买房须知

中国指数研究院指数研究核心常务副总经理葛海峰先生演讲

[摘要]2012年12月18日，由中国指数研究院与网联合主办，由网和家天下网联合承办的 “新形势新机遇新发展”2012-2013中国(哈尔滨)房地产形势报告会盛大启动。中国指数研究院指数研究核心常务副总经理葛海峰先生就“当前中国房地产市场分析及未来展望”主题和与会嘉宾共同探讨了中国房地产市场形式。

各位来宾，各位先生，各位女士，首先我代表主办方网和中国指数研究院欢迎大家来参加*下午的“2012-2013中国房地产形势报告会”，我的主题是新形势、新机遇、新发展。大家都是哈尔滨地产界的精英，又都是网的老朋友，首先我代表主办方感谢大家抽出宝贵的时间来参加*的活动，谢谢大家！

应该说我是第1次来哈尔滨，也是第1次来这么北方的城市，因为我是南方人。走出机场的时候，我第1感觉是冷，零下20多度的温度，我打听了一下，应该是哈尔滨今年入冬以来*冷的*。但是我看到*的会场，感觉到的是热情，是哈尔滨开发商的这种热情。我也希望借此机会，能把我们的一些研究成果跟大家做一些分享，跟在座的同仁一起来探讨今年房地产的形势，哈尔滨房地产的形势。

大家*关心的是明年全国的形势会怎么样？明年哈尔滨的形势会怎么样？应该说整个房地产市场调控从2010年以来，经历了2年多的时间，每个城市的情况都不一样。从今年市场表现来看，从我们的数据来看，今年哈尔滨的整体销售面积，销售金额，表现还是不错的。可以说在全国的市场中表现还是属于比较好的城市。可能各个开发商的感觉不一样，有的开发商说，我今年卖得不错；有的开发商说，其实我今年也挺难受的。

因为十八大以后，核心提出了两个方向：一个是城镇化；还有是收入倍增计划。我相信未来对于二、三线城市其实是一个发展的机遇，我相信2013年也是一个发展机遇。所以，我希望通过这次的活动，通过这次市场的分析，给大家一些参考，给大家一些借鉴。也希望这次报告之后，大家能跟我一块互相做一些交流。我相信，黑龙江2013年整体的市场形势应该是不错的，谢谢大家！

下面我占用一些时间，把我们*近做的中国房地产市场分析和未来的展望跟大家做一个分享。汇报主要包括两个方面，一个是现状，二是走势。

看一下主题词，我们说现状，总结为从今年的形成来看，政策不错，货币环境良好，量价齐稳回升。首先我们看一下政策，政策上的时间我会用得稍微长一些，回顾一下政策，从2010年4月份开始，一直到2011年1月份限购措施的全面实施，应该说中国房地产市场经历了一轮非常严厉的调控。我相信大家感受到了在调控环境之下，各个城市的房地产需求出现了萎缩，房地产的价格出现了回调的迹象，但是各个城市情况是不一样的。从目前的政策环境来看，2012年应该说整个政策环境依然保持了比较稳定的状况。包括我们限购措施，限贷措施基本都没有放松，包括*近北京和上海有传闻说，如果你补交了纳税，补交了社保，你就可以购买了，有的也说你补交也不行，北京要有5年的纳税，5年的社保才可以，这是从房地产调控政策环境上来讲的，我们可以看到，今年依然保持一个这样的状况。2012年对房地产来讲，有一些利好的消息。从去年4季度开始，货币政策是有所放松的，我们可以两次降息，房贷都是在稳步增长的。

从货币政策上来讲，其实可以看到，房地产市场跟金融政策是密切相关的。看到金融政策是有所放松的，在这种情况之下，整个政策环境，虽然房地产调控政策是偏紧，但是整个宏观经济的政策，货币政策对房地产是有利的。所以可以看到，今年5月份开始，首先是一、二线城市的回暖，特别是一线城市销售量，包括核心的二线城市，包括像杭州、苏州、南京、厦门等等这些城市从5、6月份就开始全面的回暖。

