买房须知

2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了谋求转型苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业已“无路可走”。

2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了谋求转型苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业已“无路可走”。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。

开局2012，承接调控从紧之势，谋求房企求变创新的发展之路。如何在变数中寻求可持续发展的源动力？如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？

"2012年哈尔滨房地产市场将出现何种变化?房产税、限购令以及保障房建设等措施之下，开发商如何应对环境救亡图存？2012对于置业者来说，何时才是购房较好时机？“带着这些问题，搜房网记者特采访了中昊地产格兰云天售楼处销售总监由宏。

从2010年底到2011年全年，国家的房地产宏观调控可谓步步收紧。住宅地产受到了严重的打压，进入2012年，楼市调控继续从紧，那么今年下半年的调控政策能否放松？2012年哈尔滨房地产市场将出现何种变化？

由宏：政府打压，无非针对两点，一个是控制*暴利，一个控制房价。调控政策也主要是针对*型的人，因为房价也决定于供求关系，买的人多了，求大于供，价格自然就上去了。如果调控政策能把这部分人挤出去，市场需求就会格外明朗，因为这部分泡沫没有了，房价也会趋于正常。

有观点认为，2012年的调控，房产税被寄予厚望，您怎么认为？

由宏：要谈房产税，就要谈限购，因为哈尔滨的二套房并不多，刚需主要是首套，不涉及炒房子的问题，所以房产税对刚需没有什么影响。

房产税一旦出来，他的影响会比限购限贷还要大，也是要替代限购令的。将来房产税也应该是区域型的，一个地方一个样，政策不会一刀切，应该有一二线的区别。

另外，房产税也是调控的一个手段。从上海来看，现在影响不大，只是对再购房的人产生房产税。而且就算房产税出台了，一开始也不会一步到位去针对大多数老百姓，这是一个逐步改善逐步调整的过程。政府也会比较谨慎。

因为2011年在政策调控下哈尔滨楼市变化很大，弃住从商、库存高企等等，在2012年的龙年春节，数据显示冰城楼市出现零销售的现象，那么2012年哈尔滨楼市在库存方面会有怎样的情况与变化？

由宏：哈尔滨房价还是比较稳定的，并没有出现一下降20%的现象，有些打折和优惠也是在一个非常合理的范围内。哈尔滨房价如果有波动，应该会在下半年，从以往的规律来看，上半年市场都会比较好，开发商会在宣传上加大力度，另外随着气候转暖，开工和积累客户的问题，开发商资金方面会有压力，所以上半年会围绕资金回笼做一些措施。下半年该买房的都买差不多，银行的政策上半年指标也放出去一些了，下半年银行的政策也会收收口。

目前来说，市核心，交通位置好的商品房还是好卖一些，而且以小户型和价格稍低一些的比较好卖，库存量会少。

但是在年后，销售量开始上升，哈尔滨楼市出现回暖现象，这是不是意味着楼市在今年会有一个较好的销售数据？

由宏：按照以往规律，每年不管调控不调控，过了年，售楼处上班以后，都会有一个小阳春，这部分客户应该是上一年11、12月份想买房子，但是由于不能马上装修和进户的原因，仍在观望。所以每到现在这个时候，销售会特别好，家家(售楼处)都有销售。但是这并不能代表一整年的销售态势。

房地产调控至今，企业经历了从漫不经心，到部分调整，再到集体降价的转变。今年的房企将遇到哪些挑战？比如资金方面，开发商怎样才能确保自己的资金链不受威胁？

由宏：今年还是调控年，按照总理1月30号讲话时说，要保持调控成果，但是总理没说今年要加大调控力度，更深的调控政策也没有出来。现在也只有限购政策，限贷实际影响也不大，从金融的角度，首套房贷这块，有所改善，去年一直都是上浮的，今年比较大的银行，政策都比去年好，比如，工行去年房贷执行2%的手续费，今年降到了1%，好的项目甚至可以去除首付。建行已经全面执行基准利率，老百姓贷款不费劲。买房也会容易一些，对正规房企挑战性不大，资金链也不会受太大威胁。

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2012年，政府还将扩大保障房建设，我省计划全年开工建设保障房和棚户区改造住房52万套，开放商将在保障房中扮演怎样的角色，发挥怎样的作用？

由宏：保障房在一定程度上会分流商品房，保障房在很大程度上解决了低收入群体的需求，商品房解决的是条件改善型群体。开发商做保障房，政府会给一部分利润。有些人在初级阶段，是靠保障房解决的，等有条件要改善了，就要选择商品房了。

而开发商涉及保障房建设，是属于一种参与，一种姿态，利润对于投入的资本来讲，并不值得。这就是协助政府做这种责任性的工程，并解决一部分问题。如果单纯为了赚钱，可以不往这里面*。

房地产内部有一部分声音认为这样行业越来越不好做了，还有一部分声音认为未来30年内房地产市场仍有较大机遇，您怎么认为？

由宏：现在都是刚醒需求的人，本身贷款的客户就多，如果内购不上来，就交不上钱，拿不到地。所以，开发商没有自有资金不可能，自有资金就是实力。第1，开发商要有实力，第2要有心态，不要指望前几年那样，房地产行业有钱就能做，什么人都能做，一个项目翻翻赚，现在这个情况已经不存在了。

房地产市场暴利结束，对开发企业是致命打击，与房地产紧密相连的地方政府也不得不捏了一把汗，开发商的活路是否要依赖政府的救市？何时救市？

由宏：政府不可能救市，开发商也不要做这个梦，政府的目的是房价持续平稳，政府给一个稍微有电迹象的利好政策，这个市场有可能真的会反弹。所以救市从目前来看，是不可能的。

开发商真正的出路不能靠政府，这个行业要想长久生存，就一定要健康，暴利这个东西不符合市场发展。行业要发展，*的企业要赚钱，对企业负责对政府负责，对市场也要负责，通过去年，甚至更长时间的洗牌，让一些小企业和投机的开发商出局，对行业是有好处的，起码是负责任的。

不重视品牌，老百姓不买账。重视自己的品牌，尤其现在这样的市场状况，不像08年的时候房子不愁卖。怎么宣传的怎么答应老百姓的，都要较后兑现，要不然后果会自己承受的。重视品牌，诚信，做的越好，你的后劲就会越足，在行业站住脚，才能实现利润。现在做什么都不如做产品，做持久性的产品，现在看来是较好的，所以，开发商还是要靠自己。产品做好是一切的基础，没有好产品，包装做的再好都是一时的。

作为购房者而言，可能*关心的问题就是：现在置业是不是较好时机？什么时候才是购房较好的时机？

由宏：比方说，今年要是必须结婚，那就买吧。不买还要结婚就得租房子，现在租金也不便宜，与其交租金，不如去还贷款。那有些人会问，如果刚买完，房价就降了怎么办，我就要说，房价要降，肯定也是一个缓慢的过程，它可能一年之内降多少，就像日本现在房价在降，那也是几年之内叠加一起出来的数据，也不会是半年甚至一个月就降下来的。所以，要置业的时候，不要担心房价的问题，还是要看个人的需求状况。*需要的时候，就是较好的时候。

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