买房须知

3月5日前夕，所有房地产从业者都伸长了脖子在焦急等待，那情形、仿佛好多鸭，被无形的手捏住了的，向上提着。

工作报告出来后，大家一哄而散，翻来覆去的找，逐字逐句的解读，依然没有找到关于房价的相关内容。不敢掉以轻心，再查市场调控相关，结果也并没有发现“房住不炒”的主基调，更别说“坚决遏制房价上涨”。

全体哗然。

前有各地区松绑大潮席卷而来，后有“没有消息就是最好的消息”的政府报告。从政策到市场，楼市整个上下游前景基本明了：变相放松，维稳为主。

报告中虽没有直接、着力提到房地产相关，但在2019年经济社会发展总要求和政策取向中却提到，要“进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳投资、稳预期，提振市场信心”“促进房地产市场平稳健康发展”“继续实施积极地财政政策和稳健的货币政策”等。

稳定胜过一切。2018年力度过大的限购、限贷、限价等调控措施，会在保证市场稳定运行的基础上慢慢撤离，保增长、促就业！

事实上，2月楼市的小阳春已经为接下来的“金三银四”开了好头，无论是土拍、新房销量、二手房市场，一切都像刚睡醒的样子，欣欣然张开了眼。

一级市场：土拍取消限价，溢价率攀升

从2018年年中开始，土地市场就开始刮起“流拍风”：全国各地挂牌出让的土地，要么起始价成交，要么大批量流拍。这股风气一直持续到了年底，一级市场的不景气，不仅打击了房企疯狂扩张的积极性，也从源头上降低了房地产的热度。

但是土地出让依旧是地方财务的重要支柱，很快便有城市顶不住压力，断断续续传出土拍取消限价的暧昧消息，不过都是在“取消限价”的边缘试探，不敢明目张胆，稍有曝光便按下不表。

直到因城施策的调控方向提出之后，土拍松绑也终于找到了出风口，迫不及待的跳将出来！首先忍不住的就是阜阳。

安徽阜阳此次发声可以作为三四线的一个代表，2018年一二线城市趋冷，三四线也未能幸免。尤其在棚改热度衰退、需求被透支的情况下，三四线楼市生存更加艰难，于是才会有阜阳振臂高呼：土地再流拍，就活不下去了，所以我们取消限价！

接着，各种土拍回暖信息传来。

苏州“真香式”土拍

以最近回暖声音较大的苏州来说，1月11日，龙湖+首开联合体以40.62亿元总价斩获苏州市一宗地，折合楼面价1.79万元/平方米，溢价率28.87%。

该地块曾在2018年10月份的出让中，因没有房企报价遭遇流拍，如今尽管有配建幼儿园的附加条件，也吸引了数十家知名房企近80轮竞拍。

真香！

开年两场土拍，已经出现火热势头，紧接着2月份的第三场土拍，再次点燃苏州楼市的激情。

2月22日，苏州7幅土地出让，以99.8亿的总价再次写下传奇！其中园区一商服地块遭竞价133轮，溢价率高达189%！

徐州“熬鹰式”土拍

2019年2月27日，徐州铜山区一宗商住地块入市出让，从当天下午两点拍到第二天凌晨3点半，历时超13个小时、644轮激烈竞价，最终于第二天凌晨的3点23分以16亿总价成功拍出！成交楼面价2425元/平方米，溢价率73%。

