买房须知

“双降”加公积金新政刺激下，全国商品房销售面积有所回升，但商品住宅的库存量依然居高不下。青岛作为二线城市榜首，近年来库存量持续攀升，在全国代表城市中去化压力“数一数二”，远超一线城市。截至8月底，青岛商品住宅存量达到17万套，已升至近4年来较高水平，去化周期超过2年。

青岛还有17万套房子没卖出去 救市陷泥潭?

青岛库存压力远超一线城市

青岛楼市库存高企 两极分化严重

8月青岛新建商品住宅销售11365套，环比7月份的10345套上涨9.83%，同比去年8月份的10545套上涨7.75%，楼市销售攀升“逆袭”成功。不过从整体上来看，由于库存累积、季节性因素、开发商推盘节奏等原因，青岛楼市库存压力仍然较大，截至8月31日，青岛青岛商品住宅存量为170372套，可售面积1871.39万平，去化周期超过2年。

其中，新黄岛成为较大的库存积压地，存量44155套、484.3万平，楼市明显供大于求，发展失衡，房产泡沫大。一是因为新黄岛新增供应量大；二是不少高端项目产品面积过大、单价较高，去化困难；三是胶南别墅项目开发节奏缓慢、去化周期长。

存量位居二三的是胶州市和即墨市。仅新黄岛、胶州和即墨这三个郊县区域的存量就占到全市存量的54.8%，胶南、胶州、即墨的出清周期均超过两年。相较而言，市区存量较少，去化速度较快，崂山、市南存量不足3000套，李沧虽存量13641套，不过房子不愁卖，去化周期只需要10个月。岛城郊区和市区存量呈现出严重的两级分化现象。

值得指出的是，老四方出清周期达到26个月，与主城区市北、李沧相比，可谓“亚历山大”。四方区人口增速慢、经济发展前景不被看好，另外区域配套缺乏、环境绿化跟不上，购房意愿不强。不过，随着老企业搬迁，大城规划利好，以及悦荟•青岛购物核心等商业综合体的入驻，老城区逐渐换新颜，水清沟商圈金域好地方、秀兰禧悦都等新项目受关注度日益提升。

从户型面积来看，大多为普宅，其中80-100㎡的刚需产品处于主导地位，分布于各区市，但去化速度快，压力较小，预计“金九银十”刚需客户依然是促进销售的主要动力；其次是100-110㎡和120-130㎡的改善类产品，主要分布在新黄岛、即墨等房价较为低洼的近郊区域，受区位认可度和总价影响，去化速度相对较缓；超过140㎡以上的奢适型产品较少，面积越大去化越困难。

黄岛百万房价多少是泡沫？

西海岸虽然发展的成熟度尚浅，但却是*受“宠爱”的那一个，近期荣登青岛楼市热搜榜，成为岛城人*为关注和看好的片区之一。除此之外，政府政策方面也对西海岸新区发展有所侧重，房产、交通利好相继出台，使得新区的地位扶摇直上。一时间西海岸新区名声大噪，抛开光环西海岸的发展究竟如何，黄岛区百万房价中有多少是为楼市泡沫买了单？

西海岸新区泡沫堆积

西海岸新区的楼市销售量一直处于区域排行榜前列，市场利好来势汹汹，然而取得不错的成绩背后，西海岸新区楼市却有着“难言之隐”。结合黄岛目前的人口增长状况和政策落地时间来看，供需两旺的楼市表象之下，楼市泡沫已然成为威胁黄岛楼市发展的致命伤。

截至今年上半年，黄岛区在售项目233个，常住人口171万。楼市库存方面，截止8月底，黄岛区存量44155套、484.3万平，去化周期超过2年。无论从人口配比方面还是库存存量方面，黄岛楼市明显供大于求，发展失衡严重，加之区域人口增长速度缓慢，为楼市隐患雪上加霜。

目前，西海岸新区楼市库存高企，去化周期长，政府方面规划2020年，西海岸新区的城镇化率达85%。然而现黄岛区王台镇城镇化率13%，宝山镇城镇化率10%，泊里镇城镇化率6%，这与规划要求的城镇化率85%具有很大的距离，要实现此项规划还面临着巨大挑战。

青岛西海岸地铁/轻轨规划图

西海岸目前路桥、隧道、地铁、轻轨全面启动，大大缩短了西海岸与市区的距离，扩大了选择黄岛区的购房者范围。青岛西海岸规划有3条地铁线和2条轻轨线，其中轻轨R3号线已于2014年下半年动工，预计2017年试运行。而地铁M2号线也已全面动工，地铁M1号线过海底隧道段也将先行动工。这几条地铁、轻轨线也将成为未来西海岸新区交通的主动脉，贯通青岛各区，连接老黄岛、开发区、胶南老城区等几个区域。

