买房须知

业内人士指出，短期内取消预售制度可能性不大。同时，短期内如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。

继中秋假期港交所内房股全线下跌之后，A股房地产板块昨日开盘走低，整个房地产板块下跌2%，其中新城控股下跌6.25%，招商蛇口下跌5.89%，万科A下跌4.50%。分析人士指出，这一切缘于“取消预售制”传言的影响。虽然相关部门对文件中的部分内容进行了否定，但许多业内人士认为，现售虽然短期内很难实施，但长期来看是一个趋势，而这将对目前开发商的生态造成巨大的影响。

缘起

取消预售制文件“真实存在但非定稿”

9月21日晚间，一则“广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》”的消息备受各界关注。该《通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的有关材料，并将于9月25曰上报住房和城乡建设部。

《通知》称，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应。为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

《通知》还提出，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，房地产开关企业融资的周期必然大幅变长，产生相应的风险。因此，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售，并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶;第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

当晚，记者从广东省房地产协会相关人士处获悉，该文件内容属实，不过目前还处在内部讨论阶段，并不是最终定稿。

回应

住建部否认就全面实施现售征询意见

该《通知》称，日前，住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，根据疑似住建部发的函文要求，按照国务院办公厅有关要求，对现有行政许可事项进行清理和论证，并对已取消下放落实情况进行一次全面评估。其中第三点标明，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

不过，住建部随后在接受媒体采访时表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。具体的情况仍在调查处理中。

虽然住建部否认了全面实施现售征询意见情况，但多名业内人士表示，商品房现售是一个趋势。

观点

当下楼市质量问题多与预售制度有关

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场对预售制度非常敏感，特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看，房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。虽然短期内全面实施取消预售制度的可能性不大，但在部分城市试点的可能性则明显增加。

张大伟称，从过去历史看，预售制度的确问题非常多，当下房地产市场各种质量问题、交付问题，基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低，不确定因素太多。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷，这些矛盾和纠纷让购买者付出了不小的代价。现房销售制度可以倒逼开发商更关注质量。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房屋现房销售模式即“一手交钱、一手交货”的模式，在此类模式下，房屋质量问题会减少，开发商也不会有各类扯皮的现象。甚至包括此前类似公摊面积的争论问题，也会消失。在现房销售模式下，或也会减少各类行政审批。现在的很多政策都是围绕预售制度制定的，实际上若是现房交付，房子质量和具体情况购房者可以看到，就不会有各种违约猫腻。从法律层面看，未来就没有预售一说，而是直接现房认购和直接交易。

分析

取消预售制将给房产行业带来洗牌

张大伟认为，短期内取消预售制度可能性不大，因为当下房地产市场依然中小企业集中，龙头房企占比份额不高，取消预售有利于资金宽裕的国企、大企业，而对小房企来说是灭顶之灾。

同时，短期内如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。

严跃进表示，在预售制的情况下，类似30层的房子，开发商建造到5层以后，基本上就可以办理预售证，这样资金弱的房企，可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕，中小房企的资金链问题会变得严峻，取消预售制将给房地产行业带来洗牌。