作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
租购并举,短板在租。长期以来,我国住房租赁市场以个人出租为主,缺少规模化、市场化的机构租赁者。美国的住房租赁企业占据市场份额的比例高达30%,而我国的这一比例尚不足3%。
大约五年前,一些互联网创业者与地产中介开始将目光投向了长租公寓。随后,部分地产商也涉足这一领域。今年以来,房地产传统市场在调控之下企稳,租赁市场鼓励政策密集出台,让一些业界人士感叹,终于等到了长租公寓的春天!
市场风向、政策信号到底是如何转变的?“放了长线”的长租公寓真能“钓到大鱼”吗?租赁市场发展还将面临哪些挑战?让我们一道为“春天”把把脉。
入场者不断增加
我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓
“以前我们就是三块业务:地产开发、商业运营、物业服务,去年开始试水长租公寓,今年长租公寓正式成为我们的主营业务。”龙湖集团有关负责人告诉记者,截至10月底,龙湖已在14座城市布局了冠寓项目,预计年内开业房间数达1.5万间以上。万科、佳兆业、中骏置业……据统计,我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓。每家企业似乎都雄心勃勃,规模至少“5万间起”。曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意?外部环境的转变是主要动因。
一来,传统开发迎来了“天花板”。同样一块地,用于建房销售,周期短、融资易、回款快;用于自持出租,回款周期长、占压大量资金。“在市场高增长的‘黄金时代’,住宅开发销售更有利可图,房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但现在新房市场规模已经遇到了‘天花板’,只要有微利、能持续,就是细水长流的好生意,租赁业务即属此类。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。
二来,土地使用有了“硬杠杠”。为转变“轻租重售”局面,不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款,要求自持地块所建住房或“多租少售”或“只租不售”。
三来,住房制度将告别“独木桥”。在租购并举、租购同权的导向之下,围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。
从内部看,开发商做长租公寓也有其理性考量。“冠寓是应时而生的产品,我们并非房子卖不动了才做租赁。”龙湖集团有关负责人表示,开发商做长租公寓可谓轻车熟路,“无论是获取项目、规划设计、融资建设,还是装修改造、营销推广,对龙湖来说都不陌生,我们力争到2020年租金收入超过20亿元。”也有开发商期待着租赁与销售形成互补,比如可将公寓租户导入购房。
传统开发商之外,市场上还存在大量专门从事租赁的新兴企业,比如独立创业的魔方、YOU+等,又如由链家推出的自如。和其他企业主打集中式公寓不同,自如主打分散式房源。他们通过APP业主委托及链家渠道开发房源,与房东签订长期合同后,视房屋状况的不同进行统一改造,然后通过租房平台对外散租。此外,国有企业也有望逐渐成为长租公寓的新生力量乃至主力军。
谈盈利为时尚早
整个长租公寓市场仍处于前期投入期,短时间回本不容易
套内面积17平方米、挑高3米多,沙发、餐椅、衣柜、双人床布设得淡雅清新,电视机、空调等电器一应俱全……北京劲松泊寓的一套大开间洋溢着青春气息。这套公寓半年起租、*长一年,月租6000元,比邻近小区60平方米一居室5500元的月租略高,但不用交中介费,租客还能免费使用阅读区等公共空间。
记者走访多家公寓后发现,排除促销优惠等因素,长租公寓本身确实有其独特优势。比如房源真实、价格透明、合同清晰、租期稳定、遇到问题能快速处理等;又如房屋通过装修改造后品质大为提高,即便是老旧小区中的分散式房源,其“一方小天地”也更符合年轻人的口味。
不过,长租公寓要想持续向好,关键在于赢得可观的*,这就得好好算算账——
支出一端较大头的,无疑是支付给产权拥有者的房租支出。万科推出的泊寓项目中,有些房源为万科自持,另一些则需项目团队去市场上拿房。这类项目的月租支出,一般会占月*的七成以上。“广州、深圳相对还好,按月计算,每平方米的拿房成本为85—95元;北京、上海则‘奇货可居’,成本在4—5元/日/平方米。”北京泊寓公司助理总经理金羽说,特大城市普通住宅库存率极低,集中式长租公寓一般得选择商业用房,“获取房源时,我们还要面临餐饮、月子*、培训机构、私立医院等业态的竞争。”
另一个大头是改造装修。既然要长租,房屋寿命就不能太短,设备也不能更换过勤。泊寓在改造装修时,参照了万科精装商品房的标准执行,即便能倚仗集团采购的便利,改造成本也不低,约在2000元/平方米左右。
支出多头,收入则相对简单——租金。有人认为,长租公寓抬高了租房价格,但在经营者看来并非如此:一来,租金高低是与居民收入水平相对而言的,租户会根据自身财力选择栖身之地;二来,长租公寓外还有大量分散房源,租户可以用脚投票。“在纽约、香港、伦敦,租金占收入的比例超过了50%,而在北京、上海,这一比例尚在30%左右。”链家研究院院长杨现领表示。
入住率的高低,同样事关长租公寓营收状况。据金羽介绍,从全国看,泊寓的入住率至少在90%以上,有些店铺长年达到100%,“除非轮换的时候才会有空房间。”
总体而言,整个长租公寓市场仍处于前期投入期,谈盈利还为时尚早。“我们今年运营到了第六年,才在北京实现了微利,算上其他城市的话,从全国看还属于投入期。”北京自如公司总经理熊林表示,他们更加看重未来,“庞大的需求将产生万亿级的市场。”
“随着居住观念的升级和市场的调整,租金*会日渐乐观。”杨现领判断,集中式长租公寓的租期一般为10到15年,通常的回本周期是5到6年,如果运营得好,3到4年就可以开始盈利了。
均衡发展*重要
融资渠道与体制机制还需健全完善,要避免盲目扩张、一哄而起
长租公寓要能长久,既取决于各个项目单体的经营情况,也受制于竞争格局、融资渠道、体制机制等外部环境的制约。
上海200多家,深圳100多家……入场者的增多,撬动起长租公寓行业的变迁:存量物业价格被抬高,成本逐步上升;一些品牌受到热捧,另一些小型公寓却持续出现客源不足。“随着政策利好的释放、资金的进入、房企的转型,长租公寓在今年有点从匀速转向‘跳跃式’发展的意味。”杨现领提醒,在供给加快的同时,需求释放速度却很稳定,“未来应当保持均衡稳定的发展。”
当然,从业者也不乏风险意识。“在这个行业,盲目扩张 会非常危险,一定要有定力。”熊林表示,虽然长租公寓看上去很“轻”,但服务却很“重”,“现在自如每个月增加1万套房源,相当于多管理一个大中型的小区,服务一定得跟上。”
从长远看,长租公寓既非暴利行业,又需大量持续投入,融资就显得十分重要。
“和开发商不同,许多租赁运营机构手中没有房产这一核心资产,很难从银行拿到贷款。”刘洪玉表示,要让长租公寓获得金融扶持,就必须创新融资方式。政府有关文件也曾提出,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。目前,这类探索正在稳步推进。8月下旬,自如发行了租房市场首单房屋租金分期类ABS(资产证券化),首期发行规模5亿元。此前,魔方公寓也已发行了公寓行业资产证券化产品。虽然“手无一间房”,但通过将租房分期消费贷款或未来的租金*作为底层资产来获取融资,将使租赁机构的“本钱”更足。此外,下一步,我国还将稳步推进房地产*信托基金试点。
从外部来看,“身份不明”也一直制约着长租公寓的发展——在工商注册时,有的被登记为物业服务,还有的被登记为生活服务、商业用房出租,由此也带来了监管的不确定性。
比如税收。去年,国务院出台相关文件,明确给予住房租赁企业税收优惠,对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务适用6%的增值税税率,一举减轻了税收负担——在此之前,按照房地产出租业来算税率为11%。即便如此,较少主动交税的个人出租仍比机构出租有着不小优势。据介绍,机构出租房屋所纳税种包括房产税、增值税、企业所得税,整体税率在17%左右。有企业建议,将商业房产税由从价计征改为从租计征,即把税收基数从全部的租金收入降为租金差额,减轻企业负担、扶持住房租赁。
又如消防。经营过程中物业用途类似住宅,经营行为又类似商业,导致目前各地对长租公寓的消防验收标准不一,有的参照住宅,有的参照商务办公,有的参照酒店,还有的归为“出租屋”不用验收。企业建议,应尽快出台专门针对长租公寓的消防验收标准。目前,国家层面也已提出,各地要梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序。
来源:新浪综合