买房须知

3月以来，数十个城市出台了上百次房地产调控政策。值得注意的是，本轮出台调控政策的城市不断扩容，从一二线城市扩围至环热点城市的三四线城市，调控政策不断加码。

此轮调控中，一二线城市从限购、限贷、限价和限售等“四限”入手，调控力度*，趋向“顶配”。在此背景下，一二线热点城市销售量锐减，三四线城市的住宅市场出现了明显的回暖迹象，一些强三四线城市的楼市甚至出现了供销两旺的景象。

国家统计局数据显示，今年一季度房地产开发*完成额同比增长9.1%，增速较上一季度略有提升；新开工面积同比增长11.6%，上个季度的新开工面积则同比增长10.4%。行业分析人士指出，一季度房地产开发*再度小幅增长，销售三四线城市补库存是重要原因。

多位业内人士认为，在热点城市受政策压抑之下，三四线城市会迎来良机。中金公司发布的报告预测，三四线城市2017年上半年仍将表现强劲，销售均价有望同比增长5%-10%，销售面积同比增长10%-15%。

今年一季度的数据佐证了以上观点。中国指数研究院的数据显示，2017年名列前茅季度，一线城市新房销售量同比下降16.3%，三线城市则同比增长了35.84%。北京从“317新政”出台一个月后，房价出现18个月来的头次环比下跌；而多个三四线城市新建住宅价格却环比大涨，如广东清远3月房价环比上涨了18.28%，位列环比涨幅榜名列前茅，福建漳州房价也环比上涨了15.76%。

福州大学房地产研究核心主任王阿忠认为，热点城市严厉的调控措施，使得部分资金出现外溢，而目前国内大部分三四线城市的地产开发商均以消化库存、回笼资金的策略为主，新增库存极少，加之政策上也有所倾斜，使得一些三四线城市的去库存效果良好。

三四线城市库存依然高企

有别于一二线热点城市调控趋向“顶配”的方式，记者梳理相关调控政策发现，面对限购带来的需求外溢，一些三四线城市的调控在“活”与“火”之间寻求平衡。如赣州在调控中并未实施全域限购，而是选择在核心城区稳步推进，对非本市户籍居民家庭的缴纳社保或个税年限有一定限制，缴纳持续时间要求并不高。

“部分三四线城市限购说明其进入了去库存和控房价双轨并行的模式，但去库存依然是三四线城市的核心要务，限购也主要是针对局部区域。”易居研究院智库核心研究总监严跃进说。

并不是所有三四线城市都受到热捧。一位闽系房企*部人士向记者表示，三四线城市可分为两类，目前楼市火热的三四线城市有两个特征，一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中，二是位于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。

对多数三四线城市来说，去库存任务仍然艰巨。国家统计局公布的数据显示，今年3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。“从数据上来说，库存量依然很大，对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。”严跃进说。

部分城市取消购房补贴

此外，被为数不少的三四线城市所采用的“购房补贴”政策，目前在一些地区正进入“退潮期”。

5月9日，芜湖发布新的调控政策，提出新房交易后两年内不得入市，同时取消了购房的契税补贴。

而据记者统计，4月以来，包括镇江、嘉兴、芜湖等热点地区，都取消了“购房补贴”的相关政策，被认为代表着“去库存”的政策已经在部分地区发生了逆转。

但与此同时，一些地区却仍在推出“购房补贴”政策，显示出当地去库存压力仍在。

一些观点认为，随着一二线城市开始全面进入“限购、限贷、限价、限售”的“四限”时代，被挤出的购房需求，必然会对周边三四线城市楼市产生进一步影响。但大部分城市的去库存压力仍未得到实质性解决，楼市分化仍将持续。