作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
淮南站近日有媒体报道，山东将总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。
7月份，网上开始流传国家将在全国层面取消期房预售的消息，不久住建部就予以否认。网友们普遍认为山东搞“现房销售试点”的消息，是“全国层面取消期房预售的消息”的证实。
所谓的商品房预售也称为楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
一般来说，现房销售要达到三个条件。
1、房产市场成熟，商品房销售以精装房居多。
2、开发商集中度高，实力强，个别开发商在市场上占有支配性地位。
3、房产政策完善，市场供应体系健全，二手房市场特别活跃。
从上述三点来看，中国房产业还远远达不到要求，近期取消房产预售制是不可能的。从全球看，目前也只有美国等部分西方发达国家符合条件，他们的房产销售基本以现房为主。
我国目前实行的房产预售制起源于香港的卖楼花政策，实际上是符合我国国情的。中国要进行城市化建设，大力提高城市化率。房产预售可以降低开发商准入门槛，通过滚动开发，开发商的生产能力大幅提高。目前房地产开发商项目自有资金的充足率只要求20%，开发商的房屋只要见到20%或30%就可以进行房屋预售，回笼资金进行剩下的80%的开发，缓解资金压力。打个比方来说就是开发商有1块钱，可以做5块钱的生意，让钱生钱。通过这一政策大大小小的开发商如雨后春笋般涌现，各种房产项目遍地开花。一方面提供充足的市场供应量繁荣了市场经济，另一方面开发商用*少的钱办了*多的事，降低了生产成本赚了个盆满钵满。
当然，房产预售制也是有弊端的，这个弊端主要是针对购房者。因为买的是期房，就如股票一样存在风险。房屋有质量问题，没有购房者预想中的那么好都是存在的。近年来房屋纠纷的根本原因都是起源于这个预售制度。楼盘质量的保障在很大程度上也在考验开发商良心，购房者如果碰到无良的开发商就比较麻烦了。
如果取消房产预售制进行现房销售会怎样？笔者认为会在市场掀起巨大负面震荡。首先，中小型房企没了回笼资金的渠道，被迫准备更多的现金进行*增加了资金压力，提高了房产业的准入门槛。快速流动的资金是中小型房企的生存命脉，取消房产预售制进行现房交易无疑是一记重拳击在了他们的死穴上，一些实力薄弱的中小型房企将被迫推出市场。实力雄厚的大房企也会因资金压力全面收缩，少数领头房企会乘机填补中小型房企退市后形成的空白，取得垄断地位。房企减少，成本的增加将导致开发能力的下降，供应量减少。考虑到我国房产市场存在的庞大刚需，楼市将无法走向平衡，房价也将大幅上涨。对国家对开发商对购房者都没有好处。由此可见，在近期内，国家不会取消房产预售制度，所谓的山东试点，应该只是研究如何避免预售制的弊病。开发商和市场现在没有理由为这条消息惊慌。
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