买房须知

2012年，宁波市六区共计销售商品住宅20068套，同比上涨47.92%；销售均价13763元/平米，同比下跌5.38%。过去一年的销售和走量是否符合大众的心理预期？

2013年3月1日，国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”引起一片哗然。

严格的调控政策之下，2013年会不会是房地产市场波澜起伏的一年？3月6日，网独有发起“2013宁波楼市又将走向何方？”研讨会，诚邀宁波*业内、开发商代表深度解析宁波楼市，探寻2013宁波楼市未来走向。

南天房产总经理助理 薛敏强

2012年宁波楼市是理性和温和的，入市基本上是刚需和首改型客户，2012年销售价格就是是宁波房地产市场真实的反映。

国务院为什么会出台国五条政策？薛总认为，2012下半年连续六个月环比上涨的房价，尤其是到年末11月份、12月份刚需集中入市，销售量增大，这是导致了国五条的出台的原因之一。第2、土地市场。2012年底已经显现了土地市场的活跃性，2013年为了增加供应、增加住宅用地的供应，缓解市场供需矛盾，土地供应量会比2012年放大。而基于对调控政策的作用，土地溢价率会得到有效的控制。

关于国五条售房征收20%个税，这个政策出的确实比较突兀，对市场*直接的影响就是造成全国各地交易核心的恐慌排号，理论上来说是形成了短期火爆的行情，尤其是从二手房市场来看，在宁波细则出台之前，都是购房的好时机。从目前在洽谈的客户来看，房东能够议价空间都是在总价的10%甚至是更高。

而对宁波市场后续有什么影响，这就是见仁见智了。但薛总觉得，二手房市场*不会因此而死掉或者是怎么样。首先，70%、80%的刚需购房者都是七零、八零后，这一部分购房者有57%的人是通过父母付首付，所以20%个税，并不会让整个宁波二手房市场死掉。“我并不看好20%个税政策能够实施的长效性，后面肯定会有政策跟进，如其说是跟进还不说是弥补，老百姓对这个抵触情绪还是比较大”，薛总表示。

国家*终要有一个健康平稳的房地产市场，首先是要能够贴近民生，那就是增加土地供应，形成有效的住宅供应。第2、降低交易环节成本，增加持有成本，这一切都建立在个人住房信息系统上，只有当全国大中城市联网以后这个事才可以做，否则做起来也是白做，所以还需要时间。

无论是买房者还是卖房者，大家都担心这20%会落到自己头上，如果市场好一点的情况下，会被转嫁到买房，如果市场不好的话卖家会担心。“*可怜的是需要卖一买一才能做改善的人，他们的房子住了将近十年，之前的房价大概是在三四千，根据现在宁波平均市场价来说至少一万到十万二的市场差价，每平方米可能要付出大概两千到两千五的税，会比市场价高那么多，如果他不愿意承担这个税费，挂牌出去，比市场价高出这么多也没有人接盘，他也没必要做。另外一方面他要承担70%的首付。所以应该说受伤的还是改善性，如果改善性客户改不了的话，不但因为二手房，还有一手房，因为这都是相通的，需求就这么大”，薛总说。

至于20%具体征收解读，薛总认为还是需要时间，许多等宁波细则出台以后才知道有没有能够豁免的部分，有没有更人性化的东西，比如之前的一些返税或者是免征，所以市场现在没有必要这么恐慌。