买房须知

自深圳楼市实行买房限购政策以来，很多深圳户籍人口在深圳只能买两套房，而非深圳户籍人口只能买一套房，楼市现“房票”紧缺现象。而限购的另一方面，商用地产热度*，租、售价格同步上涨，利润率攀升。很多手上没有房票，又有剩余资金的置业者，开始转向商铺*。限购令实施 *性需求被遏制

2010年9月30日深夜，深圳市发布“限购令”，户籍居民家庭限购两套房，非户籍居民家庭限购一套房。2011年3月2日，深圳规划国土委继续严格执行《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》规定的商品住房限购措施，即对深圳户籍居民家庭限购2套住房；对能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。限购细则的出台，对住宅市场的*投机性需求总体得到了遏制。

市规土委：深圳限购令将继续执行 取消没有时间表

近期，市规划国土委相关负责人表示，自从国家实施对房地产的调控政策以来，深圳也陆续出台了一系列调控措施，包括限购、限价、加大保障房建设等，均取得明显的调控效果。至于何时会取消限购政策，目前没有明确的时间表。

楼市政策微调大幕拉开 未触及限购“红线”

地方政府楼市政策微调的大幕从去年8月就已拉开。截至今年5月30日，明确发文微调政策的城市已有30个。这些微调政策主要包括上调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房标准等。在楼市销售低迷、地方经济增速放缓的背景下，这些政策被认为起到了部分效果。

值得注意的是，芜湖、佛山等明确放松限购条件的城市，其新政公布不久就被叫停。“限购令”成为楼市调控政策的一条“红线”。

住宅限购 转战商业地产

受国家对住宅房地产市场调控的影响，住房交易市场已趋于平缓，但有一批敏锐的*客却将视线转向商业地产。据深圳中原市场研究部的监测，4月以来深圳销售的一手商业项目有6个，算得上今年以来推售商业项目比较密集的时期，包括较好核心大道、保利上城、万科红二期、核心原著、天利名城、天健铂庭等商业物业陆续入市。

这些商业项目大多销售理想：保利上城首批单位、天健铂庭都于开盘当天售完；万科红二期单位也已完整收官；较好核心大道首批单位推出销售后15天内趁势加推；核心原著体量较大，但90多套单位经过一个多月的去化，所剩单位也已不多。价格低于或接近客户心理预期，越容易销售，近期的商业项目正是在定价上更为合理和理性，因此更容易为项目带来较好的销售成绩，也造成商业跟风住宅市场，出现一波以价换量行情。

商铺*15万10年变300万 一铺养三代绝非神话

*商铺需要考验*者的前期眼光和后期运营，更需要提前做好功课，这不是拍脑袋就能决定的事情。

早春的北京仍然是寒风凛冽，人们丝毫体会不到任何春天的气息，寒风和低温让更多的人打消了外出的念头。

早晨不到8点钟，在北京北三环边上，某小区地下室的一间出租房里，李建平已经收拾完毕。穿着厚厚的大衣，两腿上绑上护膝，带上厚厚的皮手套和帽子，满身臃肿，已经看不出他的本来面目。他随便往嘴里塞了两口冷馒头，推着电动车就出发了。

这样的日子已经有半个月了，从到北京开始，李建平就开始寻找适合开饭店的店面。他去年经营的那家饭店，今年以来房租上涨了50%，员工工资平均也上涨30%，外加物价的上涨，整个饭店的运营成本翻了一番，而同期的饭价*多只上涨了20%。这让他不得不去寻找更便宜的商铺。

半个月来，每天起早贪黑的找店面，都没有遇到合适的，不是租金太贵，就是地方不好。

就是租不出去也不会降价

北京西四环边上的某小区门口的一家店铺，贴出招租告示已经快一个月了，但到目前还没有租出去。记者按告示上的电话，联系到了房主程先生。据程先生介绍，这个房子是涨了租金以后才空出来的。

