提高一成，否则无法办理公积金贷款。置业顾问略显神秘的掏出一份复印件《重庆市住房公积金管理核心文件》几个大字赫然在目，落款处则是公积金管理核心的电子公文章。

  “签合同、付清首付款很长时间了，为什么现在要求补交？”让老范更不能理解的是，如果是公积金管理核心的新政策，官方网站上却看不到正式的文件：“开发商也说没有红头文件，就是口头通知或者电子版。”

  趁置业顾问不注意，老范把复印件偷偷的拍了下来，从模糊的照片上记录出公积金政策的“新规定”：建面单价低于6380元/平方米，公积金贷款可贷额度不得超过购房总价款的80%；建面单价高于6380元/平米，同时低于12779元/平米(2013年房产税起征标准)，可贷额度不得超过购房总价款的70%；建面单价高于12779元/平米可贷额度不得超过购房总价款的60%。

首付提高一成 申请过半年放款仍无望

  从2009年初开始，重庆公积金贷款的首付比例便调整为两成，因其首付少、利息低的优势，近几年一直成为刚需购房者的优选。政策的突然变化，让收入本就不高的老范，陷入进退两难的境地。

  老范购买的楼盘均价在8600元/平米左右，购房总价款约61万元，按照前期公积金贷款的规定，已缴纳了12万多的首付款。“现在变三成，我还要再补交6万，一时间上哪儿去找这笔钱？”和他买同一期楼盘的30多名业主，也面临同样的难题，突然增加的几万元首付款，让大家都觉得难以接受，但如果不补缴，公积金贷款就办不下来，只能选择商贷或解除合同。

  “他们拿了一个复印件出来，就这么两张纸。你说，我们怎么愿意交这个钱。”老范愤怒地说，“现在主城上哪儿去找建面6000多的房子嘛！”

  实际上，提高一成首付仅是今年公积金贷款异动的部份表现，办结了贷款流程却迟迟等不到贷款，对购房者的困扰反而更为严重，影响人群也在逐步扩大。

  在某互联网公司上班的姜小姐，去年购置了一套位于大石坝的准现房，合同约定2012年11月底交房。因公积金贷款迟迟不能发放，她目前还无法拿到自己新房的钥匙。“我买现房就是为了尽快装修入住，现在完全打乱了我的计划，原打算今年初开始装修，结果现在还没接房，只能租房子住。”姜小姐抱怨道。

  类似的情况正在重庆多个楼盘上演，沙坪坝某楼盘使用公积金买房的上百名业主，在苦等半年后贷款依然无望，已建好的新房因贷款原因无法接房，今年二月补交一成首付款后，终于得到了或尽快办下来的消息。

房企陷被动 回款缓慢资金压力大

  在购房者抱怨连连之时，大多数责备的矛头都指向了开发商：提高首付无正式文件、贷款力不下来推托责任，处理因公积金异动相关的业主投诉，成为了上半年仍敢于接受公积金贷款楼盘的大事。

  “我们也没有文件，相关部门只有电子档和复印件给开发商，购房者当然不愿意相信，我们又无法解释，工作上很被动。”一位不愿具名的房企负责人说，从3月底开始便接到了口头通知，要求提高公积金首付，否则便无法办理贷款。“之前交两成的业主想不通，我们也可以理解，但政策变化谁都把控不了，只能尽力去解释和沟通。”

  对房企而言，提高首付或许会减少一部份购需购房者，贷款迟迟不能发放，则对企业资金链造成了较大的影响。“首付提高，大不了我只做商贷不办公积金，但之前办理好的，你得把贷款批给我呀。”

  按照公积金贷款的流程，每个月将由公积金管理核心确定每个楼盘的贷款发放额度，再由房企提交申请资料，申请额度不得超过规定的上限，*终审核通过后由银行放款。为解决办理公积金的回款问题，多家房企安排专人在管理核心和银行蹲守，每天想尽办法寻求贷款额度批下来。

  一个经由多位房企负责人证实的消息称，某房企2012年在重庆的销售数据喜人，但近7成为公积金贷款，数亿贷款超过半年仍未发放，较后通过拉关系、多做相关银行业务的方式，获得了一批额度完成部份回款。