我们可以看到，今年的特点和去年的特点不一样。去年一、二线城市受到的影响很大，一线城市基本上销售量腰斩，销售量同比降低了40%，50%，甚至是60%的情况，这是普遍的感觉，一、二线城市基本是这样。但是去年全国的整个商品房的销售面积，其实是同比增长的，这个是国家统计局的数字。为什么呢？其实就是由于去年三、四线城市的表现很强烈。在座的哈尔滨的业界同仁应该能够感受到，去年哈尔滨应该说是不错的，去年其实对一、二线城市来讲，是调控*为严厉，受到影响较大的一年。今年的情况正好有所相反。一、二线城市首先回暖，而且回暖的幅度很明显。北京基本上现在销售量同比都增长40%以上，价格也有所回调。我们看新闻，*近也在关注像北京、上海的楼盘，出现“日空盘”的情况。三、四线城市今年的表现就不如去年，其实这是由于政策带来的效应的滞后行为，我们说政策的调整和政策的出台，首先受影响是一、二线城市，三、四线城市相对来说是跟进。这里有人会提一个疑问，包括限购的措施，这些措施对三、四线城市影响不是特别大，*我来的时候，也了解到哈尔滨的限购是在二环内限购。很多人会问，三、四线城市没有限购，为什么销售量会这样，为什么会受到这样的影响？其实，从我们需求的特点上来看，三、四线城市是比较刚性需求，外来的人口或者是外来的*比较少，在这种市场环境之下，大家对于价格其实相对来说是比较敏感的。

我们可以看到，如果三、四线城市看到一、二线城市在跌，大家就会形成一个观望的气氛。就是说，有可能我的城市房价也会要跌了，所以我要等，我要观望。我们可以看到，三、四线城市一般会比一、二线城市影响来得晚一些。但是今年回暖也是一样的，回暖的时候，也是一、二线城市先回暖，三、四线城市相对要滞后，所以我们可以感受到，今年一、二线城市回暖很快，三、四线城市表现并不好。我们就有一个疑问了，2013年会怎么样？我们可以做一个猜想。这时候很多人会问，我们现在的政策环境是偏紧的，2013年政府还会不会出台一些相应的政策，调控的政策，这是大家存在的疑问。为什么呢？因为目前来讲，一、二线城市不仅仅销售量在回升，而且价格也在回升，是有上调的趋势。我们后面有一个结论，明年的预测，我们判断明年中国的房地产价格会上涨5%到10%，销售量会上涨5%左右或者是5%以内。对于目前的这种情况，政府会不会出台相应的政策？我觉得在目前情况之下，短期内来讲，新的政策出台是比较谨慎的，为什么呢？这跟目前的宏观经济环境有很大的关系。在目前的宏观经济环境下，中国的经济依然有很大的不确定性，这种不确定性是来自于经济的发展速度。

大家都知道，现在中国经济发展，主要是还是依靠*，因为出口肯定是有问题，内需短期内指望不上。新一届政府上台，如果要做一些事情的话，那怎么办？我感觉还是要依靠*来拉动经济增长。我们说上一届政府2012年要7.5的保底，但是新一届政府上台，我们至少要上升。在目前的状况下，出台非常严厉的调控政策，我想对经济的发展不是一个好消息。但是，明年肯定有一个不确定性，不确定性是来自于房地产税。目前确实很多，包括核心也好，包括有些省份也好，确实在准备征收房地产税，但是到底什么时候出台，大家都在探讨，都有一个疑问。我们判断，可能在明年“两会”之后，有一部分房地产税会推出。房地产税到底对房地产市场有多大的影响？我们首先感觉，这个房地产税本身对于目前的房地产市场来讲，影响不大，对高端人群征收，征税比例是很小的。这部分对房地产本身的意义不是特别大，但它*重要的影响还是来自于观望预期的影响，这会是明年房地产市场上一个不确定的因素，这是大家所关注的。但是我们可以感受到什么呢？回到哈尔滨来讲，刚才说过任何一个政策的出台，其实对三、四线城市来讲，都是有滞后效应，除非哈尔滨先出房地产税，但是我现在了解的情况，没有这样的趋势。所以说，我们开发商应该抓住明年的机会。

