买房须知

据初步测算，1995年-2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。全国工商联在“两会”上披露了上述信息，他们认为，虽然小产权房违反现行农村土地利用相关法律法规，但其涉及国家、农村、农民、购房者等多方现实利益；如何妥善处理小产权房问题，已经成为社会各界所关注的焦点，也是亟待各级政府解决的难题。

农村小产权房伴随着城镇化进程、商品房价格上涨而出现，解决了一部分农民与购房者的现实利益需求。当前，城市规模快速扩张，土地价格快速飙升；但农村土地征收补偿标准偏低，农民不能享受集体建设用地增值所带来的*。小产权房解决了部分中低收入城镇居民的购房需求小产权房开发成本较低，不需缴纳土地出让金，也不需缴纳与房产开发相关的各项税费。因此，其售价为同一区域商品房的1/2甚至1/5。

目前，小产权房数量众多，有些处于待建、在建，有些已经完工、入住。地方政府处理小产权房问题，主要采取强制拆除、没收、停建、停售、停水、停电等措施。“一拆了之”的办法较为简单，效率较低，效果不佳，容易产生不良后果。全国工商联发言认为，强拆小产权房首先是社会资源的损失和浪费即便拆除小产权房，原先土地也很难有效复耕；再者，强拆导致购房者“无家可归”，购房资金付之东流，极易激化社会矛盾。

全国工商联指出，地方政府“收编”农村小产权房用地的过程中还可能夹带着剥夺农民利益的情况，值得警惕。

近年来，一些地方政府及其授权机构，如具有土地收储功能的城投公司，对农村土地开展大规模“圈地”，从中获取土地一级市场的高额垄断利润。打击小产权房建设、强制拆除小产权房，某种程度上成了维护其在一级土地市场上获取高额垄断利润的手段。毕竟，同样一块土地，如果农民建设小产权房，地方政府所得几乎为零。

改革开放初期，政府鼓励、允许在集体土地上兴办乡镇企业，推动“三农”发展；如今，在农村土地上建设小产权房就非得禁止甚至拆除吗？全国工商联建议，政府应当善用政策，引导小产权房走向“合法合规”，解决农民“种地不如盖房”的利益诉求。

近年来，大多数政策、文件反复强调小产权房用地的不合法，以禁止小产权房建设、销售为政策目标。在政府垄断土地一级市场和城市化快速发展背景下，这种政策没有响应农民分享土地增值*的巨大利益诉求，没有充分认识到高房价背景下小产权房对解决中低收入群体居住需求的积极意义。

小产权房问题不是一个简单的经济问题，也不是一个简单的法律问题，而是涉及农民土地权益、城镇居民住房保障、城乡统筹发展的复杂社会问题。解决小产权房问题，从长期来看需要兼顾各方利益的体制改革创新。

全国工商联建议，允许农民和农村集体组织通过土地使用权出租、出让和建设小产权房等多种方式分享农村土地开发经营*；可以在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，赋予农民集体土地流转权，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”类似于经济适用房和公租房的保障房。同时，要防止地方政府及其授权机构在征地中与农民争利，建议今后除国防、交通、水利、环保、社会事业等基础性、公益性项目外，其他任何经营性项目如需占用农村土地，必须通过统一有形的土地市场，以公开、公平竞争的方式获取土地使用权。