这场土拍号称徐州历史上耗时最长的一场土拍！房企拍地比拼的不再只是财力、关系，还要有过人的体力和忍耐力。

这场荡气回肠的土拍堪称“熬鹰式”土拍！

此外还有广州土拍打破7年来最高地价；福州一天土拍吸金超2018年一半还多；嘉兴拍地历时8个小时、528轮鏖战等振奋人心的消息。

据统计，2019年1月和2月，40大一二线城市土拍合计平均溢价率分别为8.62%和9.51%，均处于2018年下半年来的高位。

轰轰烈烈的开年土拍，厮杀大戏轮番上演，似乎是为了报复过去一年的残酷打压，给了房企和楼市起死回生的希望，和购房者瑟瑟发抖的惊慌。

土拍热度再燃，一方面表现出开发商对市场向好的预判和信心，包括楼市政策和货币政策等各方面的预判；另一方面土拍热本身也会提振市场信心，恢复市场预期。

但是也要客观看待土拍，竞价多、高溢价的依然是好地段的地块，好地段在任何时候都是抢手的，如果仅以这点判断市场走向，显然也是不够充分的。

二级市场：新房销量上升，房价有望微涨

除了土地市场，楼市回暖最明显的应该表现在新房的成交、房价上，在这方面，最近楼市也是表现不俗！

燕郊，去年被群嘲最严重的降价区域，昔日环京都市圈霸主，2018年价格腰斩、成交冰冻、惨不忍睹……，但过了年如同黄袍加身一般，有项目一夜涨价7000元/平方米，排队买房的长龙又开始壮大。

杭州有楼盘突破限价，均价上涨4500元/平方米；南京突破区域限价，时光盘再现；无锡有楼盘一夜之间涨价3200元/平方米……

据长江证券研究所报告，仅2月11日-2月17日，一线城市成交面积环比上升81.9倍，二线城市成交面积环比上升43.8倍。

新房销售回暖，一部分原因是春节前及春节期间销售淡季，年后人们逐渐回归正常的看房买房习惯，需求释放，两个时期销售额形成较大反差，是自然现象；也有一些楼盘由于蓄客时间长，开盘后集中释放，成交量猛增，属于个案；但更大的原因是年后各城市依据“因城施策”出台的各项松绑政策。

据不完全统计，截至目前，至少已经有20个城市集中发布了关于进一步放松落户、取消限价、下调房贷利率等政策，释放了压抑近两年的购买力，拉动需求，刺激消费。

各城市多名项目营销负责人均表示，今年的金三普遍比去年回暖时间要早，说明逐渐放松限制性政策的措施起到了立竿见影的效果。

但是从中介、朋友圈的传播上来看，显然炒作比市场回暖来的更猛烈。北京某项目营销总透露，最近买房的人确实多了，不过从整体上看，主城区的房价能够明显感觉到是下降了的，虽然没有具体数据证明，但是市场感受要比数据更真实可靠。燕郊的房价向来大起大落，加上燕郊最近的政策利好，房价大幅上涨可以理解，也可以作为信号，但不具有大涨的代表性。

三级市场：二手房销量向好，回暖显性基因作用

二手房是反应真实楼市的晴雨表。

新房房价暴涨，二手房房价也会水涨船高，但是当新房房价下降的时候，二手房却并不买账。

去年新房市场哀鸿遍野的时候，二手房坚持了半年虽有妥协，但整体上看依然处于高位，多城新房二手房房价倒挂现象严重，且持续时间较长。

开发商的时间就是生命，着急回款，往往会在时间拉锯战中败下阵来。大部分二手房业主不用像开发商那样用时间和现金流续命，所以在长期降价、成交疲软压力下，或许会让步，但很难妥协。

2018年10月，燕郊二手房成交均价为16722元/平方米，2018年12月，涨到了18416元/平方米，到2019年1月，达到了18805元/平方米，2月已经涨到了19669元/平方米；

根据上海房管局数据，1月份上海二手房成交1.7万套，2018年12月成交1.6万套，去年平均每月成交1.4万套。1月份开始，二手房成交量已经开始接近正常年份交易量；

深圳二手房市场虽没有出现明显的数据上扬，但是止跌也是好兆头。1月份，深圳挂牌房源上涨数与下跌数比例为40%：60%，2月份，二手房价格就结束了“六连跌”，环比回升1.44%，房源上涨数与下跌数比例为80%：20%；

2月11日-2月17日，杭州市区二手房共签约486套，同比成交上涨50%。

据监测数据显示，全国100个重点城市二手住宅价格指数环比上涨0.4%，其中二线城市价格指数持平，一线城市指数环比上涨。

与新房房价的曲折相比，二手房房价一直处于稳定上升状态。最近随着新房回暖趋势上升，很多二手房房东更是出现惜售心理。

二手房市场反应也与新房存在一定时滞，新房回暖态势明显，二手房却只是个别区域成交有所改善，从全国范围来看，整体起伏不大。

高层调控见顶回落，地方政策纷纷松绑，房贷利率下行，货币环境好转……在房地产市场全面回暖的当下，二手房已经出现向好趋势，接下来盘活整个市场应该不成问题。

郑州市场：三级市场回暖不明显，但后劲十足

回到郑州，我们也从这三个市场看一下郑州当下的环境。

土拍市场

2019年1月，郑州国土局共有19宗地出让，共计839585.16㎡（合计1259.38亩），其中18宗地成功出让，1宗地流拍，共吸金1102797万元。其中，正商地产经过3小时竞价，以67260万元摘地进驻双湖科技城，折合楼面价5235元/㎡，刷新高新区楼面价地王纪录，成为郑州2019年首个地王。

