买房须知

对于*近房地产调控政策“国五条”细则的出台，一度被誉为“史上*严厉”。不过，仔细研读文件后发现，“新政”并没有想象中那么新，20%的个人所得税不过是将执行不太好的旧税重提。那么，为何“旧税”执行不好？或许在操作层面，我们还需要更多更细化的制度设计。

很多时候，调控总是有局限性的，甚至引发误读。

诸如，有些媒体将此次所谓20%的个人所得税解读为“加税”其实并不妥当。在二手房交易的过程中，对个人所得税的要求为“对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查账征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1%。”

只不过一直以来，由于房地产市场价格增速过快，加上许多房屋初始价格难以估算，很多地方采用简化方法，不严格按照个人所得税法执行，售房者更倾向于选择按照计税价格的1%来缴税，新政不过是对前者的严格执行做出强调，这并非新税。另外，出售满五年的少有自有住房仍然是免个税的，新政更多的是强调对投机房产行为的打压。

之所以以前会出现“二选一”的税率，是个税征收执法不严造成的。这条新政并非冲着“课税”而去，而是意在加强对买卖双方签订“阴阳合同”这种避税方式的管控，但这种管控也并非新鲜事，早在2010年下半年，对于加大住房交易市场的检查力度就已经在一些城市奏效。此次新政不过是“重来”的个税。

窃认为，此次所谓“新政”的出台，减少市场上二手房的交易的同时也能行之有效地抑制*和投机的需求，如果投机房产的人群被彻底挤压出市场，投机房产者进入市场的信心就崩塌了，意味着可以堵住“入口”。

有趣的是，明明是早就有的政策，仅仅做了重提和强调，就造成了第2天地产股的全面跌停，市面出现大量恐慌抛售的二手房源，可见，“新政”为社会带来的心理影响远大于其本身在经济上起的效用。

2011年9月以来，严厉的调控措施让房地产业资金难以回笼，新建住房增速出现下降，这也意味着今年市场中新房的存量有所下降。“国五条”新细则的出台则又会让市场中二手房的交易量萎缩，不过，萎缩的交易量是否真的就完全是*型住房？市场中*型住房和改善型住房的分野并非那么清晰，“国五条”的“砍刀”到底能砍到谁，真是痛者自知。

不是用纯粹的政策而是用税收工具来调节，这恐怕即将成为未来房地产市场调节的方向。但是，为何普通人对于此次强调个税征收的观感并不好，恐怕要回到这种个税征收力度的合理性讨论上来。

突然之间的“重税”之下，我们也需要正视一些问题。比如价格上涨和价值增长，二者之间并非能够完全画等号。中国房价在十年时间中看似上涨差不多五倍，但是，货币的购买力显然已经和十年前大有区别。售房者的真实*，应当考虑到CPI涨幅、货币增量等因素。黄金价格颇能说明问题，近十年来，黄金价格的年平均增长率将近20%，和房价涨幅相当，那么是否将十年前存的金子拿出来卖掉，上涨的部分也应当缴个税呢？这其中的时间变量不可忽视。

当然，作为调控手段而对房产交易课以重税，就是想改变住房是*品的现实。尽管从经济学上讲，个税难以转嫁是基本常识，但税负负担到底转嫁给谁，还要看需求弹性。需求弹性在各地差异很大，例如北京、上海等近十年房价增速快的大城市，需求大于供给的现象一直难以改变，所以，在这样一个卖方市场为主导的市场下，很多人担心售房者会将成本转嫁给购房者，也是正常的心理。不同城市的状况需要不同的分析，“一刀切”的做法总会伤及无辜。

房产交易中的个税如何征收？这个问题不仅在于宏观上对整个楼市的调控，更在于地方政策设计者对每个具体城市的不同分析和把握。也就是说，在操作层面需要更多细节设计。