买房须知

青岛住房公积金资金运行压力加大,贷款政策进行调整

公积金贷款收紧打乱购房人阵脚

2月12日下午,寒意袭人。青岛李沧区青山路一售楼处门前,五六十个“准业主”聚集在一起,意欲向该楼盘的开发商“讨说法”。他们质疑开发商“拖后腿”,影响了他们办理住房公积金贷款。在青岛市北区工作的王宇(化名),就是其中的一员。

去年10月,王宇在该楼盘购置了一套约95平方米的房子,打算使用住房公积金贷款60万元,但迟迟没有办下来。更令他恐慌的是,青岛将于今年3月10日起实施公积金新政,据此计算,王宇的贷款额度将降为36万元,一下子多出了24万元的缺口。距离新政实施不到一个月,王宇坐不住了。像他这样的公积金“等贷族”,该楼盘的“准业主”中还有不少,于是便出现了开头的一幕。

公积金贷款额度“打折”

记者从青岛市住房公积金管理核心了解到,新政规定,购买新建住房,只有借款申请人及配偶均符合申贷缴存条件,才能获得60万元的贷款较高额度。而王宇仅个人符合申贷缴存条件,较高额度调整为36万元。

记者了解到,春节后,青岛市多家银行取消了房贷利率优惠政策,首套房贷款利率回归到6.55%的基准利率水平。王宇算了笔账,超出的24万元如果转为申请30年的商业贷款,使用等额本息还款方式,他总共将多支付11万元利息,每月多还300余元。

但实际上,还有不少购房者较高贷款额度达不到36万元。新政规定,贷款额度有四种计算方法,且采取“就低”原则,取四种算法的较低值。其中,规定新增了个贷余额倍数法,即根据借款申请人及配偶公积金账户正常缴存余额的倍数,来计算贷款额度。此规定卡住了不少工作时间不长、账户余额太少的年轻人。

记者从青岛市住房公积金管理核心获悉,此次公积金政策收紧,主要基于该市公积金资金运行压力不断加大。该核心负责人告诉记者,去年受“国五条”和职工住房需求增长的双重因素影响,青岛楼市销售量大幅攀升,住房公积金贷款业务不断增长。“去年,青岛市公积金贷款发放笔数、发放金额均创历史新高。从去年8月份,贷款发放就开始轮候,有的符合条件的家庭要等待三个多月。为保证公积金资金可持续流动,我们进行了此次贷款政策调整。

因为低利率优势,公积金贷款成为缴存职工购房贷款的优选方式。山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海表示,公积金资金就这么大一块蛋糕,应坚持权利义务对等原则,以帮助到更多的职工家庭。

“三分之二”的杠杠卡住贷款

在王宇的《青岛市商品房预售合同》上,记者看到,他应于去年11月7日前,将办理按揭贷款所需文件提交李沧区公积金管理核心。为啥一直拖到现在?

在青岛市住房公积金管理核心网站上,记者查询“贷款受理条件及申请程序”视频文件发现,购房者要申请住房公积金贷款需满足七个条件,其中第六条表述为,“借款申请人购买期房的,房屋开发单位须与市住房公积金管理核心签订协议”。记者咨询公积金核心,相关工作人员表示,截至目前,李沧区那个楼盘主体尚未封顶,不具备和公积金核心签订贷款合作协议的基本条件,因此业主无法申贷。

记者多次电话联系该楼盘所属的青岛某地产集团有限公司,均未联系到相关负责人。随后,记者咨询山东清泰律师事务所律师于钦杰,他表示,根据2013年青岛市住房公积金政策,开发商应在楼栋工程进度完成三分之二时,与市住房公积金管理核心签订贷款合作协议。根据商品房预售合同,开发商应于2013年11月7日前与市住房公积金管理核心签订贷款合作协议,购房人才能将办理贷款所需文件提交李沧区公积金管理核心。开发商没能在去年11月7日前完成市住房公积金管理核心所规定的签订合作协议的条件,即达到楼栋工程进度的三分之二,导致购房人无法办理公积金申贷业务。根据公积金新政,新的个人贷款管理规定将于3月10日起实施,开发商仍然有时间采取补救措施,达到与公积金核心签协议的条件。如果3月10日后,开发商仍然不能为购房人办理公积金贷款提供基本的条件,便构成违约。

2月15日,记者从王宇处获悉,开发商已提出初步的解决方案,据悉大部分购房人对此“较为满意”。

购房合同签订数月,公积金贷款迟迟没有办下来的情况,在青岛并非个别。在青岛市北区工作的曹小姐,去年10月购得位于合肥路16号的一处90平方米左右的房产,新政出台后,原定43万元的公积金贷款额度降为12万元。截至目前,曹小姐并未得到开发商明确的解决办法。

于钦杰提醒购房人,购房时应就商品房工程进度、办理公积金贷款所需条件向政府相关部门查询,与开发商所陈述的情况进行比对。如果出现说法不一致的情况,应要求开发商作出说明,并在合同中予以明示,以便在合同履行过程中出现意外情况时,双方有合同依据来执行。