去年他的店铺租金还是2.2万元一个月，今年以来涨到了3万元，上涨幅度将近50%，原来的租户也因为价格太高而没有续约。

“我这位置多好，又是小区门口，附近又有几个办公楼，中午和晚上人流量都很大。附近的房租都涨了，我当然也要涨。不过没关系，很快就会租出去，每天都接到不少承租人的电话。”程先生自信满满的告诉记者。

虽然如他所说，打电话的人很多，但都因为租金太高而没有谈成。“有没有想过降价租出去呢？”记者向程先生询问。“不会的，租不出去，都不会降价的。每次涨租金都会空一段时间，好地方是不愁租不出去的。”他给记者算了一笔账：一旦租出去，每个月就会增收近50%，而目前空着，*多就是少收一两月的房租。涨价都需要一个市场接受的过程，可一旦租出去，租金就不会再降下来。

*店铺不能贪便宜

1000公里外山西一个普通的县级市，那是李建平的老家。在老家，李建平也*了商铺，可是他*的商铺到目前还没有租出去，而且每月还要交物业管理费。

时间回到2011年，在北京开饭店已经10年之久的他，把买完房子剩下的40万元，买了40平方米的商铺。原本打算靠着商铺养老的，但就目前看来，这样的生活离他还有点远。

说到买这个商铺，“都是贪图便宜害的。”李建平这样总结*商铺失败的原因。当时，供他选择的是商场外围的一层商铺，价格是2万元/平方米，内层商铺是1万元/平方米。为了图便宜，他买了内部的商铺，可当商场开始营业时才发现，很少有人光顾内部一层的商铺。之后，低价租也租不出去，想卖也卖不出去了。

“商铺不像住宅，*商铺不能贪便宜，不能因价低而盲目*。”业内人士告诉记者，*者在*商铺之前，要充分模拟日后区域发展前景，将商铺的潜力放在首位。

在老家*商铺失败的李建平，买房子和商铺，几乎花光了这几年开饭店的所有积蓄，不得不在年初又来到北京，准备开饭店。用他的话说“这是挣养老钱”。“一铺养三代”在他看来是那么的不靠谱。

一个月后，他终于在一家超市门口找了一家店面，不过昂贵的租金，曾让他犹豫了很久。

“像我这样干了多年饭店的人，才敢租这样的店面，要是没什么经验，这样价位的店面肯定赔钱。”李建平这样说的的时候，显出些许无奈。

据记者调查，今年以来，北京的店铺租金普遍上涨超过30%-50%，外加人员工资的增加，物价的上涨，都在逼迫一些店铺关门。除了以上因素，类似于淘宝网店电子商务的发展，在改变人们消费习惯的同时，也在一定程度上冲击着实体店铺。

“虽然网店对实体店面有冲击，但实体店面相对网店有很多不可替代性，比如餐饮。这就需要*者在选择店面时，具备前瞻性的目光。”在山西太原有着10年商铺*经验的聂先生告诉记者。

据聂先生介绍，他在10年前*的商铺，租金已经帮他收回了成本，而目前房价也涨到了10年前的4倍，接下来还有日益上涨的房租放入。在聂先生看来，“一铺养三代”很靠谱。

*店铺你准备好了吗

“限购令”的出台，在很大程度上抑制了*房地产的热潮，但商用店铺的不限购，让更多的*者把目光转向了商铺的*。而目前国内养老制度的不完善，也让更多的*者在“一铺养三代”的宣传诱惑下，把自己的养老钱投向了商铺。

在聂先生看来，他倾向于*临街店铺。“根据我的*经验，临街店面比商场店铺*更适合普通*者。临街店铺就算租不出去，也不用交物业管理费等其它费用，而临街店铺房价上涨的潜力要大于商场店铺。”

业内人士指出：“在*之前，要从房管局、规划局方面充分了解商铺所在区域未来的市政规划和未来发展前景，还要实地考察当地的人流量、客流量及消费水平，对这些做到心中有数。另外，*商铺尽量选择具有成熟商业地产运作能力的品牌开发商，注重开发商后期的服务。”

