买房须知

据悉，截至12月26日，重庆一中院今年审结商品房买卖合同纠纷案件875件，相较2015年的1691件、2014年的2439件，数量上逐年略有下降。

一中院民四庭副庭长方剑磊介绍，今年纠纷案件的双方争议主要围绕逾期交房违约金和逾期办证违约金展开，同时伴有一些新的争议。

比如购房者要求开发商限期办理土地使用权证及房屋产权证，按广告宣传内容完善配套设施或赔偿损失；因违法超建、面积“缩水”、隐瞒相关信息等行为，导致房屋不符合约定，购房者请求解除合同并赔偿损失；因价格变动，购房者反悔等等。

原因：延期交房宣传不实等五大主因

为何会产生这些纠纷？开发商延期交付房屋、未履行或未及时履行协助义务、对房屋的配套设施宣传不实、房价起伏和政策变化导致购房者中途违约、房屋质量有瑕疵等五个方面是主要原因。

方剑磊分析，由于开发房地产周期较长，不确定因素多，部分开发商资金链紧张，进而导致部分延期交房的纠纷。此外，部分开发商为了取得更好的销售业绩，在宣传广告中夸大小区的绿化、配套设施等内容，但实际交付时又无法达到预期的宣传效果。

方剑磊表示，房屋买卖从签订合同到实际履行，往往需要一段时间。当市场变化引起房地产交易价格下跌时，部分以*为目的的购房者往往不愿继续履行支付剩余购房款等合同义务，也会引发纠纷。

提醒：签订购房合同多留个心眼儿

市民在购房时，需要注意哪些细节？一中院民四庭副庭长方剑磊建议，市民在购房前，应对房地产市场进行初步的预估和判断，并提前了解相关政策规定、首付比例及个人征信情况，避免房价波动或政策调控导致不能履行合同义务。签合同时，要注意交房时间、办证时间、交房条件以及支付违约金的条件等。

此外，一中院民四庭法官陈娅梅提醒，对购房者权利进行限制的条款以及补充协议等内容也很重要。市民需认真查阅合同示范文本与补充协议是否一致，及时提出修改意见。

如果产生纠纷，市民在起诉请求开发商承担质量整改责任时，一定要完成接房手续，并依据买卖合同条款提出整改意见。否则，将面临诉讼请求被驳回的败诉风险。

同时，应尽量保留与开发商在交接房、验房、因房屋存在质量问题等进行交涉时的书面证据材料，这些材料在诉讼中对购房者完成举证义务将起到一定作用。

案例：签了认购书却对正式合同有分歧 消费者拿回定金

2013年10月，尹某向天氏公司支付定金2万元，此后双方签订认购协议书，约定尹某认购该公司开发的某物业单位，如未能在协议约定期限签订商品房买卖合同，视为不履行本协议，尹某无权收回所交定金。

在协议约定期限前，尹某准备与该公司签订商品房买卖合同时，因合同违约金、逾期办证等条款与该公司发生分歧，协商未果未签订合同。此后，尹某诉至法院，请求解除此前签订的认购书，并双倍返还定金4万元。

法院审理认为，天氏公司没有证明尹某之前已知晓的正式购房合同的具体内容，故认定双方在认购协议确定的期限内进行了磋商，履行了各自权利义务，均无违约行为。因商品房买卖合同未能订立的事由不可归责于双方，故判定解除双方签订的认购协议书，天氏公司依法应将定金2万元返还尹某。

法官说法：

《认购协议书》作为购房者与开发商之间签订商品房买卖合同前进行磋商的产物，其性质属于预约合同，独立有效。因该协议一般为格式合同，故在双方对合同条款的理解不一致时，应作出对提供合同一方不利的解释。

以本案为例，尹某依照《认购协议书》履行的合同义务符合对其有利的合同条款之约定时，出现不可归责于双方的事由导致买卖合同不能订立，则购房者主张返还定金应予支持。