买房须知

  泰州房产讯编者按：楼市“金九银十”的帷幕即将开启。连月攀升的住宅销售量，不仅没有让业界对这个传统的销售旺季多几分期待，反而在综合各项数据进行分析之后，增添了“或失成色”的研判。而土地市场，或将复制2011年的辉煌，上演一场“供销两旺”的大戏。

  部分房企“以价换量”打响销售保卫战

  专家预计，多数城市今年土地市场“金九银十”还将继续

  -本报记者 李木子

  2010年1月份，房地产调控正式鸣枪，当年4月份，“国十条”的出台给调控确定了基调。随后的9月份，房地产市场迎来了成色十足的“金九”，然而9月末的“国五条”令这场销售盛况戛然而止，“银十”草草收场。2011年，“金九银十”以“铜九铁十”草草收场，同样抽身急去的，还有房价“假摔”。开发商的“伎俩”并没有成功挽救销售的颓势。到今年，从8月份开始，房价假摔与销售疲软成为房地产市场的真实写照。惨淡的销售局面在今年3月份终止，随后上演了金三银四红五火六。

  金九银十风光难再？

  据亚豪机构监测显示，从上周北京入市的三个项目来看，开发商已经在为金九银十涨价探路。其中，水色时光花园上调700元/平方米，首开国风美仑则大涨2000元/平方米，涨幅接近20%。亚豪机构副总经理任启鑫观察到，随着9月脚步的临近，开发商惜售押宝“金九”旺季的心态十分普遍。

  与新房相比，二手房从买卖两个维度更真实的反映出市场的心态。据中原集团监测，8月前25天全国五大城市二手住宅销售量较7月同期缩水两成有余。在房价环比小幅攀升的情况下，房主惜售的心态愈加明显。

  尽管开发商和二手业主均对金九银十抱以很大期望，但购房者的心态有所动摇。

  高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵称，“现在开发商又有人过于乐观，以为市场已经翻转，这种心态更危险。事实上，金九银十已过时了，销售量能稳住不大幅下滑就很不错。”

  21世纪不动产分析师粟日认为，二手房经过长达半年的持续增长，符合刚性需求和改善性需求的户型，基本已消化，而新的房源由于二手房业主捂房而增加缓慢，销售不得不放慢速度。

  链家地产市场研究部常清向记者表示，当前政府多次提出未来调控从严仍有空间，而且房产税出台的风声不断，因此当前整体的调控环境并未放松。即使目前观望 的购房者，未来入市的积极性有限，尤其在业主当前涨价意愿强烈的情况下，因此今年传统的金九银十销售很难有突破性上涨。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，9月份销售量不会超过8月。在限购的大背景下，新的购房需求再生缓慢，无法支撑楼市的持续回暖，所以未来楼市销售量将逐步萎缩，“金九银十”全国多地的楼市销售量和房价都将趋向平稳。

  或是先知先觉者已经嗅到了市场风向转变的可能性，为了维护甚至增添金九银十的成色，部分房企打响了“以价换量”的销售保卫战。有消息称，龙湖地产、江苏新城控股等房企已确定启动以“积极降价”为核心的“秋收行动”，上海等华东部分楼盘的降价幅度将超过20%。此外，万科的烟台项目、长甲集团的上海豪宅项目已经开始了新一轮降价行动。而恒 大、碧桂园等企业，则是传统的“主降派”。

  土地市场供销两旺

  沉默了数月的土地市场在7月份转向高调行事，未来几个月，复制2011年土地市场的“金九”行情，将是大概率事件。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也预计，多数城市今年土地市场“金九银十”还将继续。

  2011年9月，京投银泰其控股子公司分别以3027.82万元、2259.18万元竞得鄂尔多斯市东胜区两宗*用地，就在京投银泰布局鄂尔多斯的同日，天津保利融创*有限公司以29.9亿元竞得津西一块*用地，万科更是在北京、广州等地积极斩获地块，中海、金地也没有错过那场土地的盛宴。