这是对目前市场政策的一些分析。下面看一下今年整个市场的情况。首先看价格。从2010年6月份开始，我们做全国100个城市百城价格指数走势。截止到近日的11月份，100个城市住房平均价格是8791元。今年有一个媒体做了一个总结，说今年11月份的百城价格指数比今年年初只跌了2块钱，我们说微跌了0.02%。我们可以很明显的看到，从2010年9月份开始，百城价格指数环比下跌，一直持续到2012年6月份，也就是说2012年6月份之后，我们100个城市的价格出现了环比上涨，这也是一个明显的信号。另外，我们核心关注的10大城市，像北京、上海、广州、深圳、天津这样的10大城市，在11月份出现了同比的上涨，这是之前没有出现过的情况，出现同比上涨。从现在情况来看，价格确实是在往上走。

再来看一下二手房的价格，二手房的价格比新房的价格还要敏感。从现在二手房的价格看，10大核心城市环比第9个月上涨，同比第3个月上涨。如果以后要关注房地产的价格，希望开发商也关注二手房市场，只要看房的人多了，他会坐地起价，所以看到二手房的涨幅和上涨的月份显然比新房市场更加的新锐，更加的迅速。与年初相比，这10个核心城市二手房的均价累计上涨10%，这比新房100个城市下跌0.02%的幅度相比是比较明显的。

看全国的*，包括黑龙江的*情况。应该说今年1到11月份，全国销售出现了明显的好转，1到11月份全国销售额同比增长了9.1%，这个数字跟年初相比有明显的增加。年初的时候，这个数字是降低了20%。这意味着什么呢？我们下半年或者从5、6月份开始，整个市场是有明显的回暖，我们的销售完全的回升了。大家可以看到，黑龙江1到10月份的销售面积同比增长了10%，*额增加了34%。应该说是高于全国平均水平的，因为全国的平均水平在15%到20%之间，这个增速应该是高于了全国的水平。但是有一个数字，黑龙江省新开工率下降了32%。

我们看一下核心城市今年的销售额情况，我们看50个城市的销售量进行分析，2012年这50个城市市场表现是好于过去2年的，并且在11月份时创立了新高，分别比2011年和2010年同比高出了24%和10%；11月份高出了66%的水平。看较后一个月，是近几年当中较高的一个月份。从不同类型的城市来看，也有不同的表现。一、二线城市今年同比增长是比较明显的，一、二、三线城市的销售量分别增长了36%，28%，15%，这是一个呈T级的，一线城市较好，二线城市紧跟，三线城市有增长，但是略差一些，15%。从各个区域来看，长三角地区同比增长增幅是特别明显的，增幅超过了60%，个别城市增幅在100%以上。这就是我们刚才说的，如果市场回暖，首先是一线城市，首先是东部沿海的经济发达的城市回暖。长三角地区是珠三角地区，中西部地区的差不多2倍，东北地区同比基本上持平；哈尔滨今年的表现比之前的两年有明显的好转。2009年，2010年比他们同期增长1倍以上，也是近4年较高。我们可以看到11月份销售量很高，在来之前我也了解了一些情况，可能哈尔滨跟全国其他城市有不一样的地方，因为哈尔滨有集中备案的情况，或者是延迟备案的情况，这些在北京和上海这些不太可能出现的。但是我们认为，今年哈尔滨回升的力度还是高于全国和东北的其他地区的。

我*来了解了一些情况，这时候可能有一些开发商会感觉到，我的项目可能未必是今年表现较好的一年，为什么哈尔滨市场今年回升得很快，有这么明显的成绩，为什么我们的项目没有做到较好？我感觉这里边，目前二、三线城市有一个比较大的问题，就是供大于求，一线城市是明显的供不应求，比如说北京、上海。北京基本上现在5、6个月的时间就可以把所有的存量消化完毕；三、四线城市基本在10几个月以上，有的城市达到20几个月。由于供给量非常大，我们看到有一些开发商自身感觉来讲，并没有那么好，这就是核心城市的新房供给。

从我们看到1到10月份代表性的城市，供应和过去2年的水平是基本相当的，这是由于一线城市供应少，二、三线城市供应大，综合之后，跟过去2年总体来看，供应是基本相当的。通过这个来看，我们看库存和出清周期，库存和年初是基本持平的，也就是说目前市场依然是维持在高库存的一个状态。我们可以看到库存从2012年的9月份升到较高点，10、11月份虽然有所下调，但是在历年来讲，库存还是维持在一个高位。出清周期大幅度下降，这得益于今年整个市场销售量的回升。代表城市上海、深圳、武汉、南京、苏州等等这些城市，出清周期已经回落到10个月以下。一个城市比较好的市场状态就是10到16个月之间，低于10个月，说明市场有供不应求的情况。我前段时间去了南昌，他们只有4.4个月的出清周期，也就是4.4个月就可以消化完市场的存量，南昌的价格今年涨得比较快，而且房子特别好卖，那我们就要关注一下哈尔滨的情况怎么样。我感觉，目前哈尔滨的供应量比较大。

