买房须知

日前，住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务;职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷。在房价仍在高位、商业银行惜贷的背景下，住房公积金个人贷款一系列新政策出台，将利好缴存职工。

政策变化

1、连缴6个月就能贷款,《通知》规定，连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理核心出具的缴存证明合并计算。

链家地产市场研究部领头分析师张旭认为，自严格调控以来，公积金作为配套政策也有多次收紧，公积金贷款申请“认房认贷”、申请二套贷款需满足人均居住面积条件、必须连续缴存12个月才能申请公积金贷款等，这让一定数量的购房人群，比如因工作变动而断缴等原因无法正常使用公积金贷款。如果缴存时间缩短一半，申请公积金贷款的门槛会有较大幅度的降低。

2、二套房也可用公积金，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第2套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

根据新政策，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第2套改善型普通自住住房的缴存职工。而2010年，有关部门出台的文件要求，实行支持首套、限制二套、严禁三套的住房公积金贷款政策。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，这体现了住房公积金对缴存职工改善住房的支持，符合其支持基本住房消费的原则。

3、首套贷款额有望提高，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。

张旭认为，如果贷款额度调高，将提高公积金贷款的使用率。自2008年起，北京公积金贷款的较高额度调整为80万元。当年北京市商品房均价约为1.2万元/平方米，购90平方米住房约为108万元。按首付款20%计算，贷80万元基本能满足市民的购房需求。但到2013年，北京二手房销售均价已达2.9万元/平方米，80万元已远远不够。住房城乡建设部住房公积金监管司司长张其光表示，住房公积金贷款额度是影响制度互助作用发挥的重要因素。适当提高首套自住住房贷款额度体现了住房公积金制度支持基本住房消费、资金充分运用等原则。

4、将实现异地互认转移，《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理核心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理核心申请住房公积金个人住房贷款。

当前，职工跨地区流动日益增强，在就业地缴存、回原籍购房需求增多。张旭分析，公积金异地贷款的政策若实施，届时职工可持就业地住房公积金管理核心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理核心申请贷款。异地公积金贷款业务相对更为复杂，需要城市间相关管理部门的配合。这一政策如果能够落实，由于京津冀一体化进程逐步推进，越来越多在北京工作的购房者选择在外地购房，这一政策的落实也能让购房者得到一些优惠。

5、将取消多个收费项目，《通知》规定：住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。

目前个人购房者在办理公积金贷款时，通常都要找代办公司代办相关手续，并缴纳一定金额的代办费用。张旭称，目前纯公积金贷款费用收取标准主要是担保费、评估费、代办费以及对于一些贷款人的保险及公证费用。据业内人士介绍，这些中间费用一般占公积金贷款总额的千分之三至千分之四，较高可达千分之八。取消中间收费项目将在一定程度上减轻贷款职工的负担。

住房公积金就是通常所说的“三险一金”中的“一金”，是单位及其在职职工缴存的长期住房储金。由于统筹层次较低、资金碎片化严重，长期以来一直存在资金利用率低，面临较大的保值增值压力问题。住房城乡建设部公布的近日数据显示，截至2014年8月末，全国缴存住房公积金职工为1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，缴存余额3.54万亿元。根据以上数据，个人住房公积金的提取使用率约为50%左右。不过，有一部分公积金还用于保障性住房建设试点项目贷款和购买国债，这使得全国住房公积金整体使用率有所提高。

专家认为，这是配合之前出台的首套房贷款优惠政策推出的房地产调控的“组合拳”。中原地产领头分析师张大伟分析，“整体看，公积金政策的松绑出台是与央行松绑限贷一样的，政策组合拳，楼市已经酝酿第三波救市政策。”他说，第1波楼市刺激政策特征，是41个城市松绑限购。第2波则是各地要求银行松绑限贷，以央行的全面口径放松为特征。第三波是各地增加购房补贴，调整税费收费政策，要求公积金降低首付等。张大伟分析，后续各地各种相关房地产的收费减免有望陆续出台，托底市场，增加市场活力的政策将愈加频繁出现，这对购房心理影响较大。

新政对楼市影响或不大，“政策更注重‘*刺激’，目的是保障刚性需求，同时坚持抑制*、投机性需求的基调不变。”中国房地产研究会副会长胡志刚说，“房地产市场目前依然在去库存调整期，因此政策并不会刺激*性需求，造成楼市价格的波动”。据中原地产领头分析师张大伟分析，推进公积金异地贷款业务的政策或影响不大。因为早在2009年北京与秦皇岛等城市也曾经试行过异地公积金贷款，但基本没有购房者选择。异地公积金贷款的手续等难度较大，而且额度并不高，这使得异地贷款并不划算。同时，此次降低公积金贷款门槛，连缴6个月的职工即可申请公积金贷款，这类政策对市场的影响也不算明显，很多城市实行的是按照公积金缴存额的倍数限定贷款额，缴存太少的购房者实际贷款额度非常低。此外，在取消公积金多个收费项目上，几千元的手续费，在几百万的房价面前基本忽略不计。