  8月下旬，各地加快了推地脚步，24日，石家庄公开出让8宗土地使用权；27日，北京公布11宗经营性用地出让公告；同日，杭州低调出让主城区456亩 地；厦门市也发布公告称，该市将于9月7日公开出让17幅地块。声音*响亮的，当属温州市的土地筵席，52宗共计3220亩土地的一次性推出量，让业界推 测这与地方财政吃紧有关。

  虽然温州市国土局辩称，大手笔推地是贯彻增加土地有效供应的要求，同时也是为了解决信息不对称的问题，推地行 为与土地财政关系不大。但29日，财政部部长谢旭人公布的数据，却似乎印证了业界的猜想。谢旭人指出，今年前7个月，我国国有土地使用权出让收入 13490亿元，下降27.1%。

  北京师范大学房地产研究核心主任董藩也表示，随着房地产调控进入常规化，各地方政府土地财政收入明显缩减，与此同时，面临国外经济危机，整体经济环境较差的情况下，各地方政府资金尤为困难。

  无论原因是什么，地方政府加快推地已是事实，专家认为，随着地方推地力度加大和市场变化，房企拿地意愿也会逐渐增强，第四季度或将迎来房企拿地高峰。

  日前，万科董秘谭华杰在*者交流活动上表示，7月份万科买地用了60个亿。他同时称，今年四季度是拿地的好时候，万科还会再买更多的地。

  伟业我爱我家市场研究院院长陈亮从三方面分析了土地市场出现“金九”的原因。首先，相比第1季度，三季度是政策出台的间歇期，在此期间政策方向基本明 确，相对稳定的政策预期有利于供需双方达销售易；其次，开发企业作为需求方，经历上半年的销售回款之后，多数企业也开始腾出精力为后期可持续开发做准备， 尤其是龙头企业在此期间会加速土储备的步伐；较后，政府作为土地供应方，在地方财政收入与年度土地供应计划的双重压力之下，推地动力十分充足。

  对于土地市场的金九银十，北京中原市场研究部总监张大伟显得十分谨慎，他对记者表示，由于土地价格并未下行，导致开发商供应谨慎。因此，未来土地供应量 和信贷是否会松动是影响企业拿地意愿的重要因素。另外，由于地价未下行，而房价上涨空间也不大的前提下，房企为把握后期利润，拿地积极性并不会很高。

  “从目前土地出让的情况来看，下半年土地市场将呈现明显的不均衡性”。张大伟表示，在各地大力推地的背景下，一些位置比较好的地块将受到热捧。但由于土地市场的“以价换量”尚未完全奏效，地方政府对土地的定价依然比较高，预计后市土地价格将总体保持平稳。

  在新加坡，业主出售购买时间不足1年的房屋要缴纳高额房产税，这对抑制炒房和商品房价格*非常有效

  -本报记者 李木子

  一个星期之内，山东试点现房销售、房产税试点或落地鄂州等消息，传播得沸沸扬扬。专家学者、分析人士对此认为，现房销售在现阶段难以推广，以此来安抚市场又开始躁动的心。

  每当有政策吹风，市场都十分敏感，这与我国在预售制、房产税征收等制度的建设不完善密切相关。或许我们可以跳出来，看看这些制度相对成熟的国家是如何运作，是否可以给我们提供相关经验或教训。

  预售制监管普遍严格

  商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，因各国国情不同而存在较大差异。我国商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激房地产业发 展起到了积极的推动作用。但由于我国预售制不完善，开发商利用资金杠杆在项目间腾挪资金，使得房地产市场偏离了健康发展的轨道。

  纵观制度相对完善国家的预售制，都与国内预售时一次性缴纳房款截然不同。

  新加坡和德国的预售款都是分期缴纳。

  新加坡政府详细规定了购房者按照施工进度分期支付房款的比例。签订房屋购买合同后，购房者总共支付的预付款比例应达到20%；完成地基后再交10%；完成整体框架后交10%；砖墙，房顶，电线铺设、水管、门窗安装，车库、道路和排水系统等完工时分别交5%；确定无他人占用该房后交25%；较后确认所有项目建成时交15%。