总结一下今年卖得好的这些项目，他们都有哪些特点。我们把一、二、三线城市不同城市的代表项目做了一个统计和分析。首先，在供应充足的二、三线城市中，表现好的还是中低端的项目以价取胜，定价相对来说比较低，规模比较大。也就是说定位是刚需的，刚需的需求是二、三线的主流，如果想卖得好，二、三线以价换量是不得不走的一个方式。而且，也在寻求消化的速度。我们看卖得好的项目，基本上都是这样的一个特点。

一、二线城市的项目特点，城市的中高端项目，总价高，业绩贡献大，品质和品牌取胜。这可能是三、四线城市和二、三线城市开发商所没有感受到的。在一线城市北京和上海，卖得好的项目是什么？不一定是刚需楼。比如说像北京的金茂府，保利核心公园，中海的紫域豪庭，这些项目单价是3万以上，有的项目是5万多，但是表现很好，还是抓住了一、二线城市改善性需求的反弹，它的总量高，但是业绩贡献大，同时有一个支撑。我们看这些一、二线城市为什么今年市场的反弹，刚性的产品是市场的主流，但是中高端项目取得了好的业绩，这是我们今年一、二线城市反弹的一个重要的原因。

再来看一下代表企业，现在这些品牌企业，到底在今年的表现情况是怎么样的？代表企业当中，我们选取的项目万科，恒大等10个企业的表现，这10个企业1到10月份整体销售额同期增长41%和20%，万科目前来讲销售额表现第1，1到10月份，完成了1200多亿的销售额。保利超过了900亿，同比增长36%，年内有望突破千亿。另外像绿城和世贸，今年同比增长非常快，分别增长了68%和39%。应该说这些企业是扛起了大市。从目标上来看，有6家企业完成了今年全年的业绩目标，包括中海，保利，世贸，绿城，宏大等6家已经完成了全年的目标，其他的企业也差不多完成了90%以上。

这些企业今年的拿地情况怎么样？总体上，这些企业今年拿地还是少于过去2年的，表现出了相对来说比较谨慎的态度，但是下半年明显积极，下半年品牌企业都是在想办法拿一些核心城市的核心地块。现在经常可以听新闻说，上海出了个“地皇，或者是北京出了个“地皇”等等这些，其实这也是目前开发商，特别是品牌房企在下半年拿地比较活跃，比较积极的一个表现。万科和保利是比较突出的。保利*近在一线城市核心布局，两块地花掉了100亿，这也是目前企业的一个状况。今年整体拿地比去年少，但是今年都集中在下半年，而且尤为集中在一、二线城市。

从城市企业拿地的分布，一、二线城市获得了更多企业的关注，销售地块下半年明显增加。为什么这些品牌企业反过来又去选择一、二线城市呢？我*近去上海的时候，也跟万科整个区域本部负责整个华东地区和6个省的地产业务的老总沟通的时候交流了一下，一、二线城市有个特点，调动的时候先受影响，但是回过头也是先受利。对品牌企业，依然要有规模要求，依然要追求规模的增量，一线城市，单个城市都可以给他带来近百亿的销售额，这是其他好几个三线城市累加起来都不一定能达到的。所以一线城市是他们*重要的。比如说中海，今年在北京单个城市过百亿，在上海单个城市过百亿，万科基本上也是这样的情况。这些如果要把它分到三、四线城市去，需要很多的项目才能拿到这样的销售额。另外一线城市所贡献的利润相对来说更一等。大家看到现在这些品牌企业，又在一、二线城市进行核心的布局。