尽管地铁、轻轨等目前正在规划中，尚未落地，并且通行时间尚未十分明确，但是在黄岛区被交通规划带火的楼盘却不在少数。不少楼盘凭借近日的交通优势，在配套方面借势造势，不仅颇受关注，并且销售成绩十分可观。

近日动态：东方影都星光岛住宅3#、4#、6#预计9月底开盘，户型面积在85-135平，共919套房源。目前在售楼栋为5#、7#、8#楼，户型面积为77-137平，6980元/平起价，其中5#、8#楼均价8500元/平，7#楼均价9100元/平，购房享贷款98折，一次性付款95折优惠。

星光岛户型推荐

网友点评：万达大品牌，质量有保证，加之规划的中国较大的影视基地。有很大发展潜力。不过11000的均价，对于黄岛房价来讲，确实太高了，非普通的刚需族可承受的价格。

近日动态：建邦听海二期7月4日已开盘，推出2#、3#两栋户型在92-134平的瞰海高层，5577元/平起价，均价8000元左右/平，开盘优惠包括商贷每平米优惠150元，一次性付款每平米优惠200元。

建邦听海户型推荐

建邦听海户型点评

老四方“不受待见” 房子难卖

老四方区在人们的印象中一直以来都是老工业区和老厂区的代名词，环境不整洁，绿化跟不上，更谈不上宜居。口袋富足的青岛本地人倾向于在城区沿海一带改善置业，青漂族则更青睐于李沧、城阳、新都心等刚需区域，加上四方土地供应少，新盘不多，导致人口增速慢、GDP排名落后，“不受待见”很多年。

不过，随着新市北规划的出台，在滨海新区和新都心区域蓬勃发展的带动下，老四方区域在环境、配套、交通方面都得到了长足的发展。水清沟一带，位于滨海新区与新都心中间位置，近邻两大版块受其辐射影响，即享有滨海新区的旅游度假资源，又享有新都心的商业配套。并且房价仍不过万元，属于新市北区价格洼地。

水清沟商圈规划

在老四方北岭孤山板块内，自行车零件厂、制钉厂、专汽厂、动力机械厂、阀门厂等多个老企业已完成搬迁，在这些企业原址上正在建设大量住宅项目，包括金域好地方、秀兰禧悦都、中泰信君悦华府、齐都滨海壹号等多个*楼盘。

老四方新盘分布地图

其中，秀兰禧悦都和金域好地方受关注度较高。两大刚需盘相距仅有1站路，开盘时以7980元/平和8280元/平的超低起价，拉低了整个市北区的房价。

商圈：海云庵商圈和水清沟商圈交汇处

近日动态：秀兰禧悦都2.1期在售，目前起价7980元/㎡，均价9200元/平，主推房源4、7号楼，高层，一共448套房源，主力户型为91㎡、99㎡的套二以及102㎡、105㎡和121㎡的套三，同时推出交2万较高抵16万的优惠活动。4、7号楼预计2017年6月底交房。

秀兰禧悦都99平户型解析

户型优势：客厅、餐厅阳台相贯通，空间利用率高；L型厨房设计，利于保持室内空气流通；6、9米双南阳台，视野宽阔，阳光充足。

户型劣势：暗卫，不透气，卫生间作为一个房间的眼睛吧，这个空气质量还是没法改善的。

商圈：海云庵商圈和水清沟商圈交汇处

近日动态：金域好地方2、3号楼已售完，目前在售7号楼，户型为85平套二和102平套三，均价10200元/平。

金域好地方101平户型解析

户型优势：南北通透，客厅连接阳台，通风透气好，北向生活阳台，阳光充足，视野开阔。主卧宽敞，有飘窗，北向次卧，主次卧分区，保护隐私。明卫设计，有飘窗，有独立餐厅。

户型劣势：空间分布密集，还有点拥挤的感觉。

“金九银十” 青岛楼市还会习惯性高潮吗？

在青岛房地产界，按照以往的传统，金九时节到来，刚需客户更加“大方”，改需客户更加“阔绰”，商品房销售量变化上涨，相应的开发商开盘推盘量也会水涨船高。

除了消费者心理的变化的“传统利好”，今年的“金九”到来之际，有利于购房者的买房政策也在密集出台，包括央行降息、公积金贷款新政等。这些政策出台，也是为金九到来提供的一系列积极因素。那么，在经济下行，青岛房地产市场不明朗的2015，“金九”的火还能燃起来吗？

从开盘量来看，9月份青岛楼市预计至少有21盘推新、4090套房源入市。金九开发商大量推盘，少不了又要大打价格战，加上降准降息以及公积金首付比例的下调，有业内人士断言买房“窗口期”就在现在！

市南、崂山9月开盘一览表：

城阳、即墨9月开盘一览表：

黄岛9月开盘一览表：

除了开发商既有的优惠，青岛搜房网还会将搜房红包进行到底，通过红包节省成本，利用红包锁定房源，先领红包后买房，“金九银十”买房不愁！