  德国房主购买预售房同样不是从银行一次性贷款支付全部房价，而是按照工程进度在交房前分期支付：在签订购房合同时并不付款，在地基动工后支付10%，在 主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修开始后再支付相应资金等。如果建设进度延时，购房者可以随时谈判推迟付款，并要求付款折扣等。如果确实无法在规定 日期前交房，购房者可以根据合同要求退款或者获得赔偿。

  法国对预售款的监管方式与新加坡和德国相近。法国预售房认购定金的支付方法为： 不超过一年的工程，付买卖价格的5%；工程为两年付2%；超过两年不用支付定金。购买预售房的付款方式必须分期进行：房基建好交付35%；建房封顶交付 70%；所有基本设施工程结束交付95%；剩下的5%交付房产时付清。这较后5%的款项主要是在移交房产发生纠纷时，用作抵押金以确保卖主按规定执行合 同。在期房买卖合同里，必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。作为卖主，从房地产移交之日起一个月之内，必须对售房后一切表面的瑕疵承担责任。

  房产税平抑地产*

  虽然两湖对于试点房产税征收的态度还不是很明朗，但房产税推进已经是板上钉钉的事情了。我国房产税空转虽然很多年，但真正开始试点仅仅1年半的时间。与其他城市相比，沪渝两地在本轮房价回弹中，脚步放缓了些许，起到了帮助调控的作用。

  与实施房产税多年的国家相比，沪渝两地的试点征收，所得税款在地方财政收入中占比依旧很低。但房地产税却是国外地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右，美国为75%，肯尼亚也达到69%。

  目前，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完 善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和*，联邦政府和州政府都不征收房产税。一般来说，郡税、城市税和*税三者之间的比例为 1∶1∶5。对于一个房主来说，房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。

  有研究人士表示，我国征收房产税存在重复征收的问题，因为居民对土地并没有所有权，这是房产税全面开征绕不过的法理问题。与我国相似，英国的居民只是对土地拥有使用权。

  在英国，独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一，但公寓住宅则不同，因为是几十户、几百户人共用一块土地，此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”， 土地所有权也许在某个人手里，也许在政府手里。英国的房地产的估价由政府开发的专用软件自动完成，税额从个人工资账户或养老金账户自动划拨到市政房产税交 纳账户，无需个人参与。完税后，如果个人有异议，可以提出复核，发现误差，多退少补。英国房地产税税率是累进税率，但各个郡的税级和边际税率均不相同，仅 英格兰的房地产税级就分为8级。

  在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产*时，可以提出免税申请。房产税是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5%后，再乘以当地确定的税率，但各个联邦州有所不同。

  保障房的新加坡经验

  新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，也是没有产生房地产泡沫的国家。新加坡模式的优点是政府主导住房供应，满足大部分住房需求，较大限度压缩投机者炒房空间。

  在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府*修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租 给中低收入阶层使用。居民购买组屋价格低廉，也受到严格的限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。新加坡还规 定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格*非常有效。

  新加坡的模式或许只有在新加坡才能成功，毕竟这是个城市国家，对于我国而言，住房保障的成本将会十分巨大。但是，也并不是不可以参考借鉴，小城市以城市为单位、大城市以区为单位进行住房保障的统筹，然后再由省级单位、较后核心统一规划。

  -沐 籽

  自国务院督查组回京后，业界一直预判楼市新政将 出台，截至目前为止，新政还是按兵不动。房地产调控继续从严的信号十分明确，国家发展改革委主任张平刚刚向全国人大常委会报告说，下半年要稳定房地产市场 调控政策，坚决抑制投机*性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹；加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。

  从严的信号一传出，就又有人担心会出台更严厉的措施，住建部政策研究核心副主任王珏林认为，即便是有新政，也不会超过“新国八条”的范围。笔者以为，与其把注意力落在新政的出台与否，不如思考现有政策如何发挥更大的效用。调控要继续见效，执行*关键。

  8月初，义乌被推到了聚光灯下。呈现在公众面前的，并不是曾经让其名声大噪至今依旧熙熙攘攘的义乌国际商贸城，而是其“挑战”调控的“胆量”。博弈再一次凸显。

  陆续的地方微调触动了调控的神经。从7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。有 关人士透露，督查组通过听取汇报、现场走访和座谈交流等形式，了解当地的政策执行情况和市场形势，这些信息共同指向的焦点则是房价走势。