另外，今年的企业资金状况总体是好转的。我们说品牌企业，总体的基金状况是好转的，万科和保利的资金相对充裕，它们投入了更多的资金来拿地，这跟行业的平均情况是不太一样的。为什么？因为我们在跟很多银行做沟通，包括各个银行总行沟通的时候，他们今年都有一个策略，就是对房地产企业实行名单制。不知道哈尔滨的企业有没有听说过名单制？所有的银行都会有一个名单，你在这个名单里的企业我才支持；不在这个名单里的企业，基本上很难获得贷款的支持。这个名单怎么来呢？几个方面，首先是品牌企业。另外，像我们所做的研究，就是行业一等的企业受到银行的支持，但是大多数的房地产开发企业今年想拿到贷款是有困难的。品牌企业今年的资金状况，一方面银行支持；另外一方面随着今年销售的好转，品牌企业的资金状况是有所好转的，首先说比2008年要好很多。今年年初的时候，我跟很多企业聊天的时候，包括万科，他说我手上有300亿的现金，但是我基本上没怎么拿地，其实都是在等待机会。

从这些品牌企业的策略上来讲，应该说东部一、二线城市的布局，给今年的品牌企业带来了良好的销售，可以看到像中海、保利、世贸等等这些企业，布局一、二线城市的这些企业，今年的销售业绩增长都很快。从销售业绩的增幅来看，是超过万科的。所以，我们可以说今年布局一、二线城市的企业，获得了比较好的业绩。另外，加快推盘也是主要的原因，这是一个策略。虽然我们看到他们的中高端的项目卖得不错，但是这些中高端项目在所在的区域来讲，价格并不是较高的。也就是说，它的档次在那，但是它的单价，在区域内是有竞争力的。所以，我们可以看到品牌企业虽然中高端项目有很大的贡献，但是它依然是快销的思路。

刚才利用一点时间回顾了今年整个房地产市场的价格，供给，需求，包括企业的一些表现。下面可能要看走势，未来会是什么样的状况？未来到底是以什么样的心态来对待？

首先，我们判断政策。刚开始我已经说了，我们依然会判断政策总体趋向。我们不要奢望限购措施明年就取消掉，这个不太可能会出现。房地产调控依然会持续。但是市场总体走势是向好的。有几个方面：第1，宏观环境，经济基本面会逐渐转好，包括货币政策依然是有放松的可能性。我们认为，经济面的好转，依然会支撑这个市场继续走好，但是由于经济面的转好，房价有可能会继续攀升，在这种背景下，房地产调控政策会是从紧的趋向。所以限购，限贷的措施不可能会取消。另外一方面，我们认为房地产税可能会在明年在更多的城市和省份试点。

我们认为明年市场的特征会有所分化：第1是城市分化，一线需求会更加旺盛，供应量大的二、三线城市会跟上，但是整体的表现会相对走弱。我们的判断，明年一线城市，市场依然会保持比较强劲回暖的潮流；二、三线城市会跟进。所以特别是哈尔滨开发商，应该是值得期待的。现在对于哈尔滨开发商来讲，进入到11月份，12月份，1月份是一个淡季，明年开春我感觉是一个比较好的销售的契机，抓住这个契机，也许会为2013年的整个销售的表现打下一个良好的基础。

从供应上来讲，我们认为二、三线城市的供应是超过消化能力的，这是比较明显一个特征，供大于求。一线城市严重的短缺，一线城市供不应求，二、三线城市供大于求，这是一个表现。价格来讲，一线城市价格上涨压力比较大。企业的这种分化也会出现，包括产品也会出现分化。第1，企业的拿地会回归一、二线城市。我感觉从策略上来讲，合理的布局定位和适时的调整价格，还是一个主线条，所有的开发商不要认为明年价格有可能会上涨，所以我就追求高利润，我就要调高价格等等，我还是认为，明年要以快销为主。所以定价相对来说在区域内要有一定的性价比，特别是三、四线城市，为什么呢？因为对于三、四线城市来讲，供应量是很大的，同质的竞争比较严重。所以你的策略，不以快销为主的话，不以价换量为主，相对来说是比较困难的。

