作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
１、借款额。它等同于购房的总价款减去首付款的款额。
这里面会涉及到首付款和购房总价款两个因素：
购房总价款。它通常是指买受人购买房屋按房屋买卖合同约定应支付给出卖人的价款。
首付款。通常是指购房人的家庭经济的收入的一部分。购房人不能以节余的所有家庭经济收入作为首付款。因为购房人购房后还需要支付许多刚性费用，如住房装修、孩子上大学、家庭保险等等。因此，购房人应根据自身的实际情况确定首付款，不要怕贷款多而多付利息，要知道一旦住房装修等需要用钱而又没钱仍然需要贷款时，那时再申请相应用途的贷款，贷款利率要比个人住房贷款利率高套一档，要负担的利息就更多了，并且贷款期限又比个人住房贷款短（按现行规定住房装修贷款*长５年，个人住房贷款*长３０年），还可能引起还款能力不足等问题。
２、还款能力。它通常是购房人的月家庭经济收入扣除各种月必须支出等后的节余的一部分。
这里牵涉到以下三个因素：
月家庭经济收入。它通常是购房人全家能够按月计算的各种收入，一般是指能够按月取得的薪金收入、存本取息的利息收入、店租收入、*收入等。在考虑这些收入时，还应与贷款期限结合起来，如果上述某项收入期限短于贷款期限，一般不要当做收入考虑，否则，可能造成将来经济上的拮据。假设将来经济很宽裕，又没有好的*品种可供选择的情况下，你可以向银行申请提前还款。简单地说，在估计收入时，应从保守、谨慎的角度出发。
月必须支出。它通常是购房人全家在当月必须支付和预留的各种费用，一般是指当月必须支付的伙食费、水电费、邮电费、煤气费、交通费、有线电视费、书报费、赡养老人费等，以及每月需预留的耐用消费品重新添置费、子女就学费、家庭保险费、医疗费等。
偶然支出。它通常是指购房人事先不知道但又必须支付的各种费用。如亲戚朋友之间的婚、丧费用等。这些费用可以根据自身的社会关系及以往的实际支出数和当前的支出水准等因素来确定。
３、贷款期限。它是指从银行借到钱之日起至还清全部贷款本息之日止的期间。
一般可以通过上面计算确定的借款额和还款能力套用银行提供的《个人住房贷款月均还款额表》来确定。具体做法是：
计算试套年限。试套年限＝贷款额/（还款能力*12）；
用从试套年限起以后年份每万元贷款的月均还款额乘以贷款额求出所申请贷款的月均还款额；
用求出所申请贷款的月均还款额与还款能力对比，如果前者大于后者，需重复第2步骤，求出递增年份所申请贷款的月均还款额与还款能力再次对比，直至前者小于后者为止，该年份即是你所要确定的贷款期限。
总之，借款申请人在确定借款额、还款能力、贷款期限时一定要实事求是，千万不要弄虚作假。否则，一旦还款能力出问题，银行通过拍卖抵押房产收回贷款本息时，房产的拍卖价往往低得可怜。以往的大多数拍卖案例表明，损失者一般是借贷双方，得利者往往是抵押房产的竞买人。
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