  “我们要买地、工程要赶进度、工人工资、还有银行利息，这些都是钱。没有回款我怎么办？”上述房企负责人坦言，“很多小房企根本就拖不起，要不破产要不只能去区县发展，只有一些大房企才能拖得起，但压力真的很大。”

  面对公积金贷款的种种困扰，很多房企果断的选择了放弃，在一季度传出政策收紧之时，便不再办理公积金贷款。随着时间的推移，重庆敢于办理公积金贷款的楼盘，已廖廖无几。

调整“三步走” 公积金政策全面收紧

  对于公积金政策的异动，重庆公积金管理核心工作人员的答复是，政策没有变化，并对“首付提高一成”作出解释：一直以来，重庆公积金贷款对首付的规定，都是较低可以首付两成，并非大家习惯性理解的“仅首付两成”。

  然而，根据公积金管理核心官方网站公布的《渝府发[2009]9号》、《渝住公积金委发[2009]1号》文件，关于首付的表述均为“首付房款比例由 30%调整为 20%”。

  实际上，2013重庆公积金政策调整并不只限于首付，以“口头通知”形式收紧公积金贷款也并非头次。从2月份到现在，管理核心先后三次调整公积金政策，对公积金贷款和提取作出调整，全面收紧公积金的使用。

  今年3月，多位房企负责人向乐居记者证实，在年初便接到“谈话”，2013年公积金贷款要适度收紧：“大点房企每月3000万的贷款额度，本地或者中小房企每月2000万，还不准问原因。”与此同时，公积金管理核心在2月7日发布《渝住公积金委发[2012]1号》文，规定个人公积金账户的资金只能用于偿还公积金贷款的本息，金额不得超过月供额，且必须在开始还款之日起一年之后才能提取。到3月底，第2次以电子版和复印件的形式，“口头通知”房企提高公积金贷款首付比例。

  在两个月时间内，公积金管理核心分别从提高贷款门槛、减少贷款额度和限制提取范围三方面，全面收紧公积金的贷款和使用。

  对此，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在微博评论称，重庆公积金政策全面调整表明看是调控房价，实则弥补公积金不足。一方面是公积金调整的幅度与平均配比显然不合理，因为没有区分刚需与改善，完全是一刀切。另外一方面是买房用公积金贷款的人自然是合理的住房需求，不应该提高门槛，容易误伤。毫无疑问，企图通过调整公积金贷款比例，目的就是减少贷款。

贷款大幅增长 公积金账户余额不足

  从全国范围来看，公积金政策收紧，似乎正是国五条调控下的组合拳之一。4月份开始，北京公积金贷款系统升级已超月余，至今仍未受理个人公积金贷款。与北京地区不同的是，包括厦门、石家庄等城市在升级完成第2天后均开始正常受理公积金贷款业务。在此背景下，目前北京地区公积金无法办理究竟是系统原因还是调控手段正引发市场猜想。

  与此同时，出于房价调控目的，包括苏州、杭州、武汉、东莞、长沙等多个城市，都先后出台了收紧公积金的政策。然而，与这些城市相比，重庆公积金政策的收紧力度则显得过为严厉，其收紧背后的原因，似乎也有所不同。

  一直以来，重庆公积金贷款便成为刚需购房者的优选。2012年7月，重庆市住房公积金管委会发布了《关于调整住房公积金使用有关问题的通知》，将职工住房公积金贷款存贷余额倍数从15倍调至25倍，并允许自有资金补缴账户余额。受此影响，公积金贷款在2012年下半年迎来了暴发式增长。

  据公积金管理核心官方公布的数据显示，2012年，全市使用公积金272亿元，当年资金使用率达到146%，公积金使用达到历史较好水平，其中全年发放个贷191亿元，同比增长250%，个贷发放额占全市住房个贷市场份额35%以上。与此同时，2012年个贷发放净增额及净增率名列我市16家主要商业银行之首，是排名第2的建行(66亿元)的2倍多。

  贷款的突然放开，迅速消化掉公积金账户余额，相对于北上广深等城市，缴存基数不足的缺陷在此时显得尤为明显。

  记者根据重庆公积金管理核心发布的数据发现，截止到2012年底，重庆全市公积金累计缴存总额约750亿元，贷款余额为348.09亿元，提取使用364亿元，剩余额度仅有37.91亿元左右。面对迅速增加的贷款需求量，公积金账户余额不足，或许才是全面收紧的根本原因。

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