作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
在房屋是定抵押权并经登记后，出卖人将该房屋又予以出售，这个问题涉及到抵押权与购房消费者权益冲突。那么房屋先抵押后出售如何受偿呢？该如何做呢？
房屋先抵押后出售如何受偿
（一）如果出卖人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情况，根据《担保法》第49条“抵押期间，抵押人转让已办理抵押物登记的，应通知抵押权人并告知受让人抵押物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，抵押权人可主张房屋转让行为无效。不动产设定抵押权，应办理抵押物登记，登记的目的在于确保财产的稳定和交易的安全，购房消费者应通过登记簿查询房屋上的权属状况，其疏于审查而遭致的损失不应转嫁给抵押权人承担。
根据《较高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第67条的规定，即使出卖人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情况，买卖合同的效力不因此而受影响，抵押权人仍可就经登记的抵押物行使物上追及权实现其债权，受让人亦可行使涤除权以取得抵押物的所有权，因此，不管该房屋已转移至何人之手，即使已转移给了消费者，消费者的所有权仍然不能对抗该房屋的抵押权，受让人可以代替债务人清偿其全部债务，以取得房屋所有权，然后就涤除房屋上负担所支付的价款向抵押人追偿。
（二）如果出卖人已通知抵押权人的，对该物的处分已获得抵押权人的同意，抵押权人可提前实现其债权；如果已告知购房人抵押物设定抵押的情况，购房人仍然买受的，属于买收人自愿承担风险，自无反悔并受法律保护的依据。
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