作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
破解二手房贷误区:商贷转公积金贷款费劲不省钱王先生近来有买房的打算,他希望通过公积金贷款买一套二手房,但中介公司告诉他,公积金贷款办理周期长,且这种贷款方式与商业贷款不同,需要将房子先过户到他的名下才
破解二手房贷误区:商贷转公积金贷款费劲不省钱
王先生近来有买房的打算,他希望通过公积金贷款买一套二手房,但中介公司告诉他,公积金贷款办理周期长,且这种贷款方式与商业贷款不同,需要将房子先过户到他的名下才可以办理,大多卖主都不接受这种方式。有中介建议他先办理商业贷款后再转为公积金贷款,“很简单,自己去银行交个申请,再把公积金贷款时需要的手续交给银行就成”。但在另外一家中介公司,工作人员很肯定地说:“要么商贷,要么公积金贷款,北京还不能商业贷款转公积金。”如何将商业贷款转为公积金贷款成为困扰王先生购房的主要因素。
众所周知,央行宣布提高个人住房贷款利率以后,公积金贷款相比商业贷款的优势进一步显现。转换成公积金贷款后,可节省利息,还可退还保险费,而且每月供房款可先扣除当月住房公积金,较大程度地减轻了经济负担。在部分外地城市已开始了商贷转公积金的办理,北京目前尚没有开展此项业务。
况且,专家介绍,商业贷款转换成住房公积金贷款并不适合每个人。只有那些还款期限还没超过两年,贷款额度在10万元以上的贷款人办理转换手续后,才可省下一笔可观的费用。
据了解,如果想把住房商业贷款转公积金将会遇到下列问题:需交纳多项手续费用。资金转移需担保公司出面担保,费用将包括担保服务费和相当于贷款金额0.6%至1%的担保费。全部办妥几千元的开销在所难免。另外还需投入较多的精力和时间,需在担保公司、公积金管理核心、公积金贷款银行、原按揭贷款银行等多个部门办理多项手续。一般都要20多天才能办理完毕。需要提交大量证明材料。现房需要房屋产权证明等。
此外,记者还了解到,除担保公司可提供担保服务外,京城一些中介公司还为客户垫资还贷,主要应用于转按揭客户,但收费较高,一般办理一宗业务要收取数千元至几万元不等的“垫资费”,如果垫资额度较大还会加收费用。这样办理相当于提前还贷后重新贷款,但由于银行一般要求提前30天申请提前还贷,且只有房屋解押后才可办理公积金贷款手续,因此“商贷转公积金”全套程序走完不仅费钱而且费时。
综合各项因素,专家建议,原来商业贷款余额较大、剩余贷款期较长的购房者,办理商贷转公积金贷款比较划算。而对于有提前还贷意向的购房人,把商业贷款转为公积金贷款也省不了多少利息,反而加大的转贷成本,得不偿失。
另据了解,商业贷款转换成住房公积金贷款包括房改房、经济适用房、商品房、集资建房和二手房。
【理财案例】
精打细算提前还贷
王先生买了一套总价70万元的房子,首付50%后,贷款额为35万元,贷款期限20年,在其采用等额本息还款法还款6个月后,考虑提前还款。此时,他所剩贷款额为335180元,其中所还利息共10117元。从以上数据可以看出,仅半年时间王先生已经支出了1万多元的利息。而通过分别采用以下的5种还款方式计算总利息支出,算出哪种提前还款方式更经济省钱。
◆第1种:将所剩贷款一次性还清
利息总额=提前还贷前的利息额10117元
◆第2种:部分提前还款,月供不变,缩短还款期限
提前还款10万元,仍保持之前的月供水平,即2470元,贷款期限则缩短为10年零6个月,提前还款后的总利息为81000元。
利息总额=10117+81000=91117元
◆第三种:部分提前还款,减少月供,还款期限不变
提前还款10万元,贷款期限剩余19年零6个月,月供减少为1682元,提前还款后总利息为158494元。
利息总额=10117+158494=168611元
◆第四种:部分提前还款,减少月供,缩短还款期限
提前还款10万元,月供减少为1960元,还款期限缩短为15年,提前还款后总利息为117804元。
利息总额=10117+117804=127921元
提前还款10万元,月供增加为2589元,还款期限缩短为10年,提前还款后总利息为75470元。
由此可见,缩短期限是节省利息的关键因素。而月供减少、不变与增加将使利息的节省程度逐步提高。因此,房贷消费者要根据自己的资金实力和未来收入预期*终选择适合自己的还贷方式。同时,提前还贷切记到保险公司办理退保手续。