15万变300万？“一铺养三代”非神话

商铺价格可以有多贵？2009年，三里屯SOHO商业“黄金”旺铺曾拍出折合每平方米16.8万元。图为北京三里屯SOHO楼盘前的巨幅广告，十分引人关注

在众多的商铺*类别里，住宅小区周边的商铺，是大家**多，也是*简单的，其少有的风险在于“会不会买”。

“快过年了，人们总要买些年货吧！”

林先生惴惴不安的念叨着，一边小心翼翼的算着账……这是茅盾的小说《林家铺子》中的一幕，描写的是日本侵华战争期间，经营着一个百货小商铺的林先生，因为时局混乱，*终店铺倒闭的故事。

“一铺养三代”的说法，在《林家铺子》中非但没有得到实现，反而以悲惨的下场结局。而当今现实生活中，会是一种什么样的情况呢？

“这种说法是有一定道理的。”从1994年前后就开始*商铺的聂先生在接受《*与理财》杂志采访时，这样表示。

杠杆原理*重要

严格意义上来讲，商铺*主要有7种类别：1、商业街商铺*；2、市场类商铺*；3、社区商铺*；4、建筑底商商铺*；5、百货商场、购物核心商铺*；6、商务楼、写字楼商铺*；7、交通设施商铺*。

“通常来说，大家*较多的是写字楼和商场以及住宅小区周边的商铺，其中住宅小区周边的商铺是*者参与*多，也是较大众化的*。”聂先生告诉记者，因为写字楼和商场的物业管理、水电等费用都是有捆绑限制的，*相对不高，一旦租不出去，风险较大。而住宅小区周边的商铺，就算一年租不出去，因为水电等费用都是单独的，所以不会产生额外费用。

“1995年我在山西*商铺时，住宅和商铺价格比是1：2，现在已经达到3到4倍。”他说，根据他多年的*经验，商铺的价格没有一个特定的规律，因为很多地方是一个店铺一个价，小区位置不同，商铺的价格就不同。

记者调查得知，目前全国大多数城市，每年房租都在稳步上涨。既然如此，为啥不自己*买一个商铺？

家住山东省德州市的李先生表示，即便是在二线城市，*商铺动辄也需要几十万甚至上百万元，对流动资金占用量太大，会影响资金周转。

然而，聂先生却给记者举了这样一个例子：2002年他*的一个商铺，当时是5000元一平米，共150平米，也就是总价75万元。“我选择了10年按揭贷款，首付20%，即15万元，然后每个月还6000多元的本息。而我在购买商铺的当月，就把它给租出去了，收回来的房租除了缴纳按揭还款，还有些许剩余。”

这样算下来，聂先生相当于只花了15万元的本金，就买到了使用期限40年的商铺，而且在10年内能还清贷款。

“今年我打算把租金涨到每年10万元，因为商铺价格上涨了，现在是2万元每平米。”

这也就意味着，除去租金*不说，聂先生2002年花15万元购买的商铺，现在*到了300万元，净赚20倍，而且以后还有30年的使用期限可以盈利。

“30年后，商铺价格涨到500万也有可能，但我的本金只有15万。所以说，*商铺很重要的一点，就是要学会如何使用杠杆原理，以小博大。”聂先生如是说。

“在北京这样的一线城市，地价贵，成本、风险都很大。比如北京的住宅价格3万一平米，商铺也就是4万左右，而且商铺价格上涨相对较慢。二线城市就不同了，住宅价格5000元，商铺价格就是住宅价格的两倍，好的地面甚至达到3倍、4倍，*空间大。”

聂先生告诉记者，和住宅主要依靠房产本身价格的上涨相比，商铺*还可以获得稳定而长期的*。

如何选择商铺？

选择商铺时，需要考虑哪些因素呢？

聂先生表示，要看地段，包括周围的商业环境、停车方便程度、汽车流量、未来发展前景、视觉效果等因素。此外，地域经济也很重要，必须要有一个好的*环境才行。

“我曾经参与*一家百货公司，地点在一个小区，大的客流量进不来，较后以失败告终。”