我们认为十八大之后，整个宏观经济核心还是会“调结构”，稳中趋紧的方向依然是房地产调控的一个方向。但是我们可以看到，城镇化和收入倍增是一个亮点。为什么提城镇化，没有提城市化，我们说未来的城市化或者是未来的城镇化，其实是在二、三线城市，因为一线城市的城镇化已经基本上都完成。我相信这届政府，肯定会把核心放在二、三线城市的城镇化。我感觉会放在环渤海，长三角和珠三角经济圈，核心辐射能力强，有很强的带动作用。我感觉哈尔滨也具备这样的条件，哈尔滨市场是什么样的特点呢？外来的，别的省份来的人很少，但是对于整个黑龙江来讲，如果他有钱了，他要进入城市了，优选的是哈尔滨。这样的话，对哈尔滨的开发商来讲，这就是机遇。另外就是收入倍增，既然收入要增长？大家的这种承受能力肯定是要提升的，支付能力的提升，也会带来住房需求的增长。

中长期展望。从中长期来讲，房地产行业是受宏观经济和政策影响*为显著的。从历年的情况来看，也是这样的。比如说政策的出台，包括房地产市场和货币政策的调整对房地产的影响是非常的显著。其实今年市场的回暖得益于今年货币政策的调整。中长期来讲，城市化率进一步的增长，以及居民收入的增加，为房地产创造了比较好的外部环境。未来10年，城市化率会稳步的提升，新增的城镇人口全国达到1.8亿人，全国头次置业的需求达到50亿平米。现在一年商品房的消化量大概是在11亿平米左右，新增头次置业的有50亿平米的需求。我们按照联合国人口署对中国城市化率的预测，到2020年，我们的城市化率要达到61%，目前黑龙江整体的城市化率是55.7%，未来10年新增城镇人口要超过500万人，会带动住房需求1.5亿平米需求量。 这是国家统计局的调查，在2010年底做的人口普查。在全国目前所有的家庭当中，现在依然有超过7000万户的居民，人均住房面积是低于30平米的，这些家庭，是有强烈的改善的需求。

还有一个数字，这个数字值得黑龙江包括哈尔滨的开发商核心关注的，在全国有26%的家庭是在租房居住，这个数字相对来说是比较可靠的，因为是通过人口普查抽样调查来做的数据。北京和上海租房住的人口数差不多在38%，37%的水平，接近40%的水平，也就是说在北京和上海，有40%的人是租房住，这指的是常住人口，不是打工和住在工地的那些，而是常住在这个城市的人口。这部分人群，其实是很强的需求力量。不过，黑龙江是排在倒数第2位的，11%。这个数字表明什么？也就是说，我们从目前的数字上来看，黑龙江住房自有率是很高的，可能哈尔滨也是这样的情况，住房自有率很高。也就是说从中长期来看，我们会有一个判断，中长期来看，黑龙江的需求或者说哈尔滨的需求，会以改善型需求为主，这是值得大家去探讨的。可能近一、两年，你的刚性需求的产品卖得不错，但是未来10年，也许我们的改善性需求会有一个很好的增长，特别是在黑龙江和哈尔滨区域，这值得我们去关注，开发商可以想一下，这里面是有空间的。我们说刚性需求，很多人认为刚性需求就是头次置业，我们不这么认为。我们认为刚性需求：一个是头次置业，一个是头次改善，这点开发商可以作为未来一段时期的普遍探讨的一个问题。比如说现在卖的是刚需，那未来怎么办？是一直卖刚需，一直做刚需产品吗？可能不同的城市有不同的特点，这值得我们探讨。

另外，中国指数研究院从03年开始做城市*分析，我们联合国家统计局做了286个城市，286个地级以上的城市做了一个排名。应该说东北和中西部的城市排名在上升，与三大经济区的差距在缩小。东北，比如说像哈尔滨，长春，盘锦、营口这些排名是明显在上升。其实从*吸引力上来讲，我们哈尔滨还是有吸引力的。另外一方面，说得长远一点，我们把东北区域34个城市做了一个排名，沈阳、大连、长春、哈尔滨是排在前4位的，作为哈尔滨来讲，我感觉现在面临的一个机遇，也是挑战。挑战是什么，我感觉在目前市场上供应量比较大的情况下，怎么样在这个市场中脱颖而出，怎么样获得更好的销售表现，这是值得我们去思考的；机遇是什么，刚才说过，一线城市已经回暖，除非国家再出更严厉的调控政策。我们相信明年年初到明年年中的阶段，三、四线城市的市场表现一定会好于今年的下半年。我也希望，哈尔滨的开发商能够把握住2013年的机遇，取得更加优异的成绩，取得更加优异的表现，谢谢大家！