买房须知

一、什么是购房诚意金？

诚意金，只是一个商业上的概念，不仅没有定金的担保、惩罚性质，在我国法律上尚无明确规定，其充其量属于预付款或订金，是双方就买卖问题达成初步意向的证明。根据《较高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释》第1百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”

也就是说，如果购房者签订的意向书中并没有明确约定“诚意金”为定金，其双倍返还的诉讼请求无法得到支持。

当前，一些不法开发商或者中介利用购房者的法律知识欠缺，有意混淆“定金”、“诚意金”，使其一旦违约也能逃避应有的惩罚。为此，作为购房者应当区分二者之间的不同性质，在签订购房合同时应当明确所交款项的性质，以便更好的维护自己的合法权益。

二、诚意金转定金需要注意哪些问题？

（一）要注意意向金转定金的条件

中介带下家看过房屋之后，如果下家有意购买，那么中介通过就会拿出一份《居间合同》要求买方签订并支付意向金（或诚意金）。下家签订居间合同时一定要注意其中一般会约定如果上家同意下家（即居间合同约定的内容）提出的购买条件，并收受诚意金后，诚意金就转为定金了。如果下家到时拒绝买房，上家就可以没收定金，如果上家拒绝卖房，上家就要双倍返还定金。

（二）要注意上家实际收受了多少定金

诚意金有时会分几次支付，比如约定支付10万元诚意金，分二次支付，下家每次付5万元，上家在收受第1笔5万元后，下家拒绝再付第2笔5万元，在这种情况下，上家如果选择适用定金罚则，只能没收已收的5万元，而不能再要求下家再付5万元。因为定金合同是一个实践合同，以实际收到多少为准，不能以合同约定的为准。

（三）要注意居间合同中是否有中介代为保管的条款

在诚意金转定金过程中，中介起来的作用是很大的。很多中介提供的居间合同中有一个“中介代为保管定金”的条款，这个条款约定中介从下家处收受诚意金后，由上家出具定金收条并承诺定金由中介保管。这时，上家虽然没有实际收到定金，但由于居间合同上的“代为保管”条款，因此尽管钱还在中介那里，但也认为上家收到了定金，应当受到定金罚则的约束。而中介和上家之间，成立了一个保管现金的合同，在符合约定条件时，由中介向上家返还。

因此，在这种情况下，上家不要以为还没有收到定金可以不受约束，其实中介已将责任推给上家了。

（四）要注意就未决条款磋商不成时定金如何处理

居间合同一般对房地产买卖合同的主要内容已有约定，如总房价、首付的成数、签订正式房地产买卖合同的时间等。但对另外一些问题，如以银行贷款支付第2期房款的时间、过户交易时间、交房时间等没有约定。如果由于这些问题磋商不能导致正式合同不能签订的，双方往往会对定金是否能够被没收产生异议，进而引起纠纷。这要视未决条款磋商不成产生的原因而定。

（五）要注意没有约定定金性质的诚意金

按照较高人民法院担保法司法解释的规定，定金分为几种。一般来说，居间合同中约定的定金都是指的“订约定金”。但是，有些合同中约定的是“订金、诚意金、押金”等，但并没有约定其定金的性质，就不能够主张适用定金罚则，而应由上家将这些“订金、诚意金、押金”无息返还给下家。反过来，如果在居间合同中将“订金、诚意金、押金”约定为定金的性质，那么就可以主张定金罚则。

以上就是什么是购房诚意金以及诚意金转定金需要注意哪些问题的相关内容，为了避免二手房买卖纠纷的发生，较好能够直接与房主签订二手房买卖合同，避免定金的纠纷。如果购房者不能确定合同中诚意金的性质较好先咨询一下律师，做到心中有数，这样对自己以及卖家违约需要承担的责任有一个了解，不要让自己的合法权益遭受损失。