此外，租金也不能太高，炒作性的商铺不能买。根据聂先生的说法，通常商铺不能超过周边住宅价格的1.5倍，较高别超过2倍，在这个价格范围内入手，才会有较大的*空间。

“还要考虑整体城市的发展走向，选择自己了解的城市。此外，房产*是长期*，要有长远的目光才行。”

会不会买是关键

*商铺有没有风险？有！

聂先生表示：“现在商铺*率很多都在3%到4%，就看你会不会买，能不能选对地方。除此之外，我看不出有什么风险。中国的房地产市场，尤其是商铺*这块，才发展十几年，只是初级阶段。更何况40年或者50年的使用期限足够了，而且到期后，只要缴纳一些土地出让金，政府也不会强制收回。”

只买不卖

“做房地产*，尤其是商铺*，只有‘只买不卖’，才能持续享受长期*。而你*其他领域，赔钱的可能性都很大，唯有商铺地产，现在又没有限购政策，是比较稳定的。”

聂先生告诉记者，做商铺地产*时，有个所谓的“铁律”，即1000：100：10：1。具体来说，就是从1000条信息中选出100条有价值的，再从中挑出10条和自己的*密切相关的，然后再从中选取一条信息去交易。

“现在商铺地产*还是初级阶段，我会继续加大*的，但只有会买了，才能实现较大化的*。”聂先生如是说。

10大技巧*商铺

1选择适当的行业类别。

2有“傍大款”意识，即把店铺开在出名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。

3选取自发形成某类市场的地段。

4选择独立门面。

5了解商铺周边民众购买力。

6看人流量。

7了解开发商。

8周边交通便利。

9看商铺的前景商业环境。

10把握*时机。

*链接*商铺五要素

*商铺的目的是为了赚钱，位置很重要，有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的*者，绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。

具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，规模大，才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展，如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式就无法展开，同时也限制了人流量。

多数商场位于繁华闹市区，这里黄金土地，因此，商铺价格自然不菲。但是，商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想，在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客少有，很可能买了商铺后干赔不赚，较后转手都无人敢要。

*商铺者主要分为自用和真正意义上的*者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，*风险前三年由发展商承担，*与银行储蓄利率相比，相差无多，但一两年后租金大涨，却是储蓄无法比拟的。

5使用率

使用率根据开发商对商铺自身的选择而定，一般是55%、65%、85%、98%。

全国5大商铺*率对比

文|本刊记者冯伟杰

沈阳小商品

大世界批发市场

开盘价：7000元/平米

现售价：约2万/平米

租价：2500元/平米/年。

*率：1.9倍

昆明螺蛳湾

开盘价：1万元/平米

现售价：约3万/平米

租价：2008年开盘后，第1年免租金，

从第2年开始89元/平米/月，约1100元/

平米/年，现在3000多元/平米/年。

*率：2倍

重庆朝天门批发市场

开盘价：约为3000元/平米

现售价：约3万元/平米

租金：250元/平方米

*率：9倍

北京动物园

金开利德服装批发市场

开盘价：8000元/平米

现售价：5万元/平米

租价：约1万元/平米/年

*率：5.25倍

浙江义乌国际商贸城5区

开盘价：约6000元/平米

现售价：约3万元/平米

租金：2833元/平米/年

*率：4倍

创业者开店需要多少钱

文|本刊见习记者张祎

开一家小店，日出而作，日落而息。无打卡之约束，无舟车之劳顿。若看腻了这里的风景，便开始下一程旅行。你是否想过要这样的人生？本期《*与理财》就帮您算算，实现这样的梦想，需要多少银子？

成本有哪些

经济学家一般将成本划分为固定成本(FixedCost)和可变成本(VariableCosts)。

1固定成本

固定成本主要包括店面租金、购买设备的费用、申请营业执照、日常所缴税费等。

2可变成本

人工费用、原材料费用等都是典型的可变成本。

房租70000元/年

水电费3000元/年

进货费用每月5次每次4000元，共计5×12×4000元=240000元。

营业执照费500元

人工费24000元/年

一年总费用固定成本+可变成本=75500元+264000元=339500元

以一年365天计，平均每天需赚930.137元

准备事项：

市场调查

没有调查就没有发言权。需要调查的内容包括：店铺所在地的人口分布，附近聚集区的单位性质、工作性质，所在区域的消费能力、消费习惯，是否有同类店铺，若有，生意是好是坏？

