买房须知

据了解，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元（超过2011年中国GDP的10%！），存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。

北京师范大学金融研究核心主任钟伟曾对媒体表示，据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。

据此估计，房地产企业撑不了多长时间。如果房地产商能熬过2012，则2013年中国房价必然拉开大崩溃的序幕。2012年1-2月份，全国房地产开发*5431亿元，同比增长27.8%，其中住宅*3713亿元，增长23.2%；全国房地产开发企业房屋施工面积394901万平方米，同比增长35.5%，其中住宅施工面积297605万平方米，增长32.8%；房屋新开工面积20049万平方米，增长5.1%，其中住宅新开工面积14832万平方米，与去年同期持平；房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%，增速提高31.9个百分点，其中住宅竣工面积7936万平方米，增长47.9%。房地产*、施工、竣工面积均成快速增长趋势。

2012年1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；其中，住宅销售面积下降16.0%，办公楼销售面积下降8.6%，商业营业用房销售面积增长11.4%。商品房销售额4145亿元，下降20.9%；其中，住宅销售额下降24.7%，办公楼销售额下降23.5%，商业营业用房销售额增长17.2%。

2012年1-2月份，房地产开发企业本年资金来源14151亿元，同比增长16.2%，增速比2011年全年提高2.1个百分点。其中，国内贷款3116亿元，增长16.3%；利用外资107亿元，增长24.2%；自筹资金5995亿元，增长43.3%；其他资金4933亿元，下降5.6%。在其他资金中，定金及预收款2795亿元，下降11.4%；个人按揭贷款1296亿元，增长1.2%。

从统计局的数据中我们可以看出，房地产*与施工、竣工面积在快速增加，而销售面积在快速的下降，据此可以估计房地产的库存量在2012年将更快速的增长。由于价格下降，房地产销售金额比销售面积更快的下降。房地产资金来源增长的速度不仅低于销售收入降低速度，更是远远低于库存增长的速度，房地产商的资金压力将在2012年更快速的增长，房地产上的资金成本也将在2012年飞速增加。

在这种情况下，房地产商能熬过2012年吗？即便熬过了，那2013年将是更快速的价格下降。现在房地产商还在硬撑，也许有一些因素在支持他们硬撑，比如地方zf不希望房价下降，他们中一些相信房地产调控会放松；2012年由于通货膨胀降低，货币政策会放松，可以提供给他们更多资金，货币也可能因货币政策放松而流入房地产；2012年全球经济依旧未完全走出经济危机，国际货币可能仍然比较宽松；2012年是中国换届年，zy可能更希望平稳过渡，不希望房地产突然崩溃……这些都在支持房地产商和一些*者在坚持，但愈坚持则耗费他们的能量越大，崩溃起来摔得更惨！