买房须知

作为一个资源和资金密集型的行业，房地产产业的转型相对于金融、交通、运输等领域落后不少，房地产行业的销售方式、营销方式、服务方式，都必须用新的平台化思维方式来改造。

何谓房地产平台化，目前对于这个词并没有统一的解释，笔者认为房地产平台化，即在传统房地产的基础上，结合互联网思维、整合线上线下资源，包括行业网站、社交媒体、移动互联、房企、经纪人等，为他们提供一个开放、规范、高效的海量数据大平台以期真正实现信息对称的趋势。

目前 市场现状

传统的房地产市场需要经历拿地、设计、建设、销售、物业管理等一系列周期长、成本高的过程，每一个环节看似都很难和互联网“搭”上关系，但如果借鉴互联网平台思维，除去建设前期的步骤，在房产后市场还是拥有很多想象空间，例如办公社区一体化的成熟小区改造，利用大数据更精准、高效的销售前后端服务等，因此，用平台化思维建设“互联网+房产”新生态逐渐被业界接受。

房地产平台化的实现，在链家、我爱我家等多个中介日益完善的中介服务的过程，尤其在链家手握两大资源平台链家网和自如的前提下开辟新平台贝壳找房这一行为中可见一斑。

8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司（下称鼎家）宣布停运，数千名租户，以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷；10月16日，上海寓见公寓陷入现金流动性危机，拖欠房东房租、推诿租客退押金要求、不付员工工资、租客银行卡资金无故被扣；10月27日，北京昊园恒业房地产经纪有限公司（下称昊园恒业）也出现问题，200多名租客围堵公司负责人，要求公司退还押金及余款。如果说在互联网思维、人工智能等加持下，房地产平台化近几年得以水涨船高，那这几个月接连不断的“爆雷”事件，给原本火热的长租公寓市场浇了一大盆冷水。

那么，房地产平台的发展现状究竟存在哪些问题，又该何去何从？

类似鼎家、寓见、昊园恒业等问题的出现，与长租公寓的运营、融资方式有莫大关系。

解决 问题

长租市场在我国本就是一个蓝海市场，此前并未有专业化的发展。但是在政策的大力支持下，长租市场的发展如星火燎原一般，谁都不想错过机会、错过红利。然而有两个问题使得在长租市场厮杀的企业，表面风光背后艰难。

成本问题

成本问题有运营成本及融资成本两个方面。无论是“二房东”模式的运营商，还是自持式的运营商，在其运营成本（拿房成本、装修成本、管理成本等）中，拿房成本/房屋占用成本都是占最大一部分。原因很简单，因为房子的建造或拥有就很昂贵，特别是在一二线城市。而融资成本方面，虽然ABS的平均融资成本在6%左右，但要以ABS来融资，需要有好的底层资产作为支持。有研究报告指出，当前长租公寓行业的平均融资成本在8%-10%。

竞争问题

一旦一个市场在发展之初就得到政策的支持以及有良好的前景，那在此厮杀的竞争者会越来越多。本来高成本运作下的长租公寓，利润率就很低，要在这个市场站稳脚跟，就必须发展规模，以规模取得市场上的主导地位。所以，在如今长租市场起步发展阶段，大家为了生存，都在不断地扩展自己的规模。

扩展需要资金的支持。对于传统的融资渠道，由于审核严格，长租运营商很难获取大量的资金支持。对于背景比较好的大公司，还可以通过ABS的发行来获取资金，然而对于许多“二房东”运营平台，在没有自己资产的情况下，几乎不可能取得大规模的融资。所以，为了能在市场中拼杀，就出现了类似鼎家、寓见、昊园恒业这样的企业，通过租金贷，在租客不知情的情况下，将租个的个人信息来，用租客的个人信用来获取金融机构的融资。其实，这实际上是一种变相的ABS融资方式，以租客的信用及未来租金作为底层资产，向金融机构取得资金。

在国外，只有自持物业才能做ABS，而国内这种以租金贷为底层资产，没有物业资产做基础的ABS，其实就是中国版的次级债。这种租金贷的证券化产品，在美国的话，除非有一个兜底保证方，不然大多无法获得评级或者被列为垃圾债，利率会非常高。

针对“租金贷”引发的风险，西部城市西安率先作出反应。8月28日，西安市住房保障和房屋管理局提出，禁止住房租赁租金贷款相关内容出现在住房租赁合同中。上海市住建委、金融办等部门先后于9月29日和9月30日发布两份规范性文件，提出经营范围不含“住房租赁经营”的代理经租企业，不得与金融机构合作开展个人“租金贷”业务；暂停上海市小额贷款公司、融资担保公司与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。

对长租发展过程发生的乱象及时整治是必须的。但是对于租金贷的问题，问题不在其身上，而在于运营企业私用、滥用租客的信用来申请，以及毫无安全保证的经营扩展。租金贷本身有其优点，特别是对租客来说，能解决一定程度上的住房压力。在治理运营企业滥用租金贷乱象的同时，应该引导租客与金融机构健康的、直接的对接。

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