买房须知

  2月20日，年后头个调控政策出台——“新国五条”。尽管业内认为此调控政策对行业影响不大，但一些在悄然之中发生的变化，已经影响到了购房者的切身利益。

  比如购房者*为关心的房贷利率问题，2012年内几次优惠的起起落落使得房奴们的神经更为紧绷。据记者调查多家银行证实，蛇年春节过后，郑州大多数银行的首套房贷利率已经悄然上调。年前8.5折优惠难寻，大多实行9折或基准利率。

  2月18日~20日，相关媒体对全国27个城市45家银行的234个支行进行了关于首套房贷利率优惠的摸底调查。结果显示：234家支行中，78家支行提供首套房贷85折优惠利率，占调查比例超过三成，不过主要集中在北、上、广、深等大城市。

  此次摸底的结果显示，除北、上、广、深外，还有天津、南京、青岛、东莞、常州、无锡、珠海、郑州等城市首套房贷可提供85折利率优惠。提供优惠的银行，主要集中在工农建交等大型商业银行。由于年初贷款额度较足，银行为了招揽更多优质客户，将放贷核心集中在大中城市，有其必然性。

  业内分析师表示，相较2012年底，各大银行的85折优惠门槛已有降低。在上海，交通银行关于首套房贷利率85折优惠给出的门槛为贷款金额50万元以上；而在广州，工行天河支行的85折利率优惠门槛为工资达到月供两倍以上。

  而作为另一个不可忽视的特点是，花旗、渣打、汇丰等多家银行的房贷优惠也主推85折利率。

  【新年过后】

  首套房贷利率悄然上提

  与一线城市相比，二、三线城市的首套房利率显得较为严格，多数银行严格执行基准利率。

  在西安，中国银行、农行、建行、工行、招商、中信、浦发和光大等8家银行，均表示目前执行首套房贷款基准利率；在长沙，多家银行表示首套房贷执行基准利率；在石家庄，工行不仅严格执行基准利率，而且将较高贷款额度限定在40万元以内。

  目前，郑州的首套房贷并未出现大的变化，首套房的较低首付仍然是三成。利率方面，各银行差别较大：中信银行和交通银行较低可享受85折优惠，兴业银行和工商银行执行9折优惠，招商银行、浦发银行和邮政储蓄银行等则执行基准利率。

  记者调查发现，各楼盘合作的银行不同，银行的利率优惠往往也只针对有合作关系的客户。

  与1月的房贷利率折扣相比，郑州目前个别银行的利率折扣悄然上浮。如交通银行元旦前后执行85折优惠，目前普遍执行95折，但个别合作楼盘目前较低也可达到85折。工行、邮政储蓄银行的85折优惠则在近期退出市场，执行基准利率。

  房贷利率的变动，往往是楼市走向的信号灯。有业内人士指出，“2012年的两次降息，2013年1月1日开始执行的新房贷利率政策，对2013年楼市变化将起到重要的作用”。据了解，经过2012年两次下调，5年以上的商业贷款年利率已从2011年7月7日的7.05%调至现在的6.55%。

  此外，某中资银行人士认为，“每年的一季度，尤其是每年第1个月，都是各家股份制银行放贷的高峰期。相比首套房贷利率，企业贷款、个贷等的利率要高得多，银行自然就比较倾向于向后者放贷。”

  【利率折扣】

  多针对合作楼盘

  尽管目前仍有银行可以做到首套房贷利率85折，但并非每位购房者都能享受这种利率优惠。不少银行要求，购房者所购买的楼盘开发商必须与该行有合作关系，才能享受房贷折扣。

  中信银行郑州分行红专路支行个贷核心工作人员告诉记者，该行一般只做与开发商有合作关系的个人房贷业务，首套房贷款利率8.5折优惠也只限于“和银行有合作的优质楼盘”。

  中国光大银行郑州分行营业部一位何姓个贷经理告诉记者，多数银行倾向于贷款给合作楼盘的客户。如果客户直接找银行贷款，手续比较麻烦，甚至有的银行会故意上调贷款利率限制客户贷款。

  据业内人士分析，受房地产调控政策的影响，众多房地产商资金链陷入困境，由此给银行带来的是违约的风险。如此，银行将个人房贷的折扣与有合作关系的开发商楼盘紧密挂钩，也就不难理解了。

  【房价难大涨】

  购房者底线40万元

  “房价大涨的可能性可以排除。国内外的经济形势既不允许房价大涨，也不敢让房价*。开发商对待2013年楼市的市场价格要把握有度，在老百姓与政府的容忍范围内方能游刃有余，否则可能会有被‘双约谈’的机会。”河南财经政法大学工程管理与房地产学院刘社教授说。

  尽管房贷利率已上调，但郑州购房者的热情相比节前更加浓厚。郑州“二月购房调查”上线后仅几天，就吸引了近300名网友关注。

  其中61.3%的网友表示近期有购置婚房的打算，而对于选择婚房的主要考虑因素，四成网友选择房价，周边配套、地理位置次之。春节假期期间，刚需仍是主力。而在户型的选择方面，半数购房者愿意选择两房，不难看出，购房群体以新婚刚需为主，两房在当下仍然是刚需优选的户型。

  调查中显示，过半网友对婚房的心理接受价在40万元以下。而根据CIRC提供的近日数据显示，郑州商品住宅均价为7375元/平方米，40万元能买到的面积约在55平方米，与心目中的两房甚至三房尚有距离。

  对此，有业内人士表示，购房者买房时除了要考虑到当下的住房需求等，还需要考虑到住房的保值性和增值性问题，较好就是能选购一些具备有一定的利润的住房，比如选择有公交便捷的或是有轨道交通的地点，且同时要考虑小区附近配套设施是否齐全。