买房须知

市地税局出台的个人住房转让所得征收个人所得税细则规定，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个人所得税征收标准为应纳税所得额的20%，应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际销售价格为转让收入。

出售方应付税费

税费名称

收费标准

收费单位

交易手续费

2.5元/平方米×建筑面积

房屋交易管理机构

合同印花税

房屋销售总额×0.05%

国家财税局

营业税

普通住宅

国家财税局

5年内：合同价×5.65%

5年以上：免征

非普通住宅

5年内：合同价×5.65%

5年以上：差额×5.65%

个人所得税

普通住宅：购买未满5年(含5年)的房产或非家庭少有的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭少有的生活用房则免征个人所得税。

国家财税局

土地增值税

国家财税局

非普通住宅

买卖合同公证费 (出售方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳)

房屋销售总额×2.5‰+250元

普通住宅：房屋销售总额×1.5% 90平米以下(含90平米)头次购房和改善居住条件得按1%

国家财税局

非普通住宅：房屋销售总额×3%

交易手续费

2.5元/平方米×建筑面积

房屋交易管理机构

合同印花税

房屋销售总额×0.05%

国家财税局

权证印花税

国家财税局

交易登记费

住宅：40元

房屋交易管理机构

非住宅：550元

配图费

房屋交易管理机构

查档费

房屋交易管理机构

房屋销售总额×2.5‰+250元

公证处

贷款额×3‰

公证处

他项权利登记费(抵押登记费)

商业贷款或组合贷款：200元

房屋交易管理机构

纯公积金贷款：100元

保险费

贷款银行指定的保险公司

评估费

房屋销售总额50万以内：300元

贷款银行指定的评估公司

房屋销售总额50-100万：500元

房屋销售总额 100万以上：房屋销售总额×1‰

转按揭担保费 (需贷款且须转按揭时才须缴纳)

贷款额×6‰

担保公司

公积金贷款担保费

贷款额×担保费率对应系数

担保公司

中介费

房屋销售总额×1%

中介公司

卖方涉及的税费

(一)普通住宅： 1、营业税： 购买未满5年(含5年)的房产对外出售营业税为房价的5.65%，满5年则免征营业税。 2、个人所得税：购买未满5年(含5年)的房产或非家庭少有的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭少有的生活用房则免征个人所得税。 (二)非普通住宅： 1、营业税：购买未满5年(含5年)的房产对外出售营业税为房价的5.65%， 满5年则征差价差价的5.65% 2、个人所得税：购买未满5年(含5年)的房产或非家庭少有的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭少有的生活用房则免征个人所得税。

买方涉及的税费

(一)普通住宅：

0--90平方米(含90)，内环内总价330万以内，内外环间总价200万以内，外环外160万以内契税：1%(2012年2月新政，第2套房契税为3%)

90—140平方米(含140) 契税：1.5%，内环内总价330万以内，内外环间总价200万以内，，外环外160万以内！(2010年10月17日新政，第2套房契税为3%)

(二)非普通住宅：

契税：3%

普通住宅必须同时满足以下3个条件：

1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

2、单套建筑面积在140平方米以下；

3、坐落在内环线(以中山路环线)以内的总价低于330万元/套，内环与外环之间的总价低于200万元/套，外环线以外的总价低于160万元/套。

二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据

普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。出售公房：5年之内， (售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。同时，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定，具体分三种情况征税：

1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。

2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得*以及税法规定的合理费用后的余额。

3、职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

关于利润

计算方法：利润= 转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用

纳税人申报的住房销售价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

1、房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费.

2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

经济适用房税费

卖方需缴纳的税费：

1.土地出让金：从11月1日起，我市取消经适房需满5年才能上市的“门槛”。凡按原经适房购房款的8%补交土地出让金的，即可上市交易。

2.个人所得税：转让5年以上(含5年)且是家庭少有生活用房的，免征个人所得税;转让5年以上(含5年)并非家庭少有生活用房的，按销售价的2%缴纳个人所得税;转让未满5年的房屋，无论是否是家庭少有生活用房，都需按销售价的2%缴纳个人所得税。

3.营业税：转让5年以上(含5年)普通住房，免征营业税，非普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税;转让不足5年的普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税，非普通住房，按销售价全额征收5.65%的营业税。

4.交易费：按3元/平方米缴纳。

买方需缴纳的税费：

1.契税：购买面积在90平方米以下的普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，按房屋销售价的1%征收契税;购买面积在90平方米以上的普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，按房屋销售价的1.5%征收契税;购买面积在140平方米以上的非普通住房，不论是否属于家庭少有住房，均按销售价的3%征收契税;对购买普通住房，但家庭还拥有多套住房的购房家庭，同样按销售价的3%征收契税。

2.登记费：80元

3.交易费：按3元/平方米缴交。

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