买房须知

一提起房产税，大多数老百姓就来气，他们会说，我们交的税还少吗？再收房产税，我们不要活了？这其实是对房产税的误解，更重要的是对房产税设计方法和政策执行公信力，缺乏信心。

本来是良好的政策设计，真正贯彻到下面，会不会变形走样，甚至造成相反的效果？也就是说，本来房产税是对富人开征的，而实行的结果会不会是穷人再次受到伤害，富人再次得到好处？

不加控制的地产泡沫一旦爆破，中国必将陷入经济危机。限购只能控制泡沫的膨胀速度，不能解决根本问题。控制泡沫，压制房价，*有效的政策工具，只有廉租房和房产税。然而，房产税的出台举步维艰，原因何在？

中国地产泡沫主要是腐败和收入两极分化所致。腐败包括官员的各种寻租行为，也包括银行和地产商的勾结，人为造成市场短缺，达到哄抬价格的目的。

部分既得利益者可以有集资房，用很低的成本得到房子，甚至是很多套房子。占人口比例很小的特权阶层，他们掌握了资本、土地和控制资源的权力，利用种种手段，大量占有房子，并让其空置，造成市场供应的虚假短缺。

以上特权阶层和中产阶层加起来只是城市人口的20%不到，却拥有城市总资产的90%以上以及所有商品房的70%以上。

相比之下，占人口比例高达80%以上的弱势人群，绝大多数是买不起商品房的。但是，低价的经济适用房却非常短缺，这是目前中国房地产市场*棘手的问题，也是影响城市化进程和中国走向现代社会的较大障碍。

因此，走出中国的房地产困局，不仅仅是压制房价那么简单。在控制商品房价格的同时，更重要的是保证经济适用房的有效供应，才是实现杜甫所说的‘安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜’的根本所在。

要解决短缺和高房价这两大问题，只有两条出路：一，大量建设经济适用房，满足弱势群体的刚性需求；二，征收保有税打击投机行为，并达到节制腐败的目的。

基于这个目的，笔者认为，房产税的理想设计是这样的：对每个城市家庭人口实行严格的登记，每个家庭的第1套房子不收税，或者按人口算，每个成人可以有35平米的免税额，每个18岁以下的小孩有25平米的免税额。

政府对每个家庭的第2套房子开始收税，但是税率不能超过房价的2%；或者对人均面积超过免税面积的，开始收税。对第三套和三套以上的房子，开始征收重税，税率可以根据房子的多少和面积的大小，指数式地递增，强迫拥有多套房子的人，不敢拥有多套房子。

另外，对征收来的房产税，50%用于社区建设和公共设施建设，50%用于直接补贴人均住房面积小于15平米的低收入家庭，确保每个家庭*少能够住上一套面积不小于45平方米的经济适用房，并把这个标准，作为中国今后城市发展的基本风向标。

房地产商可是真的害怕收税。因为一旦收税，有钱人买房子的欲望将受到致命的打击。同时，如果税收设计得好，执行得好，配上经济适用房的建设，房价一定会下来，大大降低他们牟取暴利的能力。

许多知名学者，因为出于某种目的，坚决站在房地产商的一边，鼓吹房产税不仅会推高房价，还会让房地产崩盘。许多官员也反对房产税，因为他们是目前政策的既得利益者。

目前，中国城市有户口的家庭，拥有一套房子的占68%，两套房子的占13.5%，三套或三套房子以上的占3.5%。要知道，户籍人口只占城市常住人口的60%，其他40%的人口是没有户口的外来人群。这些外来人群，70%以上的家庭没有自己的住房。

所以，如果把有两套或以上的家庭加起来，他们只占城市总人口的10%左右。房产税，将对这些人群直接下刀，尤其是对拥有3套或3套以上的人群下刀。

那么，到底是谁拥有3套或3套以上的房子？无疑，是当今的官员、富豪和社会精英。而要让这些人自己设计房产税来打击自己的既得利益，需要怎样的勇气？

因此，*反对房产税的人，就是既得利益集团。房产税为什么迟迟不动，这就是原因。

要知道，如果房产税执行得好，90%以上的城市人口不受任何影响，同时，60%以上的人将迎来供应充足而且价格合理的房地产市场。

那么，如何才能把房地产政策执行得好？这有赖于政策执行的公信力。比如：

第1，房产税不对第1套房子收，但是，怎样定义第1套，第2套，第三套房子呢？政策一步步往下贯彻，会不会层层变调？

其 次，如何界定房产税的水平？中国如此大，各个地方差异如此大，如何对每一套房子进行估价，并收取合理的税？这不仅技术难度大，而且也很容易产生新的腐败。

同时，只要有腐败的地方，就会出现不公平。本来是一个良好的政策设计，真正贯彻到下面，有可能不仅全功尽弃，而且，还会造成相反的效果。也就是说，本来房 产税是对富人开征的，而实行的结果却是穷人再次受到伤害，富人再次得到好处。

理 论上，收房产税有许多好处，一是打击投机，压制过度*，把钱引导到非房地产的实体经济，从而防止类似鄂尔多斯和温州这样的地产悲剧；二是提高社会公平 度，有钱的人交多税，没有钱的可以免税，而且还可以买到低价房子，提高市场的有效供应；三是保证外来人口可以买到房子，促进城市化的健康发展。

但是，房产税的执行却不是一件容易的事。首先，既得利益集团不愿意。其次，在贯彻过程中，可能出现各种走调的现象，使房产税想达到的目标大打折扣，甚至适得其反。

所以，为了提高政策执行的公信力，在房产税出台之前，就必须把各种可能出现的问题搞清楚，然后，制定一套简单透明的辅助性规定和措施，来防止和降低可能出现的负面效果，从而保证房产税能够成为中国房地产长期发展的有效政策工具。

姚树洁(英国诺丁汉大学当代中国学学院院长，出名华人经济学家)

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