  有业内人士预计，国务院督查组结束督查之后，或有新一轮政策出台，而房价上涨趋势很可能加速新政的出台进程。新政除在保障房建设、个人住房信息系统建 设、房产税试点等长效手段上加力外，还将强化原有政策的执行。其中，针对房价控制目标的制定与完成，对地方政府的问责很可能得到强化。

  从根本上讲，房地产调控政策向何处去，不仅关系到公众切身利益，也直接关系到宏观调控的成败，关系到经济结构调整的成败。从目前看来，楼市调控的成败，关键在于能否制止住地方放松调控政策的小动作。

  此外，坚定信心、肃清舆论，对于当前的房地产调控而言，极为重要。

  7月下旬，财政部则表态，下半年要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造，各级财政都要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机*性购房需求。

  上海方面再次重申了住宅限购范围。此前，上海市政府办公厅还发布了《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，称下半年开展房地产调控政策执行情况检查，加强限购方面违法违规的查处力度。

  央行有关部门日前表示，下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策，抑制投机*性购房需求。差别化住房信贷政策的关键同样也在执行力上。

  首套房房贷利率优惠是落实差别化住房信贷政策的重要措施，首套房体现的是居民对住房的刚性需求。但是有报道说，自9月1日起，平安银行、中国银行在上海 将收窄首套房贷利率至九折，甚至有的银行重回基准利率。而首套房贷利率提高，对于自住需求购房者影响较大，当前急需受到政策面保护的就是这些自住刚性需 求，如果利率优惠收窄或取消，那么这些购房者会延迟购房计划，误伤自住需求购房者。

  当然，房地产调控的舆论氛围也需要肃清，较大程度的维护好政策原貌，避免过分解读政策文件，减少相关部委或地方政府的澄清。

  仅6月份以来，媒体捏造或过度解读的事件就至少3起。6月12日，发改委表示此前的《发改委人士称地产松绑或是救市第2张牌》纯属捏造。6月14日，央 行新闻发言人也对“央行特急文件规定首套房贷利率较低可七折”传闻进行回应，称个别媒体有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。7月14日，珠海市市长何 宁卡在接受媒体采访时再次表示，珠海未取消房地产调控政策，而此前一条有关“珠海楼市取消双限令”的微博已将该市推向舆论漩涡。

  “稳定 房地产调控政策，增加普通商品住房的供应，抑制投机*性需求，巩固调控成果”这个房地产调控思路，从去年末房地产调控初见成效后就已确定。在房地产调控 政策稳定的时期，与其对各地微调政策捕风捉影地大肆渲染，不如冷却房地产调控的舆论环境，让调控可以按照既定路线继续执行。

  住建部政 策研究核心副主任王珏林表示，现在是政策的敏感期，要保证房地产市场稳定发展，首先要稳定政策。未来政策的导向还是主要依据“新国八条”，落实好“新国八 条”的要求。同时也要稳定房价，房地产的消费预期不要太集中，否则很容易把房价抬上去。实际上，只要大家把政策和形势分析清楚，理性地看待市场和房价，市 场就能保持稳定。

  王珏林表示，落实好“新国八条”，在稳定市场方面就没什么问题。如果再出台政策，也不会越出“新国八条”的范围。

  中国房地产研究会副会长顾云昌表示，随着前几个月购房需求的集中爆发，未来将进入温和释放期，“金九银十”量价齐升的可能性并不大。如果房价短期内出现过大涨幅，必将招致政策的进一步从紧，开发商将陷入更加艰难之中。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房企态度可能发生分化，部分企业或不会加大促销力度。

  杨红旭说，今年9、10月整个房地产形势将发生近日变化，企业的态度也会发生分化。所谓市场分化，主要是因为7月份以来，从温总理到相关部委甚至核心经 济工作会议，部署下半年经济工作指导方针时都提出，要强调房地产调控，抑制房价反弹。相关部委向人大汇报工作时也提出来，要进一步加强调控，防止房价反 弹。这一系列政策信号传导到市场中，使部分人和企业对后续预期发生变化。