2019年2月，国土局共出让8宗土地，共计308608.01㎡，共吸金465216万元。其中，建业以熔断价168000万元摘得北龙湖27号地，其他地块几乎都以起始价成交。

2019年3月，郑州主城区共有14宗土地出让，共计520711.09㎡，折合约781.06亩，其中住宅用地12宗，共计476171.65平方米，折合约714.25亩。其中6宗位于金水区，6宗位于二七区，2宗位于郑东新区（其中25号地位于北龙湖）。

整体来看，土拍市场有地王、有熔断、有起始价成交也有流拍，比较正常，没有表现出明显的升温。

新房市场

迄今为止，郑州2019年共计开盘12次，推出2308套房源，当天去化1749套，去化率75.78%。

去化率前三的项目分别是

新郑龙泊小时代，100%

郑东新区的郑地美景东望，100%

惠济区的国控碧桂园天澜，91.67%

去化最低的是荥阳碧桂园思念翡翠城和金水区的美盛北龙台，去化率都是29.17%。

新房市场年前推售都比较保守，1月份开盘7次，2月份最后两周才开始陆续有项目开盘，3次。开盘次数少，但是推售量和去化并不算低，甚至比去年年中时候数据还要好一点，但也不能算火爆，可以说新房市场正在逐渐回温了。

二手房市场

截止2019年3月3日，郑州市二手房挂牌价为15593元/平米，环比上周，每平下跌了51元，跌幅0.33%。

房价下调空间有限，跌幅越来越窄，近一年来始终没有突破15000元/平。

与深圳情况类似，郑州的二手房市场还没有出现明显的上扬，但是也来到了拐点期。

分区域看，郑东新区、高新区和二七区还都是微涨态势，管城区环比持平，中原区、经开区、金水区、新郑和惠济区依然呈现下跌态势，但是跌幅收窄。

尽管整体还没出现根本性改变，郑州的二手房价却依然坚挺，在百城中排名26！

深入一线，二手房门店成交数量开始好转，有门店半个月成交5单！但更多原因可能在于之前积压的需求释放。

就像言之有屋之前文章《》里提到的那样，现在政策面上基本已经明朗，就是一城一策的稳定调控基调。但是市场上表现青黄不接，部分城市的部分区域回暖明显，与楼盘降价促销现象并存。

郑州也是如此，但这两种现象并存是正常现象。我国房地产市场的政策依赖性很大，既然政策上趋势明朗，接下来就等市场反馈，毕竟政策落地也需要时间。

房地产市场又很敏感，给点阳光马上灿烂。楼市艰难期其实是购房者上车最好时机，楼市活泛或许对区域经济、房地产开发商、中介等都有好处，但对购房者来说并不是好事。

趁着房贷利率下降，降价楼盘还没反应过来，踩准节奏的人，才是大神！

写在最后

实践是检验真理的唯一标准，如果怀疑朋友圈置业顾问的消息，就多跑市场亲自调研感受。

大数据时代，说话就要摆事实讲道理，不相信或不完全相信自媒体的分析，就多整理资料，让数据说话。

通过言之有屋的实践调研和资料整理，以及对当下全国和郑州层面，楼市3级市场的分析，基本可以得出这样的结论：全国范围开始回暖，郑州还没有明显复苏迹象。

但是根据政策导向来看，无论是郑州市还是其他城市，接下来房地产都会逐渐走入稳定发展轨道，甚至还会出现小幅补涨，观望的朋友确实可以下市场走走了。

最后，房地产税的脚步越来越近了，炒房客更应该警觉了。

【言之有屋 - 热门回顾】

...

本文部分图片来源于网络，基于CC0协议

对未注明出处擅自使用者

言之有屋将保留追究其法律责任的权利

扫描下方二维码，关注作者公众号