选址很重要

街面店的选址标准：一是通路考量，顺序好坏为：多通路--四通路--三通路--二通路--单通路。二是流动便利性，顺序依次为：街角店--双面街店--单面街店。

“攘外”与“安内”

所谓“攘外”，就是要随时关注附近同类店铺，提高小店的知名度和美誉度。不过在“攘外”的同时，也要“安内”。“安内”指的是员工的稳定性，在开店初期，要避免员工的快速流动。

淘宝叫板实体店商铺养家难又难？

文|本刊见习记者张祎

“网店威胁论”这个命题是真老虎还是纸老虎，不同的人，从不同的角度看，结论是迥异的。

改变命运的是知识？还是淘宝？对于毕业于义乌工商学院的杨甫刚来说，显然是后者。这个曾经被义乌工商学院副院长称为“可以顶40个本科生，明年还会顶80个本科生”的传奇男孩，他的光环来源于月入4万的神话。相比起炫目的月入，他的教育背景甚至可以用灰色来诠释——一名高职毕业生。

如今，杨甫刚已不仅仅是一个名字，它已转化成一个符号，代表着千千万万淘宝店家。

淘宝威胁论

据统计，截至2010年底，淘宝网的注册用户达到3.7亿，每天超过5000万人次的访问量，点击率超过15亿，单日交易额峰值达到19.5亿元，分别超过北京、上海、广州三地社会消费品零售单日额。据淘宝网官方透露，2011年淘宝商城的交易规模是1000亿元，这一数字是2010年的3.5倍。可以预见，2012年，无论是店铺数还是交易额，数字都将会更高。

对于淘宝网病毒式的成长，有人断言，实体店的冬天来了。冬天真的来了吗？淘宝繁荣威胁了谁？

就此问题，《*与理财》记者采访了*商铺*者以及实体店店主，各方观点不同。

商铺*者：淘宝网对我威胁不大

在被问及如何看待淘宝网所带来的冲击时，*商铺*者聂先生表示，淘宝网对我威胁不大。“就拿吃饭来说，有人爱吃西餐，有人爱吃中餐。但是不管是吃西餐还是吃中餐，都必须有一个地点，这个地点的存在是必要的，因为吃饭是一种必需。当这种必要被大多数人认可的时候，*商铺便依然有利可图。也就是说，在某些行业，实体店铺和淘宝店铺是井水不犯河水的，所以何来威胁之说？

聂先生自1994年开始*商铺，至今已有十多年。2002年，聂先生曾花15万元购买了一家商铺，现在*到了300万元，净赚20倍。“但也并不是说，淘宝网的发展对实体商铺一点冲击也没有，像服装、化妆品行业可能就存在冲击。但是，这种冲击，可能更多的是作用在店铺经营者身上，对于店铺*者来说，他的感受和经营者可能就是完全不一样的。”聂先生这样告诉记者。

实体店店家：淘宝店为主实体店为辅

赵小姐的店铺位于北京海淀区魏公村附近的天作国际，这是一个以中低端商品为主的小商品聚居区。赵小姐的店铺主要销售的是中低档女装。

周六日早上10点钟，店里仍显得有些冷清，偶尔有三两个顾客。记者到时，赵小姐正在上网。她告诉记者，她现在是“以淘宝店为主，实体店为辅”。赵小姐2004年开始经营这家小店，2009年开通的淘宝店。她告诉记者：“有时淘宝店的销量比实体店还高。零几年的时候，我的店也算是旺铺一枚哦，*的营业额，较好的时候能上千呢！”

“但是，现在同类商品在网上太多了，顾客进门，说得*多的就是网上多少多少钱什么的，现在已经开始走下坡路。”赵小姐说，“我家的淘宝店铺人气很旺，要不是考虑到签了合同，可能早就在家专心开网店了。”

便民通道：深圳公积金查询