作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
新房和二手房在房龄上有所差异这是大家都知道，但是同样价格的房屋，二手房的首付却要比新房高出许多，如果按照首套房首付三成来计算的话，二手房的首付可以达到成交价的四成甚至五成。这究竟是怎么一回事？为什么说二手房首付金额更高？
为什么说二手房首付金额更高？
其实二手房的首付比例和新房首付比例，大致上是没有区别的；但是一般执行的是，首套房30％首付，二套房40－70％都有可能，各地执行不一样的比例。贷款购买二手房需要向银行申请商业贷款，银行出于安全考虑，会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
那么这个二手房的贷款额度，就和评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30％，则可贷款额度为评估价的70％。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净首付款。也就是说，可贷款额越大，二手房净首付款就越少。
比如你的二手房成交价格为100万，银行的评估价为80万，按首套房百分之三十的首付比例来算，二手房的可贷款额度为56万（80万*70%）。这个时候，购房者要支付的净首付款就是44万（100万-56万）。
一般来说二手房评估价高于或等于成交价的情况比较少，通常情况下，都是评估价低于成交价。评估价过高或者过低，都不好。评估价过高，则首付款相对较低，但缴纳的增值税、契税就变多了，主要是因为契税、增值税的缴纳，是以评估价为征收标准。评估价过低，意味着买房要支付更多的首付款。
是什么影响二手房评估价
影响二手房评估价的因素有区域因素和房屋本身的因素。区域因素主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其中地段等级是影响房屋价格的重要因素，而小区环境的好坏直接影响着人们的居住品质，也直接关系房价高低。
二手房房屋的因素具体如下：
1、二手房楼层
塔楼：中间层（6－15层）＞高层（15层以上）＞底层（5层以下）。
板楼：中间层（2－4层）＞1层＞（5－6层）。
2、二手房的房屋利用率
房屋利用率越大，价钱越高。（计算方法：房本测绘页中公摊系数，公摊系数越小，房屋利用率越大）
3、二手房的房屋朝向
塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北。
板楼：南北＞双南＞东西＞东向。
4、二手房的房龄
二手房的年代越新，房价越高（年代新，房屋折旧率低，贷款相对多）。此外，房屋的面积、户型、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估值的高低。
较后，小编建议大家在买二手房时，一定要计算好买房的各项费用，因为二手房与新房相比，需要支付更多的首付款，此外，还要缴纳